Jak sloučit pozemky a budovy

Kdy se stavba a pozemek automaticky stávají jedním celkem?

Pouze v případě, že k oběma nemovitostem panují úplně stejná vlastnická práva.

Překážkou sjednocení může například být:

1. Pokud je na budově zástavní právo a na pozemku nikoliv. Tedy každá nemovitost je zatížena jiným způsobem a sjednocením by došlo k přechodu tohoto omezení i na druhou nemovitost, což by znamenalo omezení vlastnických práv k nemovitosti samovolně. A takový postup není možný.
2. Pokud je pozemek v SJM a budovu mají manželé v podílovém spoluvlastnictví, tedy manžel vlastní polovinu a manželka druhou polovinu. Pak ke každé z nemovitostí náleží jiná vlastnická práva - byť náleží stejným vlastníkům, ale jinou formou, a tudíž se jedná o překážku ke sjednocení.
3. Jedna z nemovitostí je zatížená takovou měrou, že by sjednocení znamenalo omezení vlastnických práv i druhé nemovitosti. Existuje i případ, kdy ke splynutí může dojít, a to i v případě, kdy jedna nemovitost je např. zatížena věcným břemenem jízdy a chůze a dům nikoliv. Pokud takové zatížení neznamená žádné omezení vlastnických práv, je možné, že ke splynutí budovy s pozemkem může dojít.

A tak podobně. Tedy vlastnická práva musí být - až na drobné vyjímky- do posledního detailu stejná. Proto ještě bude trvat velmi dlouhou dobu, než všechny budovy a pozemky budou jednotnou nemovitostí.

Jak je to s předkupním právem u pozemku pod budovou a naopak?

Jak již bylo řečeno, vlastnictví budovy automaticky neznamená, že se tentýž vlastník stává i vlastníkem pozemku pod budovou - v případě, že pozemek a budova mají odlišné vlastníky. Ust. § 3056 NOZ zakládá vlastníkovi pozemku předkupní právo ke stavbě a stejně tak vlastníkovi stavby předkupní právo k pozemku (resp. příslušné části pozemku), na němž stavba stojí.

To znamená, že pokud se vlastník pozemku rozhodne svoji nemovitost prodat, bude ji přednostně muset nabídnout vlastníkovi budovy. A naopak. Pokud se vlastník budovy rozhodne předkupního práva nevyužít, nic se neděje. Předkupní právo zůstane zachováno a nebude záležet na tom, kolikrát byl pozemek prodán. Jak je vidno, i tato tendence má za cíl sjednotit vlastnictví pozemku a budovy na něm stojící a vytvořit tak jednu nemovitost.

Předkupní právo z  procesu prodeje pozemku či domu nelze vyloučit. A to dokonce ani v případě, že by bylo stranami smluvně odstraněno. Takové jednání by bylo v rozporu se zákonem a tudíž by nemohlo být právně platné.

Co se stane, když ke stavbě, resp. k pozemku, bylo zřízeno předkupní právo v prospěch třetí osoby?

V takovém případě bude upřednostněno předkupní právo třetí strany. Neboť pokud by bylo uplatněno zákonné předkupní právo vůči vlastníkovi pozemku, resp.budovy, samovolně by zaniklo předkupní právo koupěchtivého - třetí strany. Zanikla by tedy nemovitost, k jejíž tíži by předkupní právo bylo zaznamenáno. Pokud koupěchtivý (třetí strana) předkupního práva nevyužije, přechází předkupní právo na vlastníka pozemku, resp.budovy.

Nový občanský zákoník může v některých případech zrušit předkupní právo. V kterých?

Jedná se o spoluvlastnické vztahy. U těch, které vnikly do konce roku 2013, se zákonné předkupní právo zruší 1. ledna 2015. Tedy pokud byste byli vlastníky poloviny domu a rozhodli se jej prodat, již nejste povinni svůj podíl nabídnout vlastníkovi či vlastníkům zbývající poloviny. Proces prodeje vašeho podílu se tím značně usnadní, nicméně v případě, že by se ostatní spoluvlastníci své podíly rozhodli prodat, ztratíte o procesu přehled. Následně tedy můžete být nemile překvapeni, s kým nemovitost spoluvlastníte a s kým jste v této záležitosti nuceni jednat.

Nicméně, nic není ztraceno. Zákon umožňuje sjednat si předkupní právo smluvně. Pokud se tedy spoluvlastníci domluví, že předkupní právo v jejich případě platí na základě smluvního vztahu, jsou nuceni jej v případě prodeje také dodržet.

Samotného procesu prodeje budovy nebo pozemku pod budovou se tato změna netýká. Pouze v případě, kdy je tímto smluvně zřízeným předkupním právem třetí strany zatížena jedna z nemovitostí (pozemek nebo budova), jsou prodávající nuceni brát v potaz toto přednostní předkupní právo.

Pojmy v katastru nemovitostí (dále jen ,,katastr”):

Oprávněné osoby = osoby, které z předkupního práva mají prospěch

Zatížené nemovitosti = nemovitosti, pro které má být předkupní právo zřízeno.

Právo s přednostním pořadím - v případě, že pro nově vznikající právo bylo v minulosti vyhrazeno přednostní pořadí, je při prodeji třeba v katastru uvést číslo řízení, pod kterým byla zapsána poznámka o přednostním pořadí a při prodeji nemovitosti se toto pořadí musí dodržet

Koupěchtivý - za koupěchtivou osobu Nový občanský zákoník označuje třetí stranu, jež vstupuje do vztahu prodávajícího a kupujícího v důsledku vedlejšího ujednání v kupní smlouvě, kterým je výhrada předkupního práva

Zdroj: www.ČESKÉREALITY.cz, www.shutterstock.com