Klíčové geodetické pojmy pro stavbu RD

Nezbytnost geodetických měření a jeho zaznamenávání dokazuje i seznam dokumentů, které od geodeta potřebujeme ke kolaudaci stavby: potvrzení, že stavba byla vytyčena k tomu oprávněnou osobou (vyžaduje Stavební zákon) a geometrický plán na vyznačení budovy (ten je třeba i k zapsání objektu do katastru nemovitostí). V Praze je navíc třeba předložit i potvrzení o předání geodetické dokumentace na IMIP.

Znalosti a technické vybavení geodeta potřebujeme i při dělení pozemku, který musí mít v terénu označeny hranice, musí tedy být zaměřen a musí být opět vyhotoven geometrický plán, který je ověřen úředně oprávněným zeměměřickým inženýrem a potvrzen katastrálním úřadem. Geometrický plán je pak spolu se souhlasem vlastníků s dělením pozemku a dalšími potřebnými doklady (třeba znaleckým posudkem o hodnotě nemovitosti) podán k zápisu změny hranic pozemků a změny práv v katastru nemovitostí (na územně příslušném katastrálním úřadu).

Seznamte se s nejčastějšími pojmy z oboru geodézie, které vás při stavbě rodinného domu neminou:

Geodet

Geodetem je člověk, který vykonává zeměměřické činnosti v souladu s platnými právními předpisy a normami. Zeměměřické činnosti definuje zákon č.200/1994 Sb. O zeměměřictví. V praxi je nutné rozlišovat zeměměřické techniky se středoškolským vzděláním v oboru, úředně oprávněné zeměměřické inženýry k projektování pozemkových úprav (dle § 18 zákona č. 139/2002 Sb. O pozemkových úpravách a pozemkových úřadech) a úředně oprávněné zeměměřické inženýry s úředním oprávněním pro ověřování výsledků zeměměřických činností (UOZI, dle § 13, odst.1, písm. a), c) zákona č. 200/1994 Sb. O zeměměřictví). V případě geodetických firem se setkáte i s externími pomocníky - figuranty pro práce v terénu.

Katastrální úřad

Katastrální úřad je správní úřad, vykonávající státní správu katastru nemovitostí, a to včetně zápisů práv k nemovitostem do katastru nemovitostí. Katastrální úřady také vykonávají správu zhušťovacích bodů a podrobných polí (poloha, výška), projednávají porušení pořádku na úseku katastru nemovitostí ČR, schvalují změny pomístního názvosloví a zabezpečují činnosti spojené se standardizací geografického názvosloví, schvalují změny hranic katastrálních území, nakonec vykonávají i správu základních státních mapových děl stanovených Českým úřadem zeměměřickým a katastrálním.

Katastr nemovitostí

Katastr nemovitostí není jen katastrální mapou a výpisy z listu vlastnictví. Jde o systém, evidující právní vztahy k nemovitostem, čili všechny kupní, darovací, směnné a ostatní smlouvy, týkající se nemovitostí, především pak pozemků a staveb. Změny v katastru nemovitostí se dějí na základě konkrétního právního aktu, například na základě předložení platné smlouvy s přiloženým geometrickým plánem, vypracovaným geodetickou firmou (geodetem).

Geometrický plán

Geometrický plán je technickou listinou. Ta technicky popisuje a definuje změnu, kterou chce vlastník nemovitosti realizovat - rozdělení pozemku, vyznačení budovy či vyznačení věcného břemene. Je to vlastně normalizovaný výkres s tabulkou, kde jsou vyznačené návrhy změn, které by se měly provést v katastru nemovitostí. K realizaci změny však nedochází na základě geometrického plánu (je to právě jen technická listina), ale na základě kroku vlastníka (vklad, zápis) a dodání právních listin. Geometrický plán vyhotovuje geodetická kancelář (geodet) a musí být potvrzen geodetem (fyzickou osobou) s kvalifikací úředně oprávněný zeměměřický inženýr (UOZI) ještě před podpisem příslušné smlouvy. Poté je geometrický plán předán katastrálnímu úřadu, který potvrzuje jeho „soulad s očíslováním nových parcel a jejich částí.“ Katastrální úřad tedy potvrzuje, že geometrický plán je kompatibilní s údaji katastrálního úřadu.

Vytyčení hranice parcel

Parcela bez fyzických hranic (plot, mez) nebo parcela, u které máte pochybnosti o správnosti existujících fyzických hranic, vyžaduje vytyčení těchto hranic v terénu. Vytyčení provádí UOZI (úředně oprávněný zeměměřický inženýr) podle informací z katastru nemovitostí. Zjistí souřadnice obvodu parcely. Kvalitní souřadnice jsou však dostupné jen v lokalitách, kde bylo dříve provedeno podrobné mapování, takto je ale dosud zmapováno pouze 30% území ČR (k ostatním lokalitám jsou k dispozici poklady různé kvality a stáří – často i 150 let staré a 3 krát překreslené mapy). Přesnost vytyčení hranice parcely navíc nemůže být na centimetry ani v případě, kdy máme k dispozici kvalitní údaje. Musíme si uvědomit, že 1 mm na mapě je 2,88 m v terénu.

Vytyčení hranice parcely má být ukončené seznámením vlastníků sousedních pozemků s průběhem vytyčení a označením vytyčených hranic. Všichni dotčení vlastníci jsou tedy pozváni doporučeným dopisem na místo, kde jsou jim hranice v terénu fyzicky představeny. Poté se vlastníci mohou k vytyčené hranici vyjádřit, případně s ní nesouhlasit. Vlastník parcely, které byla hranice vytyčena, má k dispozici doklad o tom, kdo a jak hranici vytyčil a záznam o vytyčení musí být podán na místně příslušný katastrální úřad, jinak se může klidně stát, že jiný geodet vytyčí hranici v budoucnu jinak. Ideálním stavem je předejít sporům se sousedy a dohodnout se s nimi. Až poté přikročit k vytyčení hranice.

Vytyčení stavby

Vytyčení stavby je opačný proces zaměření. Při vytyčení je do terénu přenášen již vytvořený obraz (projekt či plán). Geodet v tomto případě získá od projektanta souřadnice Y a X a tyto souřadnice vytyčí co nejpřesněji do terénu. Při vytyčení stavby může nastat jeden zásadní problém. Projektant umístí stavbu na parcelu a okótuje ji od hranice parcel, tato hranice však nemusí být zcela jednoznačná. Čili není podstatné, zda má vytyčovaný dům jednoduchý či složitý půdorys, nejdůležitější jsou právě kvalitně vytyčené hranice parcely.

Po vytyčení stavby získá stavebník protokol o vytyčení, který musí předložit při kolaudaci či k získání kolaudačního souhlasu s užíváním stavby. Vytyčení stavby je také důležité pro zapsání rozestavěné stavby do katastru nemovitostí, pokud chce stavebník čerpat hypotéční úvěr či úvěr ze stavebního spoření.

Zaměření pozemku

Zaměření pozemku je důležité pro projektanta, který bude vypracovávat projekt domu. Zjednodušeně řečeno od vás potřebuje mapu, ze které si vyčte všechny potřebné údaje. Zaměřením tedy vzniká mapa (či jiný obraz) všeho, co fyzicky existuje. Zaměřuje se plot, budova, zahrada, hromada kamení, čili všechny existující objekty na pozemku a pozemek samotný jakožto fyzický objekt. Výsledkem zaměření jsou souřadnice Y a X v geodetickém souřadném systému (JTSK). 
Zaměření není nutné pouze v případě, kdy je stavba na zcela rovném a oploceném pozemku, bez hrozby jakékoli komplikace se založením stavby a připojením na inženýrské sítě. 

Vklad

Vklad je název aktu, při kterém se provádí změna vlastnického práva v operátu katastru nemovitostí. Vlastník nemovitosti navrhne, aby byl k jeho parcele zapsán jiný vlastník a svůj návrh doloží příslušnou smlouvou. Vlastník tedy podá návrh na vklad (na změnu operátu), katastrální úřad návrh posoudí a rozhodne o povolení či nepovolení vkladu a teprve poté katastrální úřad provede či neprovede změny v operátu. Vlastník musí předložit 2x podepsaný návrh na vklad smlouvy v počtu účastníků + 2 (účastníky jsou všichni prodávající a všichni kupující), případně i souhlas s dělením pozemku, pokud je třeba a nakonec i kolek v hodnotě 500,- Kč.

Záznam

Jde o podobný akt, jakým je vklad. V případě záznamu však nedochází k převodu nemovitosti na jiného vlastníka. Záznamem se do operátu katastru nemovitostí zaznamenávají budovy, kdy vlastník navrhne, aby v katastru vznikla nová budova a svůj návrh doloží patřičnými listinami – nejčastěji kolaudačním rozhodnutím a geometrickým plánem.

Další pojmy:

Souřadný systém

Obecně definovaný místní či univerzální systém pravoúhlých rovinných souřadnic Y a X.

JTSK

Je to zkratka pro Jednotnou Trigonometrickou Síť Katastrální, čili geodetický systém pravoúhlých rovinných souřadnic Y a X, platný v ČR.

Nemovitost

Nemovitostí rozumíme vše, s čím nelze pohnout, čili přemístit z místa na místo. Nemovitosti jsou především stavby, pozemky a parcely, které jsou předmětem katastru nemovitostí.

Stavba

Stavbami jsou z hlediska katastru nemovitostí pouze budovy a vodní díla (vyhl. 26/2007 Sb.).

Druh pozemku

Každá parcela musí mít stanoven „druh pozemku“ - zastavěná plocha, orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, trvalý travní porost, lesní pozemek, ostatní plocha, vodní plocha. Druh pozemku je jednou ze základních informací o parcele (vyhl. 26/2007 Sb.).

Pozemek, parcela a parcelní číslo

Pozemek je vždy ohraničená část povrchu země (třeba oplocená či alespoň vytyčená zahrada či stavební parcela). Pojem parcela je však poněkud odlišný, jde o obraz pozemku v katastrální mapě, označený parcelním číslem, druhem pozemku, plochou (výměrou) a nejčastěji i konkrétním vlastníkem. Parcely jsou číslované buď v jedné nebo dvou číselných řadách. Jestliže parcelu rozdělíme na více menších parcel, vznikají jejich parcelní čísla obvykle z původního čísla a podlomení (456/1, …).

Výměra

Každá parcela má stanovenou výměru - čili plochu. Jde o plochu svislého průmětu pozemku a nemusí jít vzhledem ke kvalitě 70% katastrálních map o zcela přesný údaj. Přesnost prostě nemůže být na centimetry. Uvádí se, že výměra má vždy nějakou menší nebo větší chybu.

Věcné břemeno

Je to způsob omezení výkonu vlastnického práva, kdy je vlastník nemovitosti povinen něco strpět, případně oprávněn něco činit (povinnost nechat třeba ve svém bytě někoho dožít, nechat po své příjezdové cestě jezdit a chodit i sousedy, …).