Koupě bytu, domu, či jakékoli jiné nemovitosti se v dnešní době často stává finančním závazkem na celý zbytek života. Jedná se o velmi důležité rozhodnutí, které má nejen zásadní vliv na rodinný rozpočet, ale velmi často následně i na rodinnou atmosféru. Každý z nás by určitě nerad investoval mnohaleté úspory do nemovitosti, která sice vypadá bezproblémově, avšak za dokonalou slupkou skrývá závažné závady. Skutečný stav nemovitosti vám pomohou odhalit inspektoři nemovitostí.
V případě, že se chystáte na nákup nemovitosti, buďte ve střehu. Noční můra mnoha kupujících se totiž často stává skutečností. Především v případech, kdy prodávající nemovitosti neuvede ať již neúmyslně, nebo naprosto záměrně některé závady a nedostatky, které mají zásadní vliv na provoz nemovitosti, na její ocenění, nebo například na potenciální rekonstrukční možnosti. Skutečný stavebně-technický stav může odhalit jen detailní průzkum nemovitosti, tzv. inspekce nemovitosti. Tato služba vznikla v 70. letech ve Spojených státech amerických, kde v současnosti projde inspekcí 90% prodávaných nemovitostí. Do České republiky se však dostala ze západoevropských zemí až po roce 2010. Ale protože se Češi v tomto směru pevně drží přísloví „Důvěřuj, ale prověřuj!“, nachází si velice rychle své zákazníky. Toto odborné prověření provádějí tzv. inspektoři nemovitostí. Jedná se o odborníky stavebního směru, kteří se dlouhodobě zabývají kontrolou stavu nemovitostí, znají úskalí jednotlivých druhů staveb a vědí, kde hrozí výskyt závad.
Kvůli špatnému sklonu terasy zatéká voda přímo do obvodového zdiva
Co můžete od inspektora očekávat?„Záleží samozřejmě na dohodě mezi inspektorem a klientem a na zadání, zda má klient zájem o komplexní inspekci nemovitosti, nebo zda chce jen dílčí prověření nemovitosti,“ vysvětluje Ing. Tomáš Zima z inspektorské společnosti Nemoinspekt.
Komplexní inspekce zahrnuje prověření těchto oblastí:
Základy a nosné konstrukce (stěny a stropy), střecha
Nenosné příčky a ostatní konstrukce
Exteriér a fasáda, hydroizolace a tepelná izolace
Vnitřní instalace (voda, kanalizace, plyn, vzduchotechnika, elektroinstalace, vytápění)
Interiéry, povrchy, zařizovací předměty
Vstupní i interiérové dveře a okna
Sklepy, garáže a společné prostory
Požární bezpečnost a hygienické podmínky
Měření rovinnosti povrchů podlah a stěn
Měření elektro instalací, měření vlhkosti a další případná měření
Orientační půdorys s vyznačením závad
Odhad nákladů na odstranění zjištěných závad
Zakreslení půdorysu a ověření skutečné výměry bytu či domu
Kontrola funkčnosti všech zásuvek a vypínačů
Laserová vodováha
Služba pro opatrné kupující a seriózní prodávající
Odbornou inspekci mohou během procesu prodeje nemovitosti překvapivě ocenit obě strany obchodu. Kupující si díky ní mohou ověřit, zda prodávající nezatajuje skutečný stav nemovitosti, případně závady, které radikálně snižují hodnotu či rekonstrukční potenciál nemovitosti. Prodávající strana si nezávislou inspekci nemovitosti nechává vypracovat především z důvodu, aby byla sama srozuměna s reálným stavem nemovitosti. Pokud výsledky následně předkládá zájemcům o koupi, jednoznačně tím ukazuje na svou solidnost a snahu o férové jednání.
Nejčastější závady bytů
Jak potvrzují inspektoři nemovitostí, závady bytů se výrazně liší podle jejich stáří a využívání. U starších bytů se setkávají s vadami, jejichž odstranění bývá finančně náročnější, než u novostaveb. Jde především o zastaralé rozvody, tedy voda, plyn, elektřina, topení a odpady. „Zejména u elektroinstalace je s tím spojeno zvýšené bezpečnostní riziko. Dříve se používaly hliníkové vodiče, u kterých je ale v současnosti problém s nedostatečnou kapacitou a s jištěním. Například není možné na stávající rozvody napojit všechny dnes běžně používané spotřebiče. Zkraty na takto přetížených elektroinstalacích jsou pak již jen otázkou času a představují vysoké bezpečnostní riziko, především kvůli vzniku požáru,“ varuje Tomáš Zima. Staré byty klasicky trápí nerovnosti povrchů. Můžeme je naleznout v případě dlažeb v koupelnách, kuchyních a na WC, ale také u podlah ve všech ostatních místnostech.
Dvoumetrovou latí inspektor přeměří rovinnost všech povrchů bytu
Mezi nejčastější závady patří vady spojené s okny. Okna jsou buď špatně namontovaná, neudržovaná, nebo mají jednoduše odžito. S vadami oken také souvisí výskyt plísní kolem nich. Stejně tak můžeme často narazit na vadné parapety. Může se zdát, že jde o maličkost, ale pokud má parapet špatný sklon a dešťová voda na něm zůstává stát, případně dokonce zatéká zpět do vnějšího zdiva nemovitosti, mohou se náklady na odstranění škod vyšplhat do desítek tisíc korun. Na podobný problém narážejí inspektoři nemovitostí i u balkonů a teras. „Špatný sklon terasy může mít velmi závažné následky především ve chvíli, kdy je nedostatečně zajištěn odtok dešťové vody z důvodu malého počtu odtokových otvorů či nedostatečnému spádu. Na důsledky nás mohou časem přijít upozornit obyvatelé bytu o patro níže, kteří budou pozorovat mapy na zdech způsobené vsakováním vody do obvodových zdí, případně objeví na stropě a zdech rovnou plíseň,“ upozorňuje Tomáš Zima. U novostaveb není výjimkou poškození omítek, maleb a zařizovacích předmětů. Podle inspektorů jsou tyto závady způsobené neprofesionálně odvedenou řemeslnou prací, nešetrnou instalací předmětů či nekvalitním zařízením, které některé developerské firmy do novostaveb instalují. „Běžně v novostavbách vidíme také nerovnosti pokládaných dlažeb a obkladů. Na přeměření rovinnosti používáme dvoumetrovou lať a klínek, díky kterému změříme míru nerovnosti. Vždy přeměřujeme také výměru celé nemovitosti a setkáváme se s tím, že výměra uvedená developerem neodpovídá námi přeměřené velikosti,“ uvádí Tomáš Zima. Je logické, že kupní cena za metr čtvereční je pak v důsledku přepočtu vyšší, než prodejce uvádí. Obvykle bývá v kupní smlouvě tato odlišnost ošetřena možnou 3% odchylkou, inspektoři se však setkávají i s 7%.
Pokud má parapet nedostatečný či špatný sklon, bude dešťová voda zatékat do okna, případně do obvodového zdiva
Nutností je kontrola topení. Nezapomeňte na ni ani v případě, že kupujete byt v letních měsících
Cena inspekce nemovitosti
Cena inspekce se odvíjí od rozlohy prověřované nemovitosti a rozsahu samotné inspekce. Například u klasického bytu o velikosti 80 m2 se pohybuje kolem 6 tisíc korun. Inspektor nemovitosti ze zjištěných závad vypracovává závěrečnou zprávu, ve které jsou uvedeny všechny zjištěné skutečnosti a doporučení, včetně odhadu nákladů na odstranění závad.
Více informací o práci inspektorů naleznete na www.nemoinspekt.cz Technickou odbornost společnosti Nemoinspekt zajišťují zkušení odborníci z oblasti stavebnictví (ČVUT, VUT). V současné době společnost sdružuje více než 30 inspektorů po celé České republice a může tak poskytnout služby klientům ve všech krajích ČR. Všichni inspektoři mají při výkonu své profese k dispozici kvalitní měřicí zařízení a dokonale znají a respektují metodiku pro odborné prověření nemovitosti. Nemoinspekt je členem Asociace inspektorů nemovitostí (www.ain.cz), která sdružuje kvalitní inspektory nemovitostí v ČR a garantuje jejich odbornost.
