Sdílet
 

Převod bytů a placení daní II. díl

Datum vydání: 13.09.2004 | autor:
Mezi nejčastěji řešené dotazy v oblasti daní patří následující: jaké daňové povinnosti vznikají v souvislosti s převodem bytu, popř. s převodem jiné nemovitosti, kterou může být rodinný domek, rekreační chata či chalupa, pozemek a jiné typy nemovitostí.

2) Družstevní byt


a) Prodej družstevního bytu

i) Při prodeji družstevního bytu nedochází ke změně vlastníka bytu jako takového, tím zůstává stále družstvo, prodává se pouze podíl na družstvu. Daň z převodu nemovitosti se proto neplatí.

ii) Pokud nelze využít osvobození, je potřeba odvést daň z příjmu.


• Daň z příjmu se platí pouze z části příjmů přesahující vynaložené výdaje tj. od přijmu z prodeje družstevního podílu odečteme výdaje:
- na nákup družstevního podílu popř. vklad do družstva,
- nejrůznější poplatky související s pořízením družstevního podílu,
- tytéž poplatky při prodeji družstevního podílu,
- prokazatelně vynaložené částky vložené do družstva v souvislosti s bytem, které přecházejí na kupujícího.
• Ostatní pravidla jsou shodná jako u bytu v osobním vlastnictví.

Pokud lze využít osvobození, není potřeba výše uvedené kroky provádět. Prodej je osvobozen:


• Pokud poplatník vlastnil družstevní podíl alespoň pět let před prodejem. Přitom není podstatné, zda v bytě někdy bydlel či nikoliv.

V případě, že je cena za prodej bytu rozčleněna do částí za jednotlivé složky, lze využít stejných osvobození těchto složek jako při prodeji bytu v osobním vlastnictví - 1) a) ii).

b) Darování družstevního bytu

Darování bude probíhat podle stejných pravidel jako u bytu v osobním vlastnictví s jedinou výjimkou:

• Přiznání k darovací dni se podává do 30 dní, kdy obdarovaný nabyl podíl na družstvu.
• Základem daně je hodnota družstevního podílu (která může být nižší než hodnota bytu, pokud nejsou splaceny úvěry družstva).

c) Zdědění družstevního bytu

Zdanění při dědění probíhá stejně jako u bytu v osobním vlastnictví.

d) Výměna družstevního bytu


• i) Výměna družstevního bytu nepodléhá dani z převodu nemovitostí. Pouze v případě, kdy by se družstevní byt směňoval za byt v osobním vlastnictví se stává poplatník ručitelem za daň z převodu nemovitosti, kterou má platit druhá strana (viz též 1) a) i) čtvrtý bod)
• ii) Z hlediska daně z příjmu je situace stejná jako při výměně bytu v osobním vlastnictví.

3) Nájemní byt


a) „Prodej' nájemního bytu (z hlediska nájemce), úplata za uvolnění bytu

V tomto případě pojmem prodeje nemáme na mysli prodej bytu, jak již jsme výše uvedli; z prodávajícího na kupujícího přechází nájemní právo, právo k užívání. Přesto jsme pojem prodej užili, protože se často, hlavně v souvislosti s obecním bytem používá.

i) Daň z převodu nemovitosti nepřichází v úvahu, neboť nemovitost nemění majitele.
ii) Pokud původní nájemník příjme úplatu za opuštění bytu, jedná se v podstatě o příjem v souvislosti s uvolněním bytu, a tento může podléhat dani z příjmu, ale může být také za určitých okolností od daně osvobozen.

• Osvobozen bude v případě, že příjemce použije přijaté prostředky na uspokojení svých bytových potřeb (§4 odst. 1 písm. u) ZDP). Uspokojením bytových potřeb může být (§ 15 odst. 10 ZDP):
- údržba bytu, bytového domu nebo rodinného domku
- výstavba nebo přístavba bytu, domu či domku
- nákup pozemku, na kterém se začne do 4 let provádět výstavba
- koupě domu, domku, bytu nebo vypořádání se se spoluvlastníky
- pořízení členského podílu či vkladu souvisejícího s právem na užívání bytu
- splacení půjčky založené za účelem uspokojení výše uvedených bytových potřeb.
• Přijaté prostředky je přitom nutné použít výše uvedeným způsobem
- v roce přijetí nebo
- v následujícím roce po přijetí nebo
- jeden rok před přijetím náhrady.
• Netypickou výjimkou zde je, že přijetí prostředků a jejich použití, či úmysl použít je na uspokojení bytových potřeb musí poplatník oznámit správci daně a to dokonce ve zvláštním termínu - do konce roku (tj. do 31. 12. a ne až v termínu pro podání daňového přiznání).

Pokud poplatník nesplní výše uvedené podmínky, tj. nepoužije v daném termínu přijaté prostředky na výše uvedené účely nebo přijetí správci daně v čas neoznámí, není příjem osvobozený. Potom:

• K danému příjmu nelze uplatnit žádné výdaje.
• Ostatní pravidla jsou shodná jako v případě příjmu z prodeje bytu v osobním vlastnictví.

b) Bezúplatný přechod (dědictví, dar) nájemního práva k nájemnímu bytu

i) Daň z převodu nemovitosti opět nepřichází v úvahu, stejně jako v minulém případě.

ii) Pokud přejde právo nájmu z jedné osoby na druhou (např. z rodičů na děti, které v bytě bydlely a po odstěhování se rodičů nebo jejich úmrtí v bytě zůstávají) nepočítá se přechod tohoto práva jako dar nebo jako dědictví a tudíž tento úkon nepodléhá žádné dani.

c) Výměna nájemního bytu za jiný byt

Nájemní byt může být směněn za jiný obecní byt popř. za družstevní byt či za byt v osobním vlastnictví či rodinný domek nebo část bytového domu. V souvislosti s převodem může být na jedné či druhé straně doplácen rozdíl hodnot v penězích. Zde budeme rozebírat situaci ze strany uživatele nájemního bytu, který se jej výměnou zbavuje a nabývá byt jiný.

i) Daň z převodu nemovitostí bude přicházet do úvahy pouze v případě pokud nabývá byt v osobním vlastnictví. I v tomto případě je však plátcem daně „prodávající“ bytu v osobním vlastnictví, tedy druhá strana. „Kupující“, tedy původní vlastník nájemního bytu, je však ručitelem, což znamená, že v případě, že druhá strana nezaplatí, může daň vymáhat správce po něm (viz výše).

ii) Z hlediska daně z příjmu je situace stejná jako při výměně bytu v osobním vlastnictví.

4) Jiná nemovitost


a) Prodej nemovitosti (chaty, pozemku, rozestavěného domku)

i) Při prodeji nemovitosti je třeba platit daň z převodu nemovitostí stejně jako u bytu v osobním vlastnictví

ii) Pokud nelze využít osvobození, je potřeba odvést i daň z příjmu za stejných podmínek jako u bytu v osobním vlastnictví

Prodej je osvobozen:
• Pokud poplatník vlastnil nemovitost alespoň pět let před prodejem.
• V případě, že nemovitost byla zahrnuta v obchodním majetku osvobození využít pět let po vyřazení z obchodního majetku.


b) Darování a dědění nemovitosti probíhá shodně jako u bytu v osobním vlastnictví

Zdroj: RNDr. Petr Beránek, daňový poradce, ADAR – Agentura daňových rad, www.adar.cz.
Sdílení článku

Sdílejte na sociálních sítích

Vybíráme články

Ohodnoťte článek kliknutím:
Diskuze na téma "Převod bytů a placení daní II. díl"

Buďte první a napište komentář k  "Převod bytů a placení daní II. díl"

NAHLÁŠENÍ NEVHODNÉHO PŘÍSPĚVKU zavřít
Opravdu chcete nahlásit administrátorovi tento příspěvek jako nevhodný ? ANO NE