Veškeré stavební práce na starších domech dělíme na práce udržovací a stavební úpravy. Mnohé udržovací práce a stavební úpravy nemusíme stavebnímu úřadu ani ohlašovat, jiné ano. Mimo jiného záleží právě na tom, zda je objekt kulturní památkou či je umístěn v památkově chráněné zóně.

Obecně platí, že postup udržovacích prací a stavebních úprav na běžném a památkově chráněném domě se neliší, ovšem s jedním zásadním omezením. Při rekonstrukci (stavebních úpravách) památkově chráněných objektů nám budou do našich záměrů mluvit památkáři. A to se týká i rekonstrukcí bytových jednotek v těchto domech.

Začínáme určením rozsahu prací a naplánováním jejich financování včetně časového rozvrhu. Přitom vycházíme z existující projektové dokumentace, k stávajícímu objektu by vždy měla existovat. Respektive je vlastník stavby povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou projektovou dokumentaci, která odpovídá jejímu skutečnému provedení dle vydaných povolení. 

Pokud tato dokumentace nebyla vůbec pořízena nebo se nedochovala, případně není v náležitém stavu, pak je vlastník stavby povinen pořídit dokumentaci skutečného provedení stavby. Je pravděpodobné, že u starých objektů nebude odpovídat skutečný stav původnímu projektu. Vypracovává se však projektová dokumentace stavebních úprav.

Ještě předtím, než se pustíte do zajišťování dokumentace skutečného provedení stavby, navštivte místně příslušný stavební úřad a po žádejte o původní dokumentaci. Je pravděpodobné, že zde bude archivována. Až v případě, že ji v archivu nenajdou (důvodem může být požár, povodně, …), investujte do nového nakreslení projektu. Stejně tak je možné požádat původního vlastníka, zda ji náhodou nemá uschovanou, případně navštívit místní obecní úřad. K původní projektové dokumentaci uložené v archivu mají přístup pouze současní vlastníci objektu či jimi pověřené osoby.

Ještě před pořízením dokumentace současného stavu objektu je třeba situaci konzultovat na stavebním úřadu. Mohlo se například stát, že byly v minulosti provedené nepovolené stavební úpravy. Navíc zjistíme případná omezení daná územním plánem.

Pokud budou stavební úpravy schvalované stavebním úřadem na základě stavebního povolení či ohlášení stavby, bude nutné k nim vypracovat projektovou dokumentaci a tu připojit k žádosti o stavební povolení či ohlášce. Rozsah projektové dokumentace je stanoven vyhláškou číslo 499/2006 Sbírky o dokumentaci staveb.

Odborníci vyhodnotí současné dispozice objektu a stav stavebních konstrukcí, jeho vzhled zvenčí a začlenění do okolní zástavby. Z toho vzejdou konkrétní řešení, která budou v projektu zanesena. Pokud není třeba zasahovat do nosných konstrukcí (stěny, stropy, základy a krov), máte vyhráno. Bohužel tomu tak ale u starších objektů většinou nebývá a my musíme přizvat statika a navíc platí, že na statiku objektu mohou mít vliv také stavební úpravy konstrukcí nenosných – například dodatečně zděné nenosné příčky.

A následuje samotná rekonstrukce. Je samozřejmě nezbytné, aby byla provedena kvalitně a citlivě. A jako v případě jakýchkoli jiných stavebních prací není nad to vycházet při výběru dodavatele z referencí. Pokud jste dostatečně zruční a zkušení, je samozřejmě možné provádět stavební práce svépomocí, potom je ale třeba, aby na ně dohlížel nezávislý stavební dozor. A v případě zásahů do vnějšího vzhledu stavby bude u památkově chráněného objektu nutný také dozor architekta. 

Rekonstrukcí vnitřních obytných prostor historických objektů získáme nádherné a neobvyklé bydlení s nenahraditelnou atmosférou. Musíme však počítat s tím, že jde o značně nákladnou záležitost. Čili vycházíme ze svých finančních možností. Leckdo se nakonec raději rozhodne pro prodej objektu a pořízení nového bydlení.

I v případě, že nebudete zasahovat do vnějšího vzhledu budovy, počítejte s tím, že se to pravděpodobně stane – totiž při výměně oken za nová. Určitě vám stavební úřad nedovolí okna plastová a určitě bude požadovat zachování původního vzhledu oken. I zde si tedy zřejmě připlatíme.

Nezapomeňte také, že si památkáři vyžádají kopii stavební dokumentace prováděné obnovy stavby.