Sdílet
 
Realitní kanceláře

Vybíráte starší byt? Dejte si pozor na závady!

Datum vydání: 16.01.2013 | autor:

Dostupnost bydlení je dnes na dosud nejnižší možné úrovni. Je to způsobeno rekordně nízkými sazbami hypoték a propadem průměrných cen bytů v letech 2008 až 2012. K uhrazení průměrné ceny bytu stačí české domácnosti cca 4,5 násobek jejího čistého ročního příjmu. Mezi jednotlivými kraji sice existují mnohdy až obrovské rozdíly, v souhrnu je však dostupnost bydlení dobrá (Zdroj: GOLEM FINANCE). Dokazují to i nerozprodané byty developerské bytové výstavby, kde je největší rvačka především o „lokality.“ V méně atraktivních lokalitách se už nevyplatí začít stavět. Portfólia realitních kanceláří jsou však naplněna především byty ve starší bytové zástavbě. A to s sebou přináší problémy. Mnohé závady by se měly odrazit na ceně nemovitosti, často tomu tak ale není. Jak si vybrat starší byt a nenaletět?

Zateplování obálky bytového domu a realizace nové fasády Zateplování obálky bytového domu a realizace nové fasády
Zateplování obálky bytového domu a realizace nové fasády

Jak se pohybuje hodnota běžných bytů od roku 2008?

Nejméně se odrazila ekonomická recese na malých bytech. Průměrná hodnota malého bytu 1 + 1 je dnes cca 1 milión korun, od roku 2008, kdy recese začala, ztratily cca 20%. Dobře si poslední měsíce vedou i byty 2+1, od roku 2008 ztratily cca 27%. Nejvíce byly recesí dotčeny byty 3+1 a větší. Od roku 2008 ztratily téměř třetinu své původní hodnoty (cca 32%). Na druhou stranu se staly velmi dobře dostupnými úvěry na bydlení díky nízké úrokové míře a podmínkám získání úvěru. Propad cen bytů byl přitom často kompenzován investicemi do starších budov, čímž hodnota nemovitostí opět vzrostla.

Co musíme vědět před koupí bytu

Pokud pořizujeme byt, zajímá nás na prvním místě lokalita a cena. Logicky platí, že v atraktivních lokalitách jsou ceny bytů vyšší, v problémových lokalitách často až velice nízké. Půrměrnou hodnotu bytů v lokalitě zjistíme porovnáváním cen více bytů, případně se můžeme zeptat místních obyvatel. Více méně však platí, že realitní kanceláře jsou již dnes dostatečně disciplinované a my bychom od nich měli získat objektivní informace. Horší je to však již s poměrem cena bytu versus skryté i viditelné závady. Některé závady nás totiž mohou přijít pěkně draho a právě tato budoucí investice by se měla projevit na ceně pořizovaného bytu.

Jak postupovat při prohlídce bytu

Při prohlídce bytu se v žádném případě nenechte manipulovat. Nedostatek času, rychlé otevření dveří, nahlédnutí a rychlé opuštění bytu vytvoří pouze optický dojem o prostoru, který je navíc umocněn konkrétním vybavením bytu. Před prodejem je vše načančané, uklizené, ale dovedete si ten samý byt představit prázdný, kdy se objeví všechny viditelné vady?
Starší topný systém může představovat problém Starší topný systém může představovat problém
Starší topný systém může představovat problém
Vlhkost na ostění oken a rozvoj plísní Vlhkost na ostění oken a rozvoj plísní
Vlhkost na ostění oken a rozvoj plísní

Prohlídku nezačínejte v samotném bytě

Zásadním krokem je důkladná prohlídka technického vybavení bytu. To však začíná ještě před vstupem do bytu. Součástí pořizované nemovitosti je i příslušenství, čili společné prostory, respektive podíl na nich. Stav výtahu, sklep, prádelna, kolárna atd. Tyto prostory by měly být v co nejlepším stavu, jinak čeká obyvatele domu včetně vás samých nemalá investice do rekonstrukce. Náklady spojené s údržbou domu mohou být značné. Zároveň si zjistěte, v jakém stavu je „fond oprav,“ či zda vůbec existuje a co je v nejbližší době plánováno či naopak společně spláceno. Kupujete si byt, abyste nemuseli platit nájem a abyste vlastnili nemovitost a náhle zjistíte, že je třeba měsíčně splácet již realizovanou rekonstrukci domu, přitom však prodejce bytu požaduje normální tržní cenu odpovídající stavu bytu a domu. Pokud má dům půdu, nezapomeňte na ni. Rychle zjistíte stav krovu a pokud by měl být váš byt v posledním podlaží, je důležité vědět, zda je podlaha půdy zateplená. Důležité je též znát stav sítí v domě (nejen jejich stav v samotném bytě) – rozvodů vody, elektřiny, odpadů, plynu, ústředního vytápění. V případě sítí jde opět o značné investice.

Prohlížíme byt

Pouze optické vjemy jsou pro výběr bytu nedostatečné, byť třeba pro odhalení pronikající vlhkosti někdy stačí. Pozor však, jinak se chovají místa, na kterých se vlhkost projevuje, v teplých měsících a jinak v zimě. Mnohé stopy vlhkosti se projeví právě až první zimu, kterou budete ve svém bytě pobývat. Vlhkost může přicházet zdola (přízemí a první nadzemní podlaží), shora (nejčastěji poslední nadzemní podlaží či podkroví), ale může se objevit i na ostění oken (nevhodně zvolená či špatně instalovaná okna, špatné větrání).
Krov staršího bytového domu, podlaha půdy je zateplena vatou Krov staršího bytového domu, podlaha půdy je zateplena vatou
Krov staršího bytového domu, podlaha půdy je zateplena vatou
Poté zkontrolujte stoupačku a technický, ale i materiálový stav sítí v bytě. Staré rozvody elektřiny vás zajisté nepotěší, stejně jako špatný stav odpadů a dalších rozvodů. Například staré rozvody ústředního vytápění, stará topná tělesa, absence termoregulačních ventilů či instalované plynové přímotopy již předem signalizují nemalou investici. Kromě stavu stěn a stropů, který je dobře patrný na první pohled a případně i poklepem, by nás měla následně zajímat především podlaha. Pokud je zakrytá kobercem, odkryjte ji. Také je třeba vědět, zda položená podlahová krytina v bytě zůstane. Mnohé povrchy lze snadno odmontovat a odvézt (např. plovoucí podlaha, ale i jiné). Pokud jde o podkrovní byt, zkontrolujte také stav střešní konstrukce i případných střešních oken. A nezapomeňte také na stav případného balkónu, lodžie či terasy. Důležitý přitom není jen jejich stav, ale i fakt, zda jsou v trvalém užívání daného vlastníka bytu, nebo přímo v jeho vlastnictví. Pokud nejsou součástí vlastnictví, můžete například zjistit, že je prodávaný byt i o několik metrů čtverečních ve skutečnosti menší.
Staré parkety Staré parkety
Staré parkety
Katastrofální stav bytového jádra Katastrofální stav bytového jádra
Katastrofální stav bytového jádra
Ložnice podkrovního bytu Ložnice podkrovního bytu
Ložnice podkrovního bytu
Starší domy v historické zástavbě Starší domy v historické zástavbě
Starší domy v historické zástavbě
V zásadě doporučujeme vzít tužku a papír a stav bytu si ručně popsat. Zajisté si budete prohlížet více bytů, budete si vybírat. Z ručně sepsaných informací si poté sestavte tabulku a jednotlivé byty si porovnejte. Určitě dojdete k zajímavým závěrům a číslům.

Důležitý je také stav oken. Častou chybou je například instalace nových plastových oken na vnitřním líci stěny. Čeká nás prochladnutí stěny v zimním období a tvorba plísní. Z rize praktického hlediska je skutečně nejvhodnější kupovat byt v našem klimatickém pásu v zimě, spatříme na vlastní oči veškeré projevy tepelných mostů. Realitní makléři sice nyní kroutí hlavou, ale u starších domů to skutečně má svůj smysl. Navíc v zimě zkontrolujeme i skutečnou funkčnost topného systému.

Zajímat by nás měla také hlučnost v domě, a to jak hluk jdoucí zvenčí, tak od sousedů. S tím souvisí i reference na sousedy. Problémový soused je větším zlem než byt ve špatném stavu. Situace, kdy nakonec byt raději prodáme a pořídíme si jiný, je bohužel velice častá. Byt navštivte raději později odpoledne, kdy jsou sousedé doma a zdravým selským rozumem zhodnoťte také hlučnost jdoucí zvenčí vzhledem ke konkrétní lokalitě. Velkou výhrou může být například park či zahrada u domu se vzrostlými stromy. Pokud pořizujete byt v domě v těsném sousedství rušné silnice, nemusí to být zase až tak velká nevýhoda, pokud je většina oken situovaných na opačnou stranu, čili do zahrady či dvora. Naopak velkým problémem může být například noční bar v přízemí domu.
Starý panelový bytový dům Starý panelový bytový dům
Starý panelový bytový dům
Novostavba bytového domu Novostavba bytového domu
Novostavba bytového domu
Nově a čistě zařízená koupelna Nově a čistě zařízená koupelna
Nově a čistě zařízená koupelna
Parkování před bytovým domem Parkování před bytovým domem
Parkování před bytovým domem
Dalším důležitým krokem je kontrola rozmístění dveří a směru jejich otevírání. Pokud samozřejmě neplánujeme kompletní rekonstrukci bytu včetně změny jeho dispozic. Důležitá je též velikost koupelny a kuchyně a dostatek místa pro jídelní kout. Promysleme též, kam dáme veškerou bílou techniku – chladnička, mraznička, pračka, myčka nádobí, … vůbec se nám totiž do konkrétních prostor nemusí vejít. V koupelně pak zkontrolujte osazení zařizovacími předměty. Například sprchový box může být špatně usazen a my nebudeme schopni volný prostor mezi ním a stěnou jakkoli vyčistit.

Opomenout bychom neměli ani požární zabezpečení bytu. Pokud jsou stoupačky v takovém stavu, že se jimi bude případný požár rychle šířit, vše je špatně. Nevhodné jsou též staré prkenné stropy s vysypávkou, které jsou pod štukem opatřené rákosem. Zásadní je též stav hydrantu v domě či jiného zdroje vody pro případ požáru. Požární zabezpečení není ve starších bytech standardem a pokud nemáme zrovna štěstí na sofistikovaného prodejce bytu, musíme tuto investici učinit dodatečně.

A nakonec je důležité i parkovací místo u domu. Má dům svá vlastní parkovací místa? Jsou problémy s parkováním automobilu v lokalitě? Je možné zaplatit si vlastní parkovací místo a nechat je opatřit značkou? Tyto problémy jsou samozřejmě opomenuty v případě, že má byt vlastní garáž, tomu však bývá jen ve výjimečných případech. Pokud kupujete byt s parkovacím místem, ověřte si, zda šířka parkovacího stání umožňuje parkování právě vašeho automobilu. Šířka parkovacího stání 2,25 m je v souladu s předpisy, pokud byl dům kolaudován před březnem 2011. 2,25 metrů však nedostačuje širším automobilům.

Pokud jste si byt již vybrali, jsou zásadní vlastnická práva k bytu a případná věcná břemena. Tyto informace však zjistíme na místně příslušném Katastrálním úřadu a samozřejmě by nám je měla poskytnout seriózní realitní kancelář.

Zdroj použitých fotografií: www.shutterstock.com
Sdílení článku

Sdílejte na sociálních sítích

Vybíráme články

Ohodnoťte článek kliknutím:
Diskuze na téma "Vybíráte starší byt? Dejte si pozor na závady!"

Celkem komentářů: 1

Na co si dát pozor při koupi staršího bytu 05.03.2014, 11:10:55

Moc hezký článek, tady je podobný článek se stejnou tématikou: článek

Přidat nový komentář k  "Vybíráte starší byt? Dejte si pozor na závady!"

NAHLÁŠENÍ NEVHODNÉHO PŘÍSPĚVKU zavřít
Opravdu chcete nahlásit administrátorovi tento příspěvek jako nevhodný ? ANO NE