Co změní nový občanský zákoník na trhu s nemovitostmi

Nejvýznamnější změnu přináší znovuzavedení zásady Superficies solo cedit. Od účinnosti nového občanského zákoníku budou stavby zřízené na pozemku s výjimkou staveb dočasných součástí pozemku. Je-li vlastníkem pozemku a stavby na něm tatáž osoba, stane se stavba součástí pozemku jako věci nemovité a sama přestane být samostatnou věcí v právním smyslu. Ke spojení nedojde, pokud jsou vlastníci pozemku a stavby na něm odlišní, stavba v takovém případě zůstane samostatnou věcí a takto bude evidována i v katastru nemovitostí. Vlastníci pozemku i stavby mají vůči sobě navzájem předkupní právo, které nelze smluvně omezit ani vyloučit.

Skončí výmluvy na nedostatek informací

S účinností NOZ by měly také skončit výmluvy na neznalosti existence práv zapsaných ve veřejných seznamech jako je třeba katastr nemovitostí. NOZ totiž vychází ze zásad správnosti a též obecné známosti zápisů ve veřejných seznamech. To znamená, že již nebude možné dovolávat se neznalosti existence práv zapsaných ve veřejných seznamech. NOZ také umožňuje nabýt vlastnické právo od nevlastníka, pokud se jedná o nabytí úplatné a od osoby, jež je zapsána ve veřejném seznamu jako vlastník i když vlastníkem ve skutečnosti není. Podle NOZ bude nově možné zřídit právo stavby jako nové věcné právo (zapisované do katastru nemovitostí). Jedná se o oprávnění mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu. Stavba samotná pak není samostatnou věcí, ale pouze součástí takového práva stavby. Právo stavby lze zřídit maximálně na dobu 99 let a lze jej zcizovat i zatěžovat.

U věcných břemen NOZ podstatně mění terminologii, nově se jedná o tzv. služebnosti, jejichž obsahem je něco strpět – například právo cesty a dále reálná břemena spočívající v povinnosti něco konat. Nově je možno zřídit služebnosti i ke svému pozemku nebo služebnosti, které v zákoně výslovně upravené nejsou.

Věřitel dostane právo zpeněžit zástavu

NOZ rozšiřuje možnosti při uzavírání zástavních smluv. Oproti stávající právní úpravě bude možné například sjednat právo věřitele ke zpeněžení zástavy libovolným způsobem, nebo si bude moci zástavu ponechat za určenou cenu. Zisk ze zástavy bude rovněž zůstávat věřiteli. Nově lze také zajistit zachování pořadí zástavního práva při záměně zástavního práva, pokud původní zástavní právo bude vymazáno do jednoho roku od zápisu zástavního práva nového. NOZ ruší zákon o vlastnictví bytů a právní úpravu zahrnuje nyní sám. Byt (nadále jednotka) bude stále samostatnou věcí v právním smyslu, a to věcí nemovitou a není součástí pozemku. Společenství vlastníků nebude vznikat ze zákona, ale zakládá se schválením stanov a vzniká dnem zápisu do veřejného rejstříku. Další novinkou je zavedení pachtu jako institutu zahrnujícího v sobě nejen přenechání užívání věci, ale i její požívání (užitků, plodů). Nově je také možné na návrh vlastníka věci nebo s jeho souhlasem zapsat nájem i pacht do veřejných seznamů. 

Nájemní vztahy se budou řídit novou právní úpravou

NOZ dále ruší zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor a upravuje nájem prostoru sloužícího k podnikání. Nájemní vztahy se budou od účinnosti NOZ řídit novou právní úpravou, to ale s výjimkou vzniku nájmu a práv a povinností vzniklých přede dnem nabytí jeho účinnosti. NOZ mění především ukončení nájmu bytu. Nově nebude existovat výpověď s přivolením soudu k výpovědi a ruší se také institut bytových náhrad. Podle nové právní úpravy může nájemce žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi dané pronajímatelem. Dle NOZ nebude možno sjednat v nájemní smlouvě ohledně bytu smluvní pokutu ani povinnosti nepřiměřené okolnostem.

Autor: JUDr. Igor Veleba, iveleba@veleba-milichovsky.cz