Stavební řízení

1.1. Stavební řízení
1.2. Zahájení stavebního řízení
1.3. Přerušení stavebního řízení
1.4. Účastníci stavebního řízení
1.5. Stavební úřad
1.5.1. Oddělení územního řízení
1.5.2. Oddělení stavebního řádu
1.5.3. S kým stavební úřady spolupracují?
1.5.4. Nadřízený orgán stavebního úřadu
1.6. Potřebujete stavební povolení nebo ohlášení?
1.7. Ohlášení stavby
1.8. Žádost o stavební povolení
1.9. Obsah stavebního povolení
1.10. Štítek
1.11. Praktické informace na závěr

1.1. Stavební řízení
Stavební řízení je správní řízení, které vede k vydání stavebního povolení. Bývá zahájené podáním žádosti o stavební povolení, a to u příslušného Stavebního úřadu. Během stavby se setkáme s více typy správních řízení, ovšem stavební řízení je právě to, které začíná podáním žádosti o stavební povolení a končí jeho vydáním. (Pro porovnání: když budeme po dokončení stavby hovořit o takzvané kolaudaci, jde o kolaudační řízení, které začíná podáním žádosti o kolaudaci a končí kolaudčním rozhodnutím či kolaudačním souhlasem, v závislosti na typu stavby.)

Při stavebním řízení žádá investor buďto sám, nebo ho zastupuje projektant. Většinou si však žádost o povolení stavby či ohlášku stavby podává investor sám, jelikož jde ze strany projektanta (či jiného zástupce) o hrazenou službu a ve skutečnosti to ani není obvyklé. Samozřejmě ale nemá smysl žádat o stavební povolení či stavbu ohlásit, aniž bychom měli vypracovaný projekt stavby. Stavební řízení vlastně zahrnuje vše, co se v již zmíněných intencích na stavebním úřadu děje interně.

1.2. Zahájení stavebního řízení
Stavební úřad oznámí zahájení stavebního řízení dotčeným orgánům státní správy a zároveň také všem známým účastníkům tohoto řízení. Následně nařídí ústní jednání spojené s místním šetřením. Jednotlivé úastníky stavebního řízení upozorní, že své námitky mohou uplatnit nejpozději při ústním jednání, jinak k nim nebude přihlédnuto. K připomínkám a námitkám (buďto těm, co byly či mohly být uplatněny v územním řízení) nebo při projednávání regulačního plánu (ale i územního plánu zóny nebo územního projektu zóny), se nepřihlíží. Pokud jsou ale stavebnímu úřadu dobře známé poměry staveniště a žádost o stavební povolení poskytuje dostatečný podklad pro posouzení navrhované stavby, upustí od místního šetření, nebo i od ústního jednání.

Stavební úřad oznámí účastníkům zahájení stavebního řízení nejméně 7 dní před konáním místního šetření, případně ústního jednání. Pokud stavební úřad od ústního jednání upustí, určí, do kdy mohou účastníci uplatnit námitky. Zároveň je také upozorní, že k později podaným námitkám nebude přihlédnuto (přitom nesmí být určená lhůta kratší jek sedm dní, může však být delší).

1.3. Přerušení stavebního řízení
Pokud stavební úřad najde zásadní problémy v dokumentaci a to nejen projektové, vyzve stavebníka, aby žádost v přiměřené lhůtě doplnil, nebo aby ji uvedl do souladu s podmínkami územního rozhodnutí. Také jej upozorní, že jinak stavební řízení zastaví. Stavební úřad stavební řízení také zastaví, pokud nebude dokumentace stavby zajišťovat podmínky pro její užívání osobami s omezenou schopností pohybu a orientace dle Vyhlášky č. 174/94 Sb. a nebude-li dokumentace ve stanovené lhůtě doplněna. Stavební řízení pak bude přerušeno až do okamžiku nápravy. Přerušení stavebního řízení může trvat týden, ale třeba i půl roku, tady už záleží pouze na nás. Může chybět třeba vyjádření dotčených orgánů, vyjádření k napojení na sítě (vyjádření správců sítí), mohou v projektu chybět vnitřní instalace atd.

1.4. Účastníci stavebního řízení
Účastníky stavebního řízení jsou stavebník (což je osoba, která staví), osoby, které mají vlastnická či jiná práva k pozemkům a stavbám na nich (včetně osob, které mají vlastnická nebo jiná práva k sousedním pozemkům a stavbám na nich, a tato práva mohou být stavebním povolením přímo dotčena) a další osoby, kterým toto postavení přiznává zvláštní zákon. Pokud stavíme svépomocí, je účastníkem stavebního řízení také osoba, která bude na návrh stavebníka realizaci stavby odborně vést či bude vykonávat odborný dozor (viz. Stavební zákon, §44). Stavební úřad však ke stavebnímu řízení může přizvat i jiné osoby (především projektanta či zhotovitele stavby, kteří pak ale nejsou účastníky stavebního řízení). V žádném případě nemohou být účastníky stavebního řízení nájemci bytů či nebytových prostor. Je pouze na stavebníkovi, jak se s nájemci dohodne na konkrétních podmínkách, platných po dobu výstavby.

1.5. Stavební úřad
Ve SDĚLENÍ Ministerstva pro místní rozvoj č.544/2006 Sb. se uveřejňuje podle § 117, odst. 2 zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, seznam krajských a obecních úřadů, které jsou ke dni 1. listopadu 2006 stavebními úřady.

Dříve se stavby ohlašovaly přímo na obcích, kde ohlášku odsouhlasila stavební komise. Dnes mají některé obce samostatné stavební úřady, ale jinak je nutné jak ohlášku stavby, tak žádost o povolení stavby podat na příslušném stavebním úřadu. V praxi má stavební úřad informační středisko a tři oddělení: oddělení územního řízení, oddělení stavebního řízení, kde se stavby ohlašují a žádá se o stavební povolení a oddělení vyvlastňovacího úřadu, deliktů a státního dozoru. Oproti tomu na malých obecních stavebních úřadech o dvou až x lidech řeší několik úředníků vše.

1.5.1. Oddělení územního řízení
Oddělení územního řízení vydává územní rozhodnutí o umístění stavby nebo zařízení, o změně využití území, o změně stavby a o změně vlivu stavby na využití území, oddělení či scelování pozemků a o ochranném pásmu. Do kompetencí oddělení územního řízení také patří zjednodušené územní řízení, územní souhlas a územně plánovací informace a také povinnost stavebního úřadu posuzovat stavbu ve vztahu vlivu na životní prostředí.

1.5.2. Oddělení stavebního řádu
Do kompetencí oddělení stavebního řádu patří povolování a ohlášení staveb, terénních úprav, zařízení a udržovacích prací, změny staveb před jejím dokončením, užívání staveb – kolaudační souhlasy, předčasné užívání staveb, zkušební provozy, změny v užívání staveb, odstraňování staveb, terénních úprav a zařízení, stavební dozor a zvláštní pravomoci stavebního úřadu, jako například kontrolní prohlídky staveb, nutné zabezpečovací práce, nezbytné úpravy, údržba staveb, vyklízení staveb a podobně.

1.5.3. S kým stavební úřady spolupracují?
Stavební úřad a jiné orgány, které provádějí řízení a vydávání rozhodnutí podle stavebního zákona, jakož i další orgány státní správy, které ve věcech výstaveb provádějí řízení, vydávají rozhodnutí či stanoviska podle zvláštních předpisů, jsou povinné spolupracovat. Jsou to takzvané dotčené orgány státní správy (DOSS). Sem patří Hasičský záchranný sbor, Hygienické stanice, Krajské úřady, Oblastní inspektoráty práce, Úseky správy nemovité infrastruktury, Magistráty měst – odbory dopravy a silničního hospodářství, odbory ochrany životního prostředí a odbory památkové péče. Dále Drážní úřady, respektive jejich stavební sekce a policie ČR – dopravní inspektoráty.

1.5.4. Nadřízený orgán stavebního úřadu
Nadřízeným orgánem stavebního úřadu je Krajský úřad, odbor regionálního rozvoje, územního plánování, stavebního řádu a investic, oddělení stavebního řádu.

1.6. Potřebujete stavební povolení nebo ohlášení?
Nejprve je nutné ověřit si, do které kategorie spadá stavební činnost, kterou plánujeme. Pokud například chceme pouze vyměnit obklady v koupelně, nemusíme stavební práce ani ohlašovat, ani žádat o stavební povolení. My však hovoříme o stavbě rodinného domu, které se náš seriál týká, a proto je pro nás nutné vědět, zda musíme stavbu ohlásit či skutečně požádat o stavební povolení. Přitom stavební ohlášení vyžadují i složitější úpravy stavby, které mění její charakter a často i vzhled (oprava fasád, výměna plotů, stavba altánku či samostatně stojící garáže). Ovšem třeba výměna rozvodů plynu, elektroinstalací, vody či ústředního topení už stavební povolení vyžaduje.

1.7. Ohlášení stavby
1. ledna 2007 vstoupil v platnost nový stavební zákon ( 183/2006 Sb.). Ten upravil kategorie jednotlivých stavebních prací. Bez ohlášení se podle něj obejdou drobné stavby, ale i skleníky a bazény do 40 m² a další stavební práce, při kterých se nemění vnější vzhled a nebudeme zasahovat do nosné konstrukce stavby. Pouze na ohlášení pak podle něj můžeme stavět jak rekreační, tak rodinné domky se zastavěnou plochou do 150 m² a maximálně dvěma nadzemními podlažími a jedním podlažím podzemním. Stavbu takového domu tedy ohlásíme a máme-li již vypracovaný projekt a zajištěné veškeré ostatní náležitosti, můžeme začít stavět dříve. V podstatě je úplně zásadním kritériem číslo 1, zda stavíme dům o ploše 150 m², nebo 200 a více. Ohlášení (u stavby do 150 m²) však předchází územní souhlas, případně územní řízení.

U ohlášení můžeme stavět do 40 dnů od samotného ohlášení stavby, kdy by nám měl stavební úřad odpovědět a pokud neodpoví, můžeme stavět také. Ovšem v případě stavby domu na celý život nemá smysl spekulovat s několika desítkami metrů čtverečních, abychom se stavebnímu řízení vyhnuli. Ohlášení stavby, uvedené v § 104 odst. 2 písm. a) až d) stavebního zákona, změny takové stavby (§ 2 odst. 5 stavebního zákona) a změny takové stavby před dokončením (§ 118 odst. 4 stavebního zákona), která podléhá ohlášení, stavebník podává na formuláři, jehož obsahové náležitosti jsou stanovené v příloze č. 1 k této vyhlášce. K ohlášení se připojí náležité přílohy.
Ovšem Stavební zákon (zákon č. 183/20006 Sb.Z.) prošel řadou novelizací, přičemž v roce 2012 byla schválena dlouho očekávaná a slibována “velká” novela stavebního zákona, která je účinná od 1. 1. 2013 a nalezneme ji pod č. 350/2012 Sb.Z. A co víc, i nyní je projednávána další velká novela Stavebního zákona, připravuje ji Ministerstvo pro místní rozvoj s cílem zjednodušit zákon pro menší stavebníky a oživit stavební průmysl. Tato novela by měla začít platit od druhé poloviny roku 2016, není to však jisté. 

1.8. Žádost o stavební povolení
Žádost o stavební povolení upravuje stejně jako ohlášení stavby vyhláška č. 526/2006 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení stavebního zákona ve věcech stavebního řádu. Žádost o stavební povolení stavebník podává na předepsaném formuláři, který je k dispozici například v informační kanceláři stavebního úřadu. Jeho obsahové náležitosti jsou stanovené v příloze č. 2 vyhlášky č. 526/2006 Sb. O stavební povolení žádáme v případě, že zastavěná plocha budoucího domu bude činit více jak 150 m². Pokud máme žádost o stavební povolení vyplněnou v pořádku a v pořádku jsou i její ostatní přílohy a dokumenty, bude stavební řízení trvat cca 60 dní a do této doby získáme stavební povolení.

1.9. Obsah stavebního povolení
Kromě obecných náležitostí rozhodnutí podle stavebního řádu stavební povolení obsahuje jméno, příjmení, datum narození a místo trvalého pobytu fyzické osoby nebo název, sídlo a identifikační číslo právnické osoby (bylo-li přiděleno), která je stavebníkem. Dále druh a účel povolované stavby nebo její změny, u dočasné stavby pak dobu jejího trvání; parcelní čísla pozemků podle katastrů nemovitostí, na kterých se stavba povoluje; podmínky pro provedení stavby (hledisko komplexnosti a plynulosti, napojení na dopravní a technickou infrastrukturu, odvádění povrchových vod, úprav okolí stavby, ochrany zeleně nebo jejího přemístění, případně i podmínky pro užívání nebo odstranění stavby a konečně rozhodnutí o námitkách účastníků řízení (viz. §5 Vyhlášky číslo 526/2006 Sb.).

Stavební povolení zabezpečí plnění požadavků uplatněných dotčenými orgány, nejsou-li stanovené správními rozhodnutími, případně požadavků vlastníků technické infrastruktury k napojení na ni. Zároveň uloží povinnost oznámit termín zahájení stavby a název a sídlo stavebního podnikatele, který bude stavbu provádět a stanoví také termín dokončení stavby. Může také za podmínek uvedených v §122 odst. 1 stavebního zákona stanovit, že stavbu lze užívat jen na základě kolaudačního souhlasu. Stavební povolení také obsahuje podmínky, ve kterých se podle potřeby stanoví fáze výstavby, které musí být oznámené stavebnímu úřadu za účelem kontrolní prohlídky stavby; vymezení nezbytného rozsahu staveniště, předložení statistických výpočtů a provedení zkušebního provozu. Atd., viz. §6 Vyhlášky č. 526/2006 Sb. Stavebního zákona.

1.10. Štítek
Štítek, který stavební úřad zašle stavebníkovi, obsahuje označení stavby, označení stavebníka, označení stavebního podnikatele a pokud není znám, vymezí se na štítku místo, na které stavebník tyto údaje uvede a ještě před zahájením realizace jej oznámí stavebnímu úřadu. Dál je na štítku označen stavební úřad, který stavbu povolil; číslo jednací stavebního povolení a datum nabytí právní moci a nakonec i stanovený termín dokončení stavby.

1.11. Praktické informace na závěr
Od novely stavebního zákona, která platí od 1.1.2007, si stavebníci, investoři, projektanti, architekti a jiní slibovali zjednodušení stavebních řízení. Opak je však pravdou. Mnoho lidí, kteří se v oboru pohybují, je nakonec přesvědčeno, že výsledek je přesně opačný. Stavební řízení jsou naopak komplikovanější. Pokud měl za platnosti starého zákona rodinný dům jakoukoli zastavěnou plochu (omezení tam bylo do 300 m² zastavěné plochy), bylo možné slučovat územní řízení se stavebním a podávala se tedy jedna žádost. A pokud nenastaly jakékoli problémy, například námitky sousedů atd., bylo možné začít stavět za 6 až 8 týdnů od podání žádosti o stavební povolení. To tedy bylo do této doby vydané. Dnes se musí žádat o územní souhlas, pokud pak nedají souhlas sousedé, musí proběhnout územní řízení, které je dnes komplikované, jelikož se musí oznamovat veřejnou vyhláškou a visí na vývěskách už měsíc před zahájením územního řízení, po projednání opět a opět měsíc a pak až teprve územní řízení nabývá právní moci.

Suma sumárum dnes jen územní řízení trvá cca 3 měsíce. Pak teprve přistoupíme k ohlášení stavby, které trvá 40 dnů či podáme žádost o stavební povolení a to trvá 60 dnů. Vezmeme-li v úvahu, že si lidé požádají o úvěr, musí čekat a vlastně už úvěr i splácí a ještě ani nemohou začít stavět, je to problém. Vyskytují se ale další problémy, například povolení výšky plotu a tak dále. V každém případě je v rámci projektu stavby lepší uvažovat se vším, včetně případné samostatně stojící garáže, bazénu, jímky, plotu … Je nutné uvědomit si, že stavební povolení je PRÁVO stavět, nikoli POVINNOST. Čili, mám-li vydané povolení ke stavbě, neznamená to, že musím vše postavit hned (mohu odložit třeba stavbu plotu či samostatně stojící garáže). Něco jiného však zase je, pokud si vezmu úvěr a s bankou se dohodneme, dokdy bude stavba hotova, jelikož v takovém případě stavebník (zde klient banky, dlužník) dokončenou stavbou ručí.

Odborná konzultace:
Jan Krátký (projektant) a Ing.arch.Pavel Hon (ATELIER OPUS, s.r.o.; atelier.opus@centrum.cz)