Tak jako tak, úřady očekávají novou vlnu zájmu o dotace na opravu starých domů. A předpokládá se i nárůst zájmu o koupi takových domů a jejich následné opravy. To si stát slibuje od dotačních programů, u kterých je deklarována snaha učinit je ještě dostupnějšími. Proto se také k dotaci z programu Oprav dům po babičce přidává možnost zvýhodněného úvěru od stavebních spořitelen. Pořád je to ale samozřejmě dluh a dotace nemůže pokrýt většinu nákladů. Ona totiž kryje výhradně konkrétní energeticky úsporná opatření. Že je koupě starších domů řešením bydlení pro zručné stavebníky a kutily, kteří si dovedou většinu oprav zajistit svépomocí, to je dlouho známá věc. Vedle toho se spousta lidí z takového řešení naopak nevidí a raději nemovitost prodají. Ceny starších nemovitostí se přitom hodně odlišují. Nejdražší jsou v Praze a okolo Prahy, obecně pak záleží na lokalitě, atributech pozemku a dalších součástech nemovitosti, například studny, stodoly, samostatně stojící garáže, kolny atd.. Pokud bude chtít někdo rekonstruovat starý dům s pomocí dotačního programu Oprav dům po babičce, musí počítat se složitějším vyřizováním žádostí. Proto se také tento dotační titul rozbíhá pomalu. Na druhou stranu je však dotace z tohoto programu lákavá již jen proto, že peníze dostanou žadatelé předem. Připočteme-li zvýhodněné úvěry od stavebních spořitelen, mohlo by jít o smysluplné řešení, které by trochu rozhýbalo zamrzlé stavebnictví i zamrzlý trh s realitami. Ale to jsou jen předpoklady. Ve skutečnosti je třeba si připravit nejméně jednou tolik peněz navíc. Proč uvádíme na konci článku. Záleží na tom, jaký. Pokud v uplynulém roce cena konkrétní nemovitosti klesala, bude pravděpodobně klesat dál a s prodejem nemá smysl otálet. Pokud stagnovala či dokonce rostla, vyplatí se s prodejem ještě počkat, to se však týká především domů v takzvaných “dobrých lokalitách“. Nejdražší jsou domy kromě Prahy a Brna na vnitřní hranici Středočeského kraje a také v bezprostředním okolí Brna. Jestliže se k prodeji rozhodnete, je možné si tím významně pomoci k jinému bydlení, jehož úpravy už vás nebudou stát tolik času a peněz. I kdyby šlo opravdu o ruinu s malým pozemkem, mohou získané peníze stačit na akontaci hypotéky a ještě něco může zbýt na vnitřní vybavení nového obydlí. Ne každý dovede zázraky, kdy například za pouhých 500 tisíc korun vytvoří hodnotu odpovídající částce až okolo 2 milionů korun a více, pokud by práce byly zadány firmě. Právě pro takové lidi jsou staré domy a jejich rekonstrukce ideální. Pokud mezi ně nepatříte, nemá smysl se zbytečně nervovat něčím, čemu nerozumíte a na čem by vás všichni brali, jak se lidově říká “na hůl“.Motivací pořízení starého domu ve špatném stavu může být i získání parcely. Dům se pak zboří a postaví nový. Část suti lze zároveň na pozemku vhodně využít. U některých starých budov je opravdu smysluplnější demolice a následná novostavba, nemluvě o tom, že koupí takové nemovitosti můžeme získat parcelu za rozumnou cenu například na místě, kde již žádné stavební pozemky k dispozici ani nejsou. Je ale třeba předem ověřit možnosti. Z dat plynoucích ze sčítání lidu z roku 2021 je patrné, že domovní fond zahrnoval více jak 2,3 milionu domů (2 317 276 domů k 26. březnu 2021), z toho bylo více jak 1,9 milionu domů obydlených a neobydlených přibližně 364 tisíc, což je okolo šesti procent. Co se týká koupě nemovitostí, největší kupní sílu vykazují lidé v Praze a v Brně, kde jsou nemovitosti nejdražší. Průměrná cena domu v Brně dosahuje cca 60 718 korun za metr čtvereční a v Jihomoravském kraji je to 52 716 korun. V Praze pak 110 664 korun za metr čtvereční. Nejlevnější jsou naopak domy v krajích Karlovarském, Královéhradeckém a na Vysočině.Co se týká možnosti uhradit prodejem starého domu alespoň akontaci nového bydlení, průměrná cena starého obytného domu určeného k rekonstrukci je 1,5 až 3 miliony korun včetně ceny pozemku. Pokud byste takovým prodejem kryli akontaci na byt za cenu 5 milionů korun, desetiprocentní LTV činí minimálních 500 tisíc korun a při krytí koupě nemovitosti částkou 3 miliony korun si musíme půjčit pouze 2 miliony korun. A pokud kupující koupí starou ruinu i s pozemkem za 1,5 milionu korun, může opravdu získat stavební pozemek výrazně levně. Samozřejmě záleží i na velikosti pozemku. Samostatnou kapitolou jsou přitom staré domy pořizované jako rekreační objekty (chalupy). Obvykle si takové objekty kupují lidé žijící v městském bytě. Zde opět záleží na lokalitě, nejdražší jsou chalupy především v lyžařsky oblíbených oblastech, následují domy v jakkoli jinak turisticky vyhledávaných lokalitách. Nejlevněji lze pořídit starý dům v zapadlých vesničkách, kde jednoduše nic není a nikdo tam ani nejezdí. Odměnou může být kupci nemovitosti v takové lokalitě kromě finančních úspor i naprostý klid. Oproti tomu ceny nemovitostí v mainstreamových turistických lokalitách například Krkonoš a Šumavy se cenou blíží Praze.Dobrou zprávou je, že v celorepublikovém průměru ceny rekreačních objektů obecně klesají. Je to především dáno tím, že z nabídky mizí lepší domy, kupující navíc čekají na nižší hypoteční sazby. Realitní trh tedy stagnuje. Obecně navíc platí, že dnes nemovitost prodává spíše ten, kdo z nějakého důvodu musí, kdo potřebuje peníze na něco jiného. Vše nyní záleží na ČNB a hypotečních sazbách, které jsou rekordně vysoké (6 %). Neobydlené nemovitosti chátrají velice rychle, mnohem rychleji než ty obydlené. Je to sice svým způsobem paradox, ale logický. Vůbec nejhorší je promrznutí takových domů v zimě a chybějící péče o střechy a okapní systémy. Pokud pak do domu proniká vlhkost ještě zdola vzlínáním, stačí jedna zima a může být neobyvatelný. Paradoxně pak ruina spíše snižuje hodnotu pozemku. Nesmíme zapomenout, že cena demolice na klíč je u menšího domku až několik set tisíc korun. Ceny pozemků přitom jinak stále rostou (meziročně o 5-6 % nestavební pozemky a o 7-8 % pozemky stavební). Dotační program Oprav dům po babičce zastřešený dotačním titulem Nová zelená úsporám deklaruje podporu důkladných renovací rodinných domů a peníze vyplácí PŘEDEM. Jde tedy o zálohové financování renovací. Na dotaci dosáhnou vlastníci rodinných domů či rekreačních objektů využívaných k trvalému bydlení, kteří jsou ekonomicky aktivní (zaměstnanci, zaměstnavatelé, osoby samostatně výdělečně činné, pracující důchodci, pracující studenti a učni, rodiče na mateřské dovolené). Žádat mohou jako nepodnikající fyzické osoby.Podmínkou čerpání zálohové dotace z programu Oprav dům po babičce je realizace důkladného, tzv. optimálního zateplení, kterým bude dosaženo požadovaných energetických úspor. Současně je navíc možné požádat i o podporu dalších úsporných opatření (instalaci fotovoltaiky, výměnu zdroje tepla, řešení dešťovky, úsporný ohřev vody, řízené větrání, teplo z odpadní vody, zelenou střechu, dobíjecí stanici na elektromobil).Dotace pokryje celkem 50 % způsobilých výdajů, navíc nabízí rodinný bonus 50 tisíc korun na každé nezaopatřené dítě, bonus 10 % z celkové výše dotace pro domácnosti z Karlovarského, Moravskoslezského a Ústeckého kraje a z obcí podporovaných státem a kombinační bonus 10 tisíc korun za každou kombinaci opatření, pokud žadatel kromě dotace na zateplení požádá ve stejné žádosti o dotaci na další úsporná opatření. Z výše uvedeného je patrné, že program bohužel neřeší mnohé zásadní problémy zastaralých budov, které jsou mnohem důležitější než samo zateplení a vrstevní úsporných opatření a technologií. Z jednoduché logiky věci, k čemu mi bude zateplený dům s fotovoltaikou, tepelným čerpadlem, dobíjecí stanicí, zelenou střechou, řízeným větráním a teplem z odpadní vody, když do neizolovaného domu vzlíná voda a je třeba zajistit podřezání či injektáže, navíc realizovat nové omítky a podlahy? Když jsou v domě staré hliníkové elektrické rozvody, místy se propadá rákosový strop atd.? Pokud pak má zvýhodněný úvěr od stavební spořitelny pokrýt pouze druhých 50 % nákladů na energeticky úsporná opatření, může být výsledkem nadále neobyvatelný dům. Ale papírově energeticky efektivní. Bez vlastních úspor či hypotéky je rekonstrukce starého domu do podoby moderního, komfortního bydlení, nereálná.Zdroj: czso.cz, novazelenausporam.cz, European Housing Services, Bezrealitky, NEMO Report
