Sdílet
 
Realitní kanceláře

8 rad, jak pořídit nemovitost bez problémů

Datum vydání: 23.11.2011 | autor:

Pořízení reality (nemovitosti) je zásadním krokem v životě. Mnoho z nás si svůj byt či dům pořídí jen jednou v životě. Obzvláště u nás není příliš běžné, že by se lidé vyloženě stěhovali za prací a pokud, raději si na místě pronajmou menší byt a svou nemovitost si drží stále. Do nemovitosti většina z nás vkládá veškeré své úspory a nejen to, častěji se zároveň i zadluží. Dokazuje to současný stav na trhu s hypotékami a stavebním spořením. Proto si při pořízení nemovitosti nechceme naběhnout, vytvořit si vyloženě existenční a jiné problémy. 

Ilustrační foto (www.shutterstock.com) Ilustrační foto (www.shutterstock.com)
Ilustrační foto (www.shutterstock.com)
Ilustrační foto (www.shutterstock.com) Ilustrační foto (www.shutterstock.com)
Ilustrační foto (www.shutterstock.com)

Jak to často chodí na trhu s realitami?

Cílem prodávajících je co nejrychleji a za co nejvyšší cenu prodat svou nemovitost. Přitom obvykle zatají skryté, ale i na první pohled viditelné závady. Někteří kupující jsou naopak natolik lehkomyslní, že zaplatí zálohu za nemovitost jen na základě fotografií umístěných na internetu. A v takovém případě nelze říci nic jiného než: „všechno špatně!“ I realitní kanceláře mají samozřejmě potřebu prodat nemovitost co nejrychleji a s její cenou je to stejné jako u prodávajícího. Mnohdy jsou dokonce i realitní makléři jakýmisi nezkušenými „rychlokvaškami“ bez hlubší znalosti problematiky. Trh je realitními kancelářemi přesycen, mnohé registrované realitky mají vedené jen sídlo v bydlišti makléře. Mnohdy nemají makléři na nemovitost ani uzavřenu exkluzivní s mlouvu, a tak spěchají s prodejem, aby je nepředběhl jiný makléř. Rivalita navíc funguje často i mezi kolegy jedné kanceláře. A za této situace se skutečně nevyplatí výběr nemovitosti podcenit.

1.) Na prvním místě je předběžné zajištění financování nemovitosti

Jakákoli snaha o výběr vhodné nemovitosti musí být v první řadě podložena zajištěným financováním. Čili musíte vědět, kolik můžete investovat a jak finanční prostředky získáte – z vlastních zdrojů, prodejem jiné nemovitosti, z dědictví, ze stavebního spoření či uzavřením hypotéční smlouvy s bankou. Ideální je samozřejmě mít k dispozici dostatek vlastních zdrojů, bez ohledu na jejich původ (úspory, výnosy z podnikání, prodej jiné nemovitosti a podobně).

Jakmile najdete vhodnou nemovitost, bude nutné složit zálohu – takzvanou „rezervační jistinu.“
Pokud nebudete mít v takovém případě již předem zajištěné kompletní financování nemovitosti a nedodržíte smluvní podmínky, o zálohu či její část (podle podmínek konkrétní realitní kanceláře nebo přímého prodejce) přijdete. I v případě, že zálohu nebudete muset složit, nepočítejte s tím, že bude prodejce "čekat věčně.“ Snadno se může stát, že nemovitost koupí někdo jiný, dokonce za menší částku. Prostě vám ji „vyfoukne.“
Ilustrační foto (www.shutterstock.com) Ilustrační foto (www.shutterstock.com)
Ilustrační foto (www.shutterstock.com)
Vhodným pomocníkem je při hledání způsobů financování nemovitostí finanční poradce. Na našem trhu se již vyskytují solidní poradenské firmy, které vám nebudou nutit produkty, z nichž získají nejvyšší provizi, ale najdou pro vás co nejvýhodnější způsob financování nemovitosti. Při výběru finančního poradce se ale musíte opřít o reference a tradici firmy. Hodně napoví už jen první dojmy z jednání. Pokud jste si vybrali, jednejte naprosto otevřeně. Poradce musí znát vaši situaci podrobně, byť víte o problémech, které byste radši zamlčeli (dluhy, exekuce, riziko ztráty zaměstnání a podobně), je vámi najatým zástupcem a jeho cílem je najít ideální řešení. Nakonec třeba zjistíte, že bude nejvhodnější nemovitost pořídit na jméno někoho jiného z vaší rodiny a podobně. Poradce prostě vyjde z veškerých slutečností, které se od vás dozví.

2.) Vyberte si vhodnou lokalitu, která navíc odpovídá i vašim finančním možnostem

Chcete bydlet v centru města, na satelitním sídlišti, na vsi, v satelitním městečku, na samotě? Vaše konkrétní představy se následně odrazí v cenách nemovitostí ve zvolené lokalitě a ty můžete porovnat se svými finančními možnostmi. Je též vhodné si prostudovat územní plán pro danou lokalitu. Možná se budete divit, jaká vás v ní čeká budoucnost. Za plotem či pod okny vám například může vyrůst hypermarket či výrobní závod. Územní plán může navíc omezovat práva vlastníků nemovitosti a vy pak třeba zjistíte, že plánovaná rekonstrukce může být dražší, než jste si představovali, že výstavba na pořizované parcele není možná, byť je vedena jako parcela stavební (např. problém ochrany historických zón) a podobně. Důležitá je i dostupnost služeb v lokalitě. Častým problémem mnoha satelitních městeček se staly například nerealizované, byť slibované školky. Zásadní je také vzdálenost lokality od vašeho pracoviště.
Ilustrační foto (www.shutterstock.com) Ilustrační foto (www.shutterstock.com)
Ilustrační foto (www.shutterstock.com)

3.) Přemýšlejte dlouhodobě, vaše potřeby se mohou měnit

S postupem času se mohou vaše potřeby měnit. Najdete si partnera, narodí se děcko, váš příbuzný bude potřebovat vaši péči. Důkladně proto zvažte, co vás může v budoucnu čekat. V každém případě nyní platí, že nejsou vhodné krátkodobé investice do realit. Na pouhých několik se nevyplatí nemovitost pořizovat. Něco jiného je, pokud chcete do nemovitosti uložit své peníze a pronajmout ji. Pak s chutí do toho, mnoho lepších způsobů, jak získané finance uložit a ještě rozmnožit, není.

Je také nutné nepřeceňovat své finanční možnosti. Pokud by pro vás získaný úvěr měl představovat existenční problénmy, raději se do ničeho nepouštějte, nebo zvolte rozumnější variantu – nemovitost za méně peněz. Právě zde vám nejlépe poradí finanční makléř. Podle bankovních výpočtů se sice můžete do konkrétní částky „vejít,“ vyžijete však třeba s 2 tisíci týdně poté, co uhradíte veškeré potřebné režie včetně splátky hypotéky?
Ilustrační foto (www.shutterstock.com) Ilustrační foto (www.shutterstock.com)
Ilustrační foto (www.shutterstock.com)
Ilustrační foto (www.shutterstock.com) Ilustrační foto (www.shutterstock.com)
Ilustrační foto (www.shutterstock.com)

4.) Porovnávejte ceny nabízených realit v lokalitě, která vás zajímá

Porovnávání cen nemovitostí v různých lokalitách a v lokalitě, která vás nejvíc zajímá, je základním předpokladem výběru „nepředražené“ nemovitosti. Podezřelá je i příliš nízká cena. Může se v extrémním případě stát, že o nemovitost brzy přijdete. Emoce nechte stranou a jednejte pokud možno co nejvíce racionálně. Určitě nemá smysl „za každou cenu přeplatit“ nemovitost, která vás nejvíce zaujala. Nejste na dražbě uměleckých děl. A pokud budete chtít v budoucnu nemovitost prodat, bude reálné najít kupce, jako jste vy sami? A za jak dlouho a jak dlouho se nemovitost prodávala právě nyní? Realitní kancelář by vám měla na požádání připravit analýzu cen odpovídajícíh nemovitostí v dané lokalitě, případně i v jejím okolí.

5.) Je naprosto nutné důkladně překontrolovat stav nemovitosti

Dalším klíčovým krokem je stav nemovitosti a to nejen ten fyzický, ale i úřední. Není na nemovitosti nějaké věcné břemeno či zástava, kterou prodávající utajil? Nemá prodávající potíže a nehrozí, že vám nemovitost po koupi zabaví exekutor? O dlouhé úřední a soudní tahanice přece nikdo nestojí.

Stav nemovitosti je dobré zkontrolovat s někým znalým. Například při jejím pořizování v létě vám může prodejce skrýt závady topného systému. Jaké nemilé překvapení, když to poznáte až na podzim. Důležitý je stav nosných konstrukcí, povrchových úprav, instalací a rozvodů. Mnohé skryté vady se mohou v budoucnu řádně prodražit. Nedejte proto jen na první dojem, ale podívejte se vybrané nemovitosti takzvaně až „do střev.“ Klíčem k úspěchu je důkladná inspekce nemovitosti. Zjištěné nedostatky požadujte odstranit nebo navrhněte úpravu ceny nemovitosti, požadujte slevu.
Ilustrační foto (www.shutterstock.com) Ilustrační foto (www.shutterstock.com)
Ilustrační foto (www.shutterstock.com)

6.) Věděli jste, že existuje služba nazvaná „inspekce nemovitosti?“

Odborná inspekce nemovitostí je u nás poměrně nová služba, která je zatím nedoceněna. Na západě je naprosto běžná, v našich končinách zatím není dostatečně propagována a využívána. Odborná firma vám v rámci této služby poskytne odborný písemný posudek dané nemovitosti včetně fotodokumentace. A to je už „pořádná ráže ve vašich rukou“ při jednání s prodávajícími a realitní kanceláří. Přitom je odborná inspekce vhodná jak pro starší nemovitosti, tak pro novostavby a pozemky.

Odborníci, kteří tuto službu nabízejí, tvrdí, že skoro při každém důkladném prozkoumání nemovitosti se prostě objeví závady. O nich je vypracován posudek, na jehož základě uplatníte slevu. Čili jde o službu, která se téměř vždy vyplatí a když už nic jiného, alespoň budete mít jistotu, že nekupujete „zajíce v pytli,“ ale skutečně kvalitní nemovitost. Obvykle za tuto službu (RD či byt) zaplatíte cca 2.500,- Kč + DPH. A to přece není mnoho. Je škoda, že není na našem trhu tato služba běžnou praxí realitních kanceláří.  
Ilustrační foto (www.shutterstock.com) Ilustrační foto (www.shutterstock.com)
Ilustrační foto (www.shutterstock.com)

7.) Důležité jsou také informace o prodávajících a o vašich budoucích sousedech

Povaha prodávajícího, jeho situace a důvod, proč nemovitost prodává, mohou být klíčem k odhalení budoucích problémů. Problém může nastat také se sousedy. Co když je byt prodáván právě proto, že jedním ze sousedů je nesnášenlivá osoba, která neustále vytváří problémy? Co když se s prodávajícím neustále soudí majitel sousedního pozemku? Lze předpokládat, že jde jen o osobní nesnášenlivost a vy takové problémy mít nebudete? Určitě se vyplatí „sondovat u sousedů“ a pokládat prodejci zásadní otázky. Už jen z jeho chování, když otázku vyslovíte, lze vypozorovat určité rysy. V případě novostaveb je zase dobré prověřit reference na stavební či developerskou firmu. Obzvláště opatrní buďte v tomto případě na platby předem!

8.) Zřiďte si odpovídající pojištění a cokoli, co se vašeho obchodu týká, vyžadujte písemně a s podpisem

Veškeré dohodnuté kroky si nechte stvrdit písemně. Vyhnete se tak problému, že byste museli v budoucnu jednat o stejném problému znova, nebo třeba přišli o zálohu. Důvěra se v tomto případě prostě nevyplácí. Navíc je možné se před pořizováním reality jistit – pojistit! Nejenže je důležité ihned pojistit zakoupenou nemovitost (i jen jediný den zprodlení se může vymstít), ale pojistit i akt pořizování nemovitosti.

Pojišťovny v tomto případě zareagovaly rychle a nabízejí odpovědné pojistné produkty. Nezapomeňte, že uzavřená smlouva se může ukázat neplatnou třeba z důvodů protiprávního jednání prodejce v době pořizování nemovitosti. 
Ilustrační foto (www.shutterstock.com) Ilustrační foto (www.shutterstock.com)
Ilustrační foto (www.shutterstock.com)
Hovoříme o takzvaném principu title insurance = pojištění právního titulu. Takové pojištění pokrývá rizika spojená s koupí nemovitosti v budoucnosti i v minulosti. Vy tak získáte finanční ochranu po dobu, kdy nemovitost pořizujete, vlastníte a splácíte. Pokud by byl jakkoli zpochybněn vlastnický titul, pokryje pojistka vzniklé ztráty až do výše sjednané v pojistné smlouvě, aniž byste museli dokazovat chyby dalších stran. Zajištění právním názorem (legal opinion) takové výhody nenabízí.

Pojišťovací agent prověří veškerá možná právní rizika a poté projedná s kupujícím individuální rizika transakce, která je třeba pojistit. Jde tedy vlastně o odborný dozor nad koupí v její předkupní fázi a zároveň pojištění rizik spojených se skrytými závadami fyzickými i právními. Pojistka přitom pokryje i možné snížení hodnoty nemovitosti. Obzvláště po povodních v roce 2002 se tento fakt ukázal být klíčovým. Ceny nemovitostí v nově nakreslených záplavových zónech klesly doslova raketově a trvalo poměrně dlouho, než si trh „sedl.“ Známé jsou i případy, kdy investor po povodních zjistil, že na své draze pořízené parcele nesmí stavět, nebo nesmí na stejné parcele znova postavit dům, když byl ten původní povodní zcela zničen.
Sdílení článku

Sdílejte na sociálních sítích

Vybíráme články

Ohodnoťte článek kliknutím:
Diskuze na téma "8 rad, jak pořídit nemovitost bez problémů"

Buďte první a napište komentář k  "8 rad, jak pořídit nemovitost bez problémů"

NAHLÁŠENÍ NEVHODNÉHO PŘÍSPĚVKU zavřít
Opravdu chcete nahlásit administrátorovi tento příspěvek jako nevhodný ? ANO NE