Deregulované nájemné - nepříjemná nutnost

Čeho se deregulace týká?

Pozor však, deregulace se týká pouze výše nájemného, jakákoli další zvýhodnění nájemníků v nájemních bytech s dosud regulovaným nájemným jsou nadále zachována. Omezována by měla být postupně a pomalu. Radíme proto nájemníkům, aby nepodepisovali novou nájemní smlouvu, která by je zákonem chráněných výhod zbavila, ale pouze dohodu o zvýšení nájemného. Samotné nájemné se tedy bude řídit tržními cenami. Regulovaná cena nájemného bude uvolněna ve více jak 700.000 bytech (cca 400 t. ve vlastnictví měst a obcí a zbytek v soukromých rukou – domy získané nejčastěji v restitucích).

Právě vlastníci bytů ve skutečnosti dotovali ze svého rozdíl mezi regulovaným a tržním nájemným. Výsledkem byly domy ve špatném stavu a nedostatek prostředků na jejich rekonstrukci. Logicky by tedy měla deregulace nájemného vést na jedné straně k zrušení výhod nájemníkům, na druhou stranu by se však měla zvýšit kvalita jejich bydlení. Nepoměrný rozdíl je pouze v tom, že výhody budou zrušeny hned, zatímco rekonstrukce domů, které jsou ve špatném stavu, budou probíhat postupně. Je ale nutné připomenout, že dosud nemohli vlastníci těchto domů dělat v podstatě nic. A to jsme v roce 2010.

Na čem bude výše nájemného záviset?

Výše tržního nájemného bude od 1.1.2011 závislá na konkrétních dohodách vlastníků a nájemníků. Záležet bude na tom, na jaké podmínky bude nájemník ochoten přistoupit. V konkrétních případech bude muset zřejmě rozhodnout soud. Nájemníkům doporučujeme, aby si předem ověřili obvyklou výši tržního nájemného v lokalitě. Podle toho posoudí, zda pronajímatel (vlastník) nabízí regulérní podmínky a také bude rámcově vědět, o jakém nájemném by mohl soud rozhodnout v případném sporu. A pozor, jestliže soud rozhodne o zvýšení nájemného, nájemník bude povinen doplatit rozdíl od data podání návrhu k soudu až do data jeho rozhodnutí. Není tedy možné se domnívat, že protahováním soudního řízení dosáhneme úspory.  

Zvýšení nájemného začne dopisem vlastníka domu nájemníkovi

Tento dopis bude zahrnovat návrh na zdražení nájemného. Zvýšení nájemného nabude platnosti pouze písemnou dohodou obou stran či rozhodnutím soudu. Pokud by tedy vlastník domu nájemníkovi písemně vyhrozil, že návrh začne platit k určitému datu, když nájemník nebude na dopis reagovat, nemá to žádné právní opodstatnění.

Nesouhlasíte se zvýšením nájemného?

Pokud nesouhlasíte s výší zdražení nájemného, nepodepisujte žádnou smlouvu a pronajímateli to neprodleně oznamte. V zásadě ale musí nájemník počítat s tím, že pokud výše nájemného výrazně nepřekročí obvyklou cenu v dané lokalitě, v zásadě nemá smysl se přít. Pokud vlastník domu zdražení nenavrhne, nebo požádá o pomoc soud, nadále bude platná regulovaná výše nájemného, a to až do rozhodnutí soudu. Teprve pak bude nájemník muset dorovnat rozdíl.

Kdy nemůže pronajímatel požadovat zpětné vyplacení rozdílu

Pokud vlastník navrhne písemně zdražení nájemného třeba až v březnu, nemůže se v žádném případě dovolávat doplacení rozdílu zpětně - k 1.1.2011. Pro nájemníka ale nemá smysl vyhýbat se převzetí doporučeného dopisu. V takovém případě se pronajímatel může automaticky obrátit na soud.

Výše soudních poplatků

Na soud se mohou obrátit obě strany – nájemník i pronajímatel. Návrh v praxi podá ten, kdo má zájem na rychlém vyřešení sporu, předpokládá se tedy, že to bude pronajímatel. Co se týká nákladů, půjde řádově o tisíce či desetitisíce korun a spor bude hradit prohrávající. Proto nájemníkům radíme, aby se soudili pouze v případě, že bude výše nájemného přemrštěná. A znova opakujeme, zjistěte si běžné ceny tržního nájemného v dané lokalitě, samozřejmě odpovídajícího stavu nemovitosti.

Co je běžný (obvyklý) nájem v lokalitě?

Jde o výši tržního nájmu v bytech a domech srovnatelné kvality a stejné lokality. Výši tohoto nájemného zjistíte jednoduše, zeptejte se lidí, kteří v takových bytech bydlí či oslovte realitní kancelář. Obrátit se můžete i na Sdružení nájemníků ČR či Občanské sdružení majitelů domů. Navíc jsou připravovány a v mnohých obcích a městech již připraveny cenové mapy nájemného, které by měly zamezit výraznému předražování. Jde o jakýsi pokus alespoň částečné regulace, ovšem bez právního podkladu. Vždy rozhodne dohoda mezi stranami či soud. Platí, že nájemník není ani povinen pořizovat si znalecký posudek. To je povinnost pronajímatele, pokud požádá soud o pomoc. V případě své výhry však může po nájemníkovi požadovat uhrazení i této částky.

Může nájemník přijít o bydlení?

Ano, ale až v případě, že neuhradí ani soudem stanovenou částku a následně nezačne pravidelně hradit zvýšený nájem. Pokud vypoví pronajímatel nájemníkovi nájemní slouvu ještě předtím, může se nájemník obrátit na soud a z bytu nesmí být vypovězen. Pokud na požadovanou částku nájemník nedosáhne, bude prvním krokem pokus o dohodu s pronajímatelem. Když nové nájemné přesáhne spolu s ostatními náklady na bydlení 30% (Praha 35%) všech příjmů domácnosti, požádejte na příslušném úřadu práce o příspěvek či doplatek na bydlení. Cílem deregulace je narovnat trh, nikoli zvýšit počet bezdomovců. V extrému je samozřejmě nesmysl, aby bydlela rodina s minimálními příjmy v luxusní lokalitě a rozměrném bytu a přitom hradila minimální nájem.

Na druhou stranu se sice očekává podpora výstaveb domů sociálního bydlení či takzvaných startovacích bytů. Praxe je ale odlišná. Politici a odborníci se dokonce neustále přou o podobu takového bydlení a mají obavy z vytváření ghett. Shoda zde neexistuje a záleží na konkrétních radnicích, jak budou problémy řešit. Nájemníci proto nemohou očekávat, že prostě jen snadno přejdou do jiné laciné formy bydlení. Jediné, na čem se politici a odborníci víceméně shodují, je adresná podpora konkrétních rodin. I zde jsou však v legislativě určité mezery.