Jak renovovat panelové domy?

„Náš dům je relativně nový, postaven byl v roce 1989. Díky tomu ještě neměl žádné výrazné závady, které se na panelových domech projevují vzhledem ke špatným stavebním technologiím a způsobují chátrání. Každé odkládání rekonstrukce by se jen a jen prodražovalo,“ vysvětlila Marie Jahnová, proč se sdružení vlastníků rozhodlo provést renovaci.

„Tristní byl stav oken včetně montovaných meziokenních výplní, což byl nejslabší článek domu, problematické byly i spáry mezi panely. Původně jsme plánovali pouze výměnu oken a výplní, ale vzhledem k možnosti čerpání státní dotace PANEL jsme se rozhodli pro radikální postup zateplení domu. Vše najednou.“

Sdružení vlastní konstrukční typ PS 69/II Jihočeská varianta. Nachází se v něm 17 bytových jednotek, z toho čtyři jsou ve vlastnictví města.
O jak komplexní renovaci šlo?
„Došlo k výměně oken a meziokenních výplní, dále vchodových dveří s úpravou vstupů, k zateplení obvodového pláště. Dům má nový povrch střechy, rozvody televizního signálu, úpravu osvětlení chodeb pomocí čidel.“

Jak dlouho trvala přípravná fáze - od rozhodnutí po první opravy?
„Majitelé bytů se v říjnu zúčastnili semináře zaměřeného právě na rekonstrukci panelových domů včetně možnosti financování takovéto akce. Dva týdny nato překvapivě na domovní schůzi odsouhlasili jednomyslně rekonstrukci. Během pár týdnů jsem vyřídila úvěr a v polovině prosince proběhla první etapa - výměna oken a meziokenních výplní.
Výběr firmy jsem měla již hotový půl roku, takže jsem měla zjednodušenou práci. Tím pádem jsme vše vyřídili v rekordním čase přibližně 5 týdnů.“

Renovace jsou finančně nákladné. Zajímalo nás, podle čeho sdružení vlastníků vybíralo peněžní ústav, od kterého si na opravu chtělo půjčit?
„V té době byla jediná stavební spořitelna Wüstenrot, která nabízela produkt, který nám vyhovoval. V případě Revitu je nulová akontace, my nemusíme ručit nemovitostí, existuje možnost prodeje bytu, smlouva se uzavírá na celý dům – prostě šlo o velmi jednoduché řešení, které nezatěžuje jednotlivé majitele bytu zbytečnou administrativou. Navíc jsme měli štěstí, že se nás ujala poradkyně, která nám vše srozumitelně vysvětlila.
Půjčili jsme si 3 miliony na dobu 18 let, z toho 8 let budeme splácet překlenovací úvěr ve výši 28 500 korun měsíčně z fondu oprav. Poté se splátky markantně sníží. Navíc jsme si zažádali o státní dotaci PANEL, doufáme tedy, že se nám část investice vrátí.
Nutno podotknout, že vyřízení žádosti o tuto dotaci je poměrně nadlidský úkol a vlastně jsme museli investovat nemalé prostředky, aby bylo možné vůbec žádost podat. A nakonec žadatel nemá nikdy jistotu, že dotaci získá, “ svěřuje se se svým postřehem Marie Jahnová.

„Každopádně je dobré mít takových 100 tisíc v hotovosti na vedlejší náklady spojené s vyřizováním úvěru a dotace.Také je lépe počítat s rezervou a úvěr radši nevyčerpat, než jít nadoraz,“ radí dalším případným zájemcům o úvěr Marie Jahnová z Bechyně.

Zateplení a další opravy panelových domů jsou pro vlastníka poměrně dost finančně náročné. Existují různé možnosti, jak finance získat. Ušetřit pomůže právě i státní podpora. Takovou pomoc malým bytovým družstvům i sdružení vlastníků nabízí Stavební spořitelna Wüstenrot, která poradí jak sehnat peníze na výměnu oken, zateplení pláště, rekonstrukci střechy, výměnu výtahu a stoupaček a na další opravy.

„Každá žádost je řešena individuálně podle konkrétních požadavků daného družstva. Výše úvěru se řádově pohybuje od 1 do 10 milionů Kč - podle rozsahu rekonstrukce celého domu,“ říká regionální ředitel spořitelny Kročák.
„Nabídka je vždy podrobně rozpracována včetně splátky úvěru na jednotlivé domácnosti a je tedy dopředu jasné, kolik finančních prostředků nájemníci vynaloží,“ naznačuje Kročák.

Pro revitalizaci panelových domů mohou zájemci využít úvěrů Revit, respektive Hyporevit se státní dotací úroků podle Nařízení vlády č. 299/2001 Sb. Program financování rekonstrukcí panelových domů nabízí spořitelna už čtvrtým rokem. Na jihu Čech už REVIT pomohl některým vlastníkům realizovat jejich záměry, třeba právě zmíněnému sdružení v Bechyni, který zastupuje Marie Jahnová.

Jedná se o úvěr, který spořitelna poskytuje bytovému družstvu nebo společenství vlastníků. Členové družstva i vlastníci nemají osobní závazek. Úvěr je splácen z prostředků fondu oprav a u bytového družstva se neposuzuje bonita jednotlivých domácností. U vlastníků není nutné dávat do zástavy bytovou jednotku. Tím je umožněno získat přístup k úvěru i těm, kteří si byt pořídili například na hypotéku a dát ho do zástavy už nemohou.

A co když se majitel rozhodne svůj byt prodat?
Po převodu platí do fondu oprav nový člen a družstvo nebo společenství pokračuje ve splácení úvěru tak, jak je dohodnuto v úvěrové smlouvě.

„I když oprava domu stojí i několik milionů korun, částka rozpočítaná na jednotlivé domácnosti už vysoká není. Záleží ale na typu budovy a počtu bytů. Splátka úvěru ve většině případů odpovídá měsíčnímu příspěvku majitelů bytů do fondu oprav. Obyvatelé mohou tedy dům zrekonstruovat, aniž finančně pocítí, že splácí úvěr. Navíc lze požádat o čtyřprocentní státní dotaci,“ upozorňuje ředitel spořitelny Ladislav Kročák.

„Vlastníci se často dotazují, zda záleží na výši vlastních peněz ve fondu oprav? Není to důležité, pokud renovaci nechtějí financovat ze svého,“ vysvětluje Hana Kákonová ze Stavební spořitelny Wüstenrot v Táboře.

„Oprava bude stát například tři miliony korun. Vlastníci se rozhodnou, že milion korun zafinancují ze svého. Potom je potřeba, aby milion měli na účtu. Pokud budou chtít půjčit 3 miliony korun od nás, nevyžadujeme, aby měli ve fondu něco naspořeného. Požadujeme ale určitou výši platby do fondu oprav. Ta musí být taková, aby po odečtení splátky úvěru z měsíční platby do fondu oprav jim zůstalo alespoň 20 procent peněz ve fondu oprav. Společenství vlastníků za milion úvěru bude splácet 8 700 korun měsíčně za dům a do fondu oprav musí dát měsíčně 10 875 korun.“

Právnické osoby si v jižních Čechách na renovaci domu půjčují nejčastěji částku ve výši 3 milionů korun. Záleží na tom, jak je panelový dům velký. Některý má 17 bytů jinde už 32 bytových jednotek.

V případě bytových družstev záleží na tom, o jak velký úvěr se rozhodnou. Lze poskytnout úvěr na 5, 10 a 15 let. „Obvyklá doba bývá 15 let, protože chtějí srazit splátku maximálně dolů a navíc po dobu maximálně 15 let, získávají státní dotaci. Pokud budou mít úvěr sepsaný na pět let, budou mít dotaci jen pět let,“ upozorňuje Hana Kákonová.
Dodává, že státní podporu z programu Panel nezískají všechny domy, ale jen určité, které jsou pevně vymezeny. Bytová družstva na rozdíl od sdružení vlastníků musejí ručit nemovitostí. Ve fondu oprav musí být částka potřebná na splátku plus oněch zmiňovaných 20 procent. Ta slouží jako rezerva.

„Rozhodně je lepší dům opravit až pak splácet, než nejprve spořit, protože ceny rostou,“ radí Kákonová. „Státní dotace je ve výši 4 procent z úroků. Když je úrok například 5,6 procenta po dobu 15 let. Pokud se získá dotace ve výši 4 procenta, zaplavené domy mají dokonce 5 procent, tak úrok bude činit 1,6 procenta po dobu 15 let. Kde tuto slevu seženete? Podpora je výrazná.”

Jeden subjekt může vybrat dotaci na 3 miliony korun úvěru. Dotace k jednomu milionu dělá 200 tisíc korun. Při úvěru 3 miliony korun činí měsíční splátka pro sdružení vlastníků 26 100 korun. Požadovaná částka do fondu oprav je 32 625 korun.