Sdílet
 
Realitní kanceláře

Pořizujeme nemovitost jako investici

Datum vydání: 04.01.2012 | autor:

Nemovitosti jsou u nás a vůbec v celé střední Evropě vnímané jako velmi výhodné, výnosné a minimálně rizikové investice. Kdy je však do nemovitostí skutečně vhodné investovat a do jakých? 

Bytový dům Bytový dům
Bytový dům

Vliv zahraničního kapitálu na investice do nemovitostí

Při investicích do nemovitostí na našem území, především v turisticky zajímavých lokalitách, bychom si měli především uvědomit fakt, že náš trh reaguje velice citlivě na zahraniční kapitál investovaný na našem území, na jeho příliv i odliv. Jelikož jsme malou ekonomikou, může stav zahraničního kapitálu a jeho rychlý pohyb změnit situaci na trhu doslova ze dne na den. A to s sebou přináší značná investiční rizika.

Co ovlivňuje ceny nemovitostí

Pro investování do nemovitostí je přitom zásadní právě vývoj jejich cen. Ten je kromě zahraničního kapitálu ovlivněn bohatstvím obyvatel v konkrétní lokalitě (tuzemským kapitálem v lokalitě) a vývojem populace v lokalitě. V zásadě platí, že ceny nemovitostí rostou v konkrétní lokalitě obdobnou rychlostí jako nominální příjmy jejích obyvatel, které mnohdy přímo souvisejí se stavem populace v lokalitě. Poklesne-li zde populace, klesají také nominální příjmy obyvatel, s čímž souvisí i pokles cen nemovitostí. Ceny nemovitostí přitom klesají i za stavu, že je v lokalitě populace velmi silná (hustá), její příjmy jsou ale nízké. Pokud pak v lokalitě klesá stav populace, můžeme předpokládat, že se sníží zájem o investice do nemovitostí.

Ceny nemovitostí jsou však také ovlivněné ochotou bank půjčovat finanční prostředky na jejich pořízení (hypotéky), úrokovými sazbami hypotéčních produktů, způsobem zdaňování nájmů (předpokládáme, že nemovitost, ve které nebudeme bydlet, budeme pronajímat, aby se zhodnocovala a abychom si vydělali na její údržbu, opravy a případnou rekonstrukci), běžnou výší nájmů v lokalitě a případnou právní regulací trhu (například „regulované nájemné).
Novostavba rodinného domu Novostavba rodinného domu
Novostavba rodinného domu

Kdy do nemovitostí investovat a kdy nikoli

Nejvýhodnější jsou investice do nemovitostí, pokud v konkrétní lokalitě očekáváme růst stavu populace, či již byl nastartován, pokud investoři očekávají vyšší inflaci a pokud dostaneme výhodnou investiční nabídku, tip či příležitost. V každém případě platí, že investice do nemovitosti se vždy vyplatí pro potřeby vlastního bydlení. Investicím do nemovitostí je lepší se naopak vyhnout, pokud populace v lokalitě klesá, nastává stagnace hospodářství či dokonce krize, pokud rostou úroky z hypoték a pokud zahraniční kapitál hromadně „prchá“ jinam.
Rezidenční nemovitost Rezidenční nemovitost
Rezidenční nemovitost
Rezidenční bytová výstavba Rezidenční bytová výstavba
Rezidenční bytová výstavba

Co je pro investování do nemovitostí typické

Na rozdíl od jiných odvětví (komodit) ekonomiky není trh s nemovitostmi „dokonale konkurenční.“
Nemovitosti nejsou v zásadě libovolně dělitelným produktem, čili kdokoli si nemůže koupit jakoukoli (jakkoli velkou) část tohoto „zboží“ - buďto si pořídíte celý byt či rodinný dům či žádný a spuvlastnictví je pro investování velmi nevýhodnou a rizikovou variantou. Navíc předpokládejme, že o konkrétních nemovitostech nemají informace k dispozici všichni a ve stejný okamžik, čili nemají všichni stejný přístup k informacím. Trh s nemovitostmi je tedy mnohem méně „dokonale konkurenční“ než trh kapitálový. Tam si lze například koupit i jen jedinou akcii podniku (produkt je libovolně dělitelný) a v daný okamžik mají všichni stejný přístup k informacím o produktu. Na kapitálovém trhu můžeme navíc celkovou investici rozložit do více produktů a snížit tak rizika, což u nemovitostí nelze – buďto investujeme 2 milióny do jednoho bytu nebo nic.

V zásadě platí, že nemovitosti, respektive jejich ceny, se dlouhodobě chovají podobně jako „akcie.“ Z dlouhodobého hlediska mají podobný vývoj cen a podobně také reagují na stav hospodářství. Pokud je u dané nemovitosti předpoklad vysokého podílu nájemného, lze její výnosy chápat obdobně jako vysoké dividendy z hodnotných akcií. Samozřejmě za předpokladu, že je v dané lokalitě předpoklad nemovitost pronajmout. Pokud naopak investujeme do pozemků, kde není žádný podíl budov a tedy nájemného z nich, můžeme tyto nemovitosti přirovnat k akciím firmy, která pouze „reinvestuje své zisky.“
Starší bytové domy Starší bytové domy
Starší bytové domy
Zásadní předností realitního trhu je možnost „získat dobrý investiční tip (radu, příležitost).“ Investor tak získá před svými konkurenty „informační výhodu,“ dokonce i „ojedinělou příležitost,“ o které se nikdo jiný nemusí dozvědět. Ideálním stavem je samozřejmě co nejvýhodnější pořízení nemovitosti v co nejlukrativnější lokalitě.

Zásadní je také „hmotný charakter“ investice do nemovitosti. Hodnota nemovitostí není ovlivňována případnou inflací (proto je vhodné do nemovitostí za rizika vysoké inflace investovat), navíc je nemovitost vhodná ke konkrétnímu využití za jakéhokoli stavu hospodářství. Na druhou stranu má však hmotná podstata nemovitostí (platí pro budovy) zásadaní nevýhodu ve stárnutí a tedy odpisování. Pokud dojde k jakékoli havárii, je nutné odstranit její následky a poškozený prvek budovy opravit.
Rodinný dům s velkým pozemkem Rodinný dům s velkým pozemkem
Rodinný dům s velkým pozemkem
Rekonstruovaný starší bytový dům Rekonstruovaný starší bytový dům
Rekonstruovaný starší bytový dům

Výhodné investiční tipy

Výhodným investičním tipem jsou rodinné domy s velkými pozemky v okolí velkých měst, kdy je pozemek možné obratem rozdělit a jeho část prodat jako lukrativní parcelu pro stavbu dalšího domu. Získáte tak prostředky, které lze vložit do další investice, či za ně třeba rekonstruovat pořízený dům.

Pořízení domu bez většího pozemku kolem (samozřejmostí je předpoklad vlastnictví alespoň pozemku, na kterém budova stojí) je naopak méně výhodné, jelikož budovy se časem odepisují (znehodnocují) a je nutné vydělat prostřednictvím nájemného na jejich údržbu, běžné opravy a pozdější rekonstrukci. Přičemž pozemky odpisům a tedy stárnutí naopak nepodléhají, pouze se řídí aktuálními tržními cenami v lokalitě, které mohou růst i klesat. Od pozemků tedy požadujeme, abychom je pořídili co nejlevněji a jejich cena rostla co nejrychleji. Pak teprve dochází k jejich dobrému zhodnocování.

Výhodné je také pořízení objektu v co nejhorším stavu v té nejvýhodnější lokalitě. Takovou budovu získáme oproti jiným v dané lokalitě levně často i jen za mírně vyšší cenu, než je cena samotného pozemku. V takovém případě bude mít další pokles hodnoty budovy minimální vliv na hodnotu investice jako celku (pozemek + budova). Tímto způsobem však není výhodné investovat do bytů a bytových domů, kde je hlavním výnosem nájemné. Byty ve velmi špatném stavu v podstatě nelze pronajmout a je nejprve nutná jejich rekonstrukce, což vyžaduje další nemalou investici a případné výnosy z investice tak klesají a oddalují se.

Zdroj použitých fotografií: www.shutterstock.com
Velmi výhodná investice - nájemní řadové garáže ve městě
Velmi výhodná investice - nájemní řadové garáže ve městě
Sdílení článku

Sdílejte na sociálních sítích

Vybíráme články

Ohodnoťte článek kliknutím:
Diskuze na téma "Pořizujeme nemovitost jako investici"

Buďte první a napište komentář k  "Pořizujeme nemovitost jako investici"

NAHLÁŠENÍ NEVHODNÉHO PŘÍSPĚVKU zavřít
Opravdu chcete nahlásit administrátorovi tento příspěvek jako nevhodný ? ANO NE