Sdílet
 

Víme, jak u nás vypadá trh s byty?

Datum vydání: 01.12.2004 | autor:
„Domov je místo, kde potmě nahmátnete kliku u dveří na první pokus.' Tak shrnul pocity spojené s domovem Karel Čapek. Bezpečí a zázemí, které nám domov přináší, jsou v dnešní kvapné době na žebříčku osobních priorit skutečně vysoko. Střecha nad hlavou se ale mnohým z nás může jevit jako nesplnitelný sen. Opravdu nesplnitelný? Jak to vlastně vypadá s byty a bydlením u nás a okolo v Evropě?

Jak vypadá český trh s byty?

Foto H - PROJEKT.
Foto H - PROJEKT.

Podle slov náměstka ministra pro místní rozvoj JUDr. Ivana Přikryla procházejí země EU od 70. let mnohými změnami. Trh s vlastními byty, podporovaný hypotečními úvěry, funguje, to je samostatná kapitola. Změny, o kterých je řeč, se týkají především oblasti dotačních sociálních služeb. Přechází se na jiné principy - domy jsou ve vlastnictví družstev (korporací) a bydlí tu vedle sebe nájemníci i vlastníci. Pokud si položíme otázku, jak vypadá český trh s byty, kolik lidí dnes bydlí v nájemních bytech, kolik ve vlastních a kdo platí měsíční tržní nájemné v pronajatých bytových jednotkách, tady přesná čísla neexistují.

Náměstek Přikryl to nevyvrací: „Skutečnost, že nemáme zmapovány všechny segmenty trhu je naším největším handicapem. Musíme začít řešit nejen podporu sociálně slabších skupin a obnovu bytového fondu, především panelových bytů, ale i poněkud démonizované uvolnění nájemného.“ Právě v souvislosti s diskutovanou deregulací nájemného by bylo dobré vědět, kolika lidí se vlastně nájemní bydlení týká.
Je nájemních bytů skutečně necelých 30%, jak uvádějí některé statistiky, nebo dokonce méně? (Naší praxi by se nejvíce blížilo Švédsko s 33%, Německo je na úrovni 50% a Francie 56%).

Největší problém? Paneláky a razítka!

Zastaralý bytový fond, především stav panelové zástavby, je velký problém. To podepisuje i Ing. Michal Kocián z developerské a realitní společnosti Finep: „Pokud jde o počet bytových jednotek, je sice trh v Česku srovnatelný s EU, ale zaostáváme v kvalitě stávajícího bytového fondu.“ Jeho slova potvrzuje i statistika ČSÚ. Podle ní je Česko v Evropě na třetím místě v počtu bytů na 1000 obyvatel, hned za Švýcarskem a Německem.
Kocián vidí dluh státu ještě jinde. „Je třeba nejen aktivně se zapojit do vzniku dalších vlastnických subjektů, které budou spravovat nájemní byty a odstartovat sociální program podpory slabších skupin, ale v neposlední řadě je třeba pomoci komerčnímu developmentu.
Znepokojuje nás situace v regionech, kde se dnes téměř nestaví. Problém přitom není na straně developerů. Ti už prakticky nemohou ani náklady snížit ani vytvořit dvojí ceny, jedny pro regiony a druhé pro hlavní město. Mimo Prahu však zájemci na nové bydlení finančně nedosáhnou.“ Věci by velmi prospělo, kdyby Ministerstvo pro místní rozvoj pomohlo investorům v boji s byrokratickými překážkami. Je nutné urychlit fázi vyřizování nezbytných formalit - stavebních povolení, výpisů z katastrů nemovitostí a dalších opatření. Tím by se administrativní proces kolem nové výstavby zkrátil a v důsledku by to přineslo i žádoucí finanční efekt.

Jako problematickou vidí situaci v krajích i Doc. Ing. Jaroslav Dupal z České společnosti pro rozvoj bydlení: „Kupní síla v regionech je ve srovnání s Prahou nesrovnatelně menší. A není to české specifikum. Stejná situace je prakticky v každé světové metropoli. Je nezbytně nutné podpořit v krajích ekonomický rozvoj.“

K debatě o největších stávajících problémech, které trápí český bytový trh, se přidává i ing. Martin Lux ze sociologického ústavu AV: „Trend v EU je omezování veřejných výdajů na bydlení. Resp. finanční prostředky se neomezují, ale přesouvají z jedné strany podpory jinam, účelněji. Osvědčila se státní podpora formou adresného příspěvku na bydlení. Je ovšem nesmysl takto podporovat stávající tuzemské nadhodnocené nájemné. Situace se může řešit jen za předpokladu, že se začne razantně uvolňovat regulované nájemné. Tím se zablokovaný trh konečně pohne a tržní nájemné po možném skokovém růstu začne postupně klesat, na nižšní úroveň, než kde je dnes.'

Evropským trendem je bydlení ve vlastním


Trvale největší zájem je ovšem o vlastnické bydlení. To v drtivé většině stávajících členských zemí EU převažuje (průměrně je zastoupeno na trhu EU 57%). U nás lze pozorovat stabilní příklon domácností k této formě, ačkoli ještě nedosahuje takového podílu jako v západních zemích.

Jaké byty v osobním vlastnictví zájemci preferují a co hraje roli při výběru nemovitosti?
Obecně platí jednoduché pravidlo. Zájemci o byt se nejprve ptají na lokalitu a cenu a pak většinou na to, jak velkou hypotéku si se svým příjmem mohou dovolit. Tady máme na mysli příjmovou hladinu, která je rozhodující pro částku, jež banka na danou nemovitost půjčí.
Pokud jde o cenu, kterou za byt můžeme zaplatit, v tomto parametru se bohužel z pohledu průměrných příjmů nemůžeme s ostatními státy EU srovnávat. Statisticky vzato průměrný příjem českého občana činí cca 18 000 Kč (570 EUR). Platy občanů zemí EU jsou několikanásobně vyšší. Nabízí se tedy řešení v podobě hypotečních a jiných podpůrných úvěrů.
Je situace u nás alespoň v tomto ohledu srovnatelná s Evropou? Za téměř deset let poskytování hypoték bylo v Česku uděláno hodně, k nabídce služeb srovnatelných s jinými evropskými zeměmi se však teprve blížíme. Na západ od našich hranic jsou například běžné tzv. flexibilní hypotéky, včetně širších možností v oblasti úrokových sazeb a formy splácení. Populární je tam také refinancování hypotečních úvěrů, stejně jako prodej domu s hypotékou a následný nákup nové nemovitosti opět na úvěr.
V neposlední řadě je u nás zadluženost hypotékami ve srovnání s EU stále velmi nízká. Je třeba mít ovšem na paměti, že v západní Evropě mají hypotéky mnohem delší tradici, jejich historie je bohatší, klienti se chovají odlišně a je tam jiná situace na trhu s nemovitostmi. Pavel Kűhn z České spořitelny k tomu doplňuje: „Pokud jde o nabídku produktů, je český trh rozhodně srovnatelný i s vyspělými zeměmi EU. Pokud se týká rozvoje trhu, například měřeno k podílu hypoték na HDP, je rozdíl dosud značný. V Česku máme podíl kolem 5%, zatímco průměr EU se pohybuje nad 40%.“ Sebastien Dajanovski z developerské a realitní společnosti GE Capital Golub upozorňuje také na další důležitý faktor, jež dává dobrý podnět k investici do nemovitosti, a tím jsou historicky nízké úrokové sazby. Ty, přes plánované mírné navýšení letos a napřesrok, zůstávají srovnatelné s většinou ostatních zemí EU. „Výjimku tvoří například Maďarsko, Polsko nebo Slovensko, kde jsou úrokové sazby daleko vyšší.“

Jak se budou u nás přesně vyvíjet ceny realit, lze jen těžko odhadovat. Můžeme však souhlasit s názorem většiny realitních expertů, že se jistě vbrzku přiblížíme cenám běžným v zemích EU. Tady máme rezervy. Praha je na seznamu nejdražších měst světa až na 49. místě. Před námi nejsou jen metropole, u kterých to není překvapující - Londýn, Paříž nebo Vídeň, ale také Bratislava, Mnichov či Berlín. Důležitou roli ve vývoji cen na realitním trhu sehraje dynamika růstu našich příjmů.
Doufejme, že bude razantnější, než vývoj cen nemovitostí.
Sdílení článku

Sdílejte na sociálních sítích

Vybíráme články

Ohodnoťte článek kliknutím:
Diskuze na téma "Víme, jak u nás vypadá trh s byty?"

Buďte první a napište komentář k  "Víme, jak u nás vypadá trh s byty?"

NAHLÁŠENÍ NEVHODNÉHO PŘÍSPĚVKU zavřít
Opravdu chcete nahlásit administrátorovi tento příspěvek jako nevhodný ? ANO NE