Je vhodná doba pro nákup nemovitosti?

Odpověď na tuto otázku není vůbec jednoznačná. V první řadě si musíme položit jiné otázky: 
Jaký je účel nákupu nemovitosti? Jedná se o rezidenční nemovitost? Tedy řešíme nemovitost k bydlení, kde chceme založit rodinu? Potřebujeme více prostoru, a proto kupujeme větší nemovitost, než je ta, ve které aktuálně bydlíme? Vynakládáme značné prostředky za nájemní bydlení a raději chceme splácet hypotéku? 

U rekreačních objektů potom můžou být jiné důvody. Chceme trávit volný čas v přírodě a utéci z města, kde trávíme pracovní týden? Uvažujeme o své rekreaci a zároveň i o částečném pronájmu, a tedy generování nějakého zisku?

Poslední otázka už zasahuje i do nemovitosti investiční. U těchto nemovitostí si klademe otázky typu: Mám volné prostředky a chci, aby mi vydělávaly – jaká investice je pro to vhodná? Jaké investiční nemovitosti dokážou generovat takový zisk, aby pokryly náklady v krátkém časovém úseku, včetně splacení případného úvěru?

Otázek je mnoho, pojďme si je postupně rozklíčovat. Budeme se pohybovat v nastíněných kategoriích a ke každé se pokusíme odpovědět na všechny zmíněné otázky.

Pro nákup nemovitosti k bydlení máme většinou dobrý důvod. Jedná se o naše bydlení, vytvoření domova pro rodinu a místa kde budeme chtít trávit spoustu času se svými blízkými. Otázkou je, jak moc velká je potřeba nákupu takové nemovitosti právě nyní. Ale tato otázka není podstatná pouze v této době. Její opodstatnění je v jakékoli době, jen nyní je trochu více aktuální z důvodu vysokých cen a také vysokých sazeb hypotečních úvěrů. Proto si musíme opravdu dobře vyhodnotit, zda:

1. Opravdu potřebujeme nutně řešit bydlení právě teď
2. Nemáme-li vlastní prostředky – jsme schopni velmi dlouhou dobu splácet vyšší částky a k tomu tvořit rezervu pro nenadálé události

Kladná odpověď na tyto otázky nás posune dál a pokud opravdu dospějeme k závěru, že chceme přistoupit k nákupu nemovitosti, můžeme se do toho pustit. Situace okolo hypotéčních úvěrů by nás nemusela nutně odrazovat. Podívejme se na to, proč tomu tak je.

Vývoj cen nemovitostí

Pokud se podíváme na vývoj cen nemovitostí, tak zjistíme, že i přes mírné propady v dobách krizí, je trend neustále stoupající. Na následujícím grafu vidíme vývoj cen bytů ve velkých městech (nad 50 000 obyvatel) a to ve středočeském, jihočeském a jihomoravském kraji, dále samostatně v Praze a světle modrá čára grafu znázorňuje vývoj cen v průměru na celou Českou republiku, to celé od roku 2000 doposud. 

Na grafu je jasně vidět, že trend je stále stoupající, a i přes mírné poklesy okolo roků 2008 a 2012-2013 se křivky ve svém růstu nezastavují. Nynější pokles cen je sice mírně markantnější, avšak to pravděpodobně odpovídá tomu, že v posledních letech před nástupem současné krize, způsobené covidovými restrikcemi, válečným stavem na Ukrajině a s tím spojenou energetickou krizí, byl naopak vzestup cen o hodně strmější. 

Nelze predikovat jaký bude další vývoj, ale z aktuálního stavu by se dalo odvozovat, že pokles cen se zastavuje a může se opět nadechnout k dalšímu růstu. To bude samozřejmě záviset jednak na aktuální poptávce po nemovitostech a také na tom, zda nás nezasáhne další problém nebo krize. Každopádně i z předchozího vývoje posledních více než 20ti let je jasné, že se v určitém čase ceny nemovitostí opět obrátí směrem k růstu. A to nám ukazuje, že pokud nyní koupíme nemovitost, můžeme si být téměř jisti, že v čase neztratí na hodnotě, ale naopak získá. Krátkodobé (v poměru například ke splátkám hypotéky na 30 let) poklesy nejsou vyloučeny, ale nikdy ne příliš velké.

Vliv hypoték

Ještě další faktor může ovlivnit naše rozhodování. Tím je hypoteční úvěr. Podle poslední zprávy, která se objevila před několika dny, bude od 1. července 2023 zrušen požadavek na koeficient DTSI u posuzování bonity klientů pro získání hypotéky. Tento ukazatel vyjadřoval poměr splátky hypotečního úvěru k celkovému čistému příjmu žadatele a mnohdy byl důvodem pro nesplnění kritérií klienta pro poskytnutí úvěru na bydlení. V platnosti nadále zůstává ukazatel DTI (počet ročních příjmů žadatele nutných ke splacení všech jeho dluhů ve výši 8,5) a LTV (poměr úvěru vzhledem k tržní ceně nemovitosti ve výši 80 %, resp. 90 % u žadatelů mladších 36 let). 

Získání hypotečního úvěru tedy bude o něco málo dostupnější. Co je ale důležitější? Podívejme se na rozdíl úrokových sazeb v minulosti a nyní. V době největšího boomu hypoték před pár lety bylo možné získat hypotéky s úrokem pod 2 %, nyní je úroková sazba zpravidla téměř 3×  vyšší. Pojďme si ukázat rozdíl ve splátce hypotéky na 30 let s aktuální sazbou – řekněme průměrně 5,9 % a „normální sazbou“, kterou bych viděl někde okolo 3 % - řekněme 2,9 %.

Modelový příklad:

• Cena nemovitosti: 4.000.000,-Kč
• LTV 80%, výše úvěru: 3.200.000,-Kč
• Splátka při úroku 2,9 %, 30 let: 13.320,-Kč
• Splátka při úroku 5,9 %, 30 let: 18.980,-Kč

Rozdíl v zaplacených splátkách za 3 roky v takovém případě činí 203.760,-Kč. Rozdíl v ceně standardního bytu například v Českých Budějovicích (cena okolo 4.000.000,-Kč) je 10 – 15 %. Před 2-3 lety by takový byt stál téměř 4.500.000,-Kč a v okamžiku, kdy se zvýší poptávka po nemovitostech při uvolnění úvěrových podmínek a poklesu rizika krize bude cena opět stoupat. 

Navíc při koupi nemovitosti dnes lze smlouvat o ceně a ještě například 5 – 10 % z ceny nemovitosti ušetřit. Sleva ve výši 5 % u takové nemovitosti nám pokryje bez problémů zvýšené náklady na hypoteční úvěr. U dražších nemovitostí pak tento poměr ještě více stoupne a nákup tak může být ještě výhodnější.

Vyplatí se tedy koupě rezidenční nemovitosti?

Odpověď na otázku, zda je vhodné momentálně kupovat nemovitost, je jednoduchá: Proč ne? 

Nemovitost koupím levněji, po dobu cca 3 let budu platit vyšší splátky, na které si ušetřím poskytnutou slevou z kupní ceny a za 3 roku hypotéku refinancuji lepším úrokem. Ke stanovení tržní ceny nemovitosti a jednání o kupní ceně potom doporučuji spojit se s realitním makléřem, který je schopen tržní cenu správně stanovit a při jednání vám pomoci. Například s makléřem, který je zároveň i odhadcem, nebo má alespoň dostatek zkušeností. Lze předpokládat, že pokud někdo tuto činnost provozuje každý den, bude mít lepší vyhlídky na úspěch při smlouvání o kupní ceně.

Zatímco u pojednání o nemovitostech k bydlení jsme předpokládali koupi na základě potřeby řešit bydlení, a proto jsme se zabývali spíše tím, zda nám aktuálně nákup nemovitosti nezpůsobí spíše újmu než užitek, u rekreačních objektů musíme být o mnoho přísnější. Málokdo by snad chtěl konstatovat, že chatu nebo chalupu ke svému životu nutně potřebuje. Chápu, že bydlení ve velkém městě v paneláku, mezi dalším a dalším betonem, přímo vybízí k útěku na chatu, nejlépe v lese u rybníka a na polosamotě. 

Ale každý rozumný člověk si musí položit otázku, zda je to opravdu potřebné takovou nemovitost nyní kupovat. V takovém případě bych rovnou konstatoval odpověď NE! - není vhodné takovou nemovitost kupovat. A kategorické NE bych přidal v případě koupě s jakýmkoli úvěrem, či hypotékou.

Pokud však máte větší finanční rezervu, nepotřebujete financování od banky a vaše touha si takovou nemovitost pořídit je aktuální, pak je naopak odpověď jednoznačně kladná. Možná ještě s dovětkem, koupit během tohoto nebo následujícího roku. Důvodů k takovému tvrzení je několik:

1. U rekreačních nemovitostí začíná docházet k přebytku nabídky nad poptávkou
2. Ceny rekreačních objektů strmě rostly v období covidové epidemie a nyní poměrně rychle klesají
3. Rekreační objekty nepotřebujeme nutně k životu, a proto se jich v případě potřeby zbavujeme jako první, na rozdíl od nemovitostí k bydlení

Za uvedených podmínek tedy konstatuji, že je vhodná doba pro nákup nemovitosti k rekreačním účelům, zvláště potom například za předpokladu, že u takové nemovitosti můžeme spojit vlastní rekreaci s občasným pronájmem, a tím z takové nemovitosti generovat i nějaký výnos, což už vytváří přesah k nemovitostem investičním, který se budeme věnovat v následují části.

U investičních nemovitostí se jedná o otázku v podstatě jednodušší. Základní rozdělení, které bychom měli zvážit je, zda chceme investici dlouhodobou, nebo krátkodobou. Dlouhodobější investice jsou většinou s nižšími výnosy, ale také s nižším rizikem. Ty krátkodobé naopak. Investice typu nákup bytu a jeho pronájem byla vždy velmi žádaná, a dokonce ji klienti realizovali i s pomocí hypotečního úvěru. 

V době, kdy byly úrokové sazby okolo 2 % bylo jasné, že po uhrazení splátky ještě zbyde alespoň nějaký zisk z pronájmu a klient po splacení hypotéky bude mít byt a z něj plynoucí příjmy. Aktuálně sice rostou ceny nájmů a na příjmové straně je tedy vyšší výnos, nicméně ceny bytů jsou nadhodnocené a úrokové sazby výrazně vyšší. Lepší poměr cena/výkon pak je spíše u krátkodobých pronájmů, které sebou ale nesou více práce a starostí.   

Nejlepší krátkodobou investicí bylo, je a bude nákup nemovitosti, kterou lze nějakým způsobem zhodnotit, případně rozdělit a rozprodat. Nejvyšší zhodnocení přináší jednak zmíněné rozdělení nemovitosti (při koupi celku je cena nižší než při prodeji jeho částí) a dále pak nemovitost, u které je možnost zvýšení užitné plochy (například vybudování podkroví, přístavba apod.)

Zatímco u dlouhodobých investic, určených k pronájmu je návratnost investice v řádech minimálně 15ti, ale spíše 20ti a více let, krátkodobé investice mohou vynášet více než 20 % zisku. U nich potom záleží na době realizace, čím rychlejší, tím vyšší zisk.

Na závěr zmíním příklad některé z realizovaných nebo připravovaných investic:

1. Koupě rodinného domu o 3 nadzemních podlažích, kde v původním stavu byl byt, částečně využité podkroví a 4 menší pokoje na sezónní pronájem. Velký pozemek více než 1500 m². Lokalita: Lipensko. V současném stavu je v nemovitosti 6 apartmánů v luxusním provedení a připravena je výstavba dalších apartmánových domů na pozemku.
2. Koupě staršího, ale funkčního penzionu na Šumavě. Současný stav nabízí cca 10 pokojů, z nichž pouze 2 mají vlastní sociální zařízení, ostatní společné na chodbě. K dispozici je kuchyňka, jídelna a společenská místnost. Podkroví nevyužité, pozemek více než 1000 m². Budoucí stav předpokládá 14 apartmánů ve standardním provedení a možnost stavby dalšího objektu na pozemku.

I když tyto investice vypadají velmi nákladně, u první byl původní rozpočet celkem okolo 13 mil. Kč a u druhé dokonce jen 9 mil. Kč. Ale lze investovat i levněji. Příkladem může být koupě staršího objektu a rekonstrukce s následným prodejem, kde se lze pohybovat již okolo 3,5 mil. Kč.

Budete-li o takových investicích uvažovat, doporučuji spolupráci s investičním a projektovým manažerem, který provede návrh řešení se základním předpokladem nákladů a výnosů i doby realizace.