Vydávání stavebního povolení je řešeno místně příslušným stavebním úřadem ve správním řízení, jenž probíhá v územním a stavebním řízení (pozn. po zániku Okresních úřadů byly určeny obce s přenesenou působností, jenž jsou stavebními úřady). Pro celou problematiku je výchozím právním předpisem zákon č. 50/1976 Sb. – stavební zákon a jeho prováděcí vyhlášky, ve znění pozdějších a doplňujících předpisů. Pokud se na problém podíváme skutečně od podlahy, musíme začít u stavební parcely. • V situaci, kdy se člověk odhodlá ke stavbě rodinného domku a řeší i otázku zakoupení pozemku, musí zákonitě počítat s patřičným navýšením nákladů na stavbu. Ceny stavebních parcel mohou dosahovat značných výšek, od několika stovek Kč/m2 až po několik desítek tisíc, v závislosti na atraktivitě vybrané zástavbové lokality. Pokud je daný pozemek již součástí zastavitelného území vymezeného územně plánovací dokumentací - územním plánem nebo regulačním plánem, mohou nám odpadnout starosti jako např. průběh územního řízení. • Ten, kdo má možnost postavit si dům na vlastním pozemku - ať už je to zahrada nebo dvůr rodičů - bude možná mít více práce s vyřizováním stavby. Určitě se bude muset lépe seznámit s územním plánem, zda je vůbec možno rodinný dům stavět a za jakých podmínek, zda na daném místě neplatí stavební uzávěra nebo ochranné pásmo. V případě stavby na zahradě je ještě nutno požádat na místním orgánu ochrany životního prostředí o vyjmutí zastavěné plochy ze zemědělského půdního fondu (ZPF). Jak již bylo řečeno, vydání stavebního povolení nemusí jen samotné stavební řízení, ale i řízení územní. V něm stavební úřad rozhoduje o povolení umístění stavby a o využití území. Správní řízení je zahájeno ke dni doručení písemného návrhu na správní orgán, tedy příslušný stavební úřad. K návrhu se přikládá potřebná projektová dokumentace, tak aby stavební úřad mohl určit soulad plánované stavby s územně plánovací dokumentací a přikládá se též seznam účastníků řízení. Účastníky řízení jsou všechny dotčené osoby, jejichž práva mohou být stavbou dotčena (zejména vlastníci okolních pozemků) a příslušné orgány státní správy, účastníkem každého územního řízení je obec. Důležitou přílohou je výpis z katastru nemovitostí vlastníka parcely. Stavební úřad oznámí zahájení řízení všem známým účastníkům řízení a nařídí ústní jednání s místním šetřením. Rovněž oznámí datum jeho konání, a to minimálně 15 dní předem. Ústní jednání je poslední možností účastníků vznášet námitky. Od místního šetření může stavební úřad ustoupit, pokud je v místě zpracována územně plánovací dokumentace, na jejímž základě je možno rozhodnout a jsou dobře známy poměry staveniště. V územním řízení stavební úřad posuzuje zejména soulad všech předložených příloh se skutečností a návaznost stavby na územní plán, dále je posuzováno: vliv stavby na životní prostředí, obecné technické požadavky na výstavbu a užívaní staveb, zda stavba vyhovuje hygienickým předpisům, protipožárním normám, předpisům ochrany přírody a památkové péče atd. Výsledkem této přezkumné činnosti je vydání územního rozhodnutí. V něm může státní orgán návrh zamítnout nebo schválit, případně může návrh schválit s určitými výhradami. Rozhodnutí musí být vydáno do 60 dní od zahájení řízení, vyhotoveno písemně a je doručeno všem účastníkům řízení. Doba platnosti u rozhodnutí o umístění stavby a rozhodnutí o využití území trvá po dobu 2 let. Pokud však je v této době požádáno o vydání stavebního povolení, územní rozhodnutí nepozbývá platnosti. Velice praktické je využít možnosti sloučení územního řízení s řízením stavebním do jednoho. U rodinných domů bývá tato varianta velmi častá a platí to především u jasných a nekomplikovaných řízení a za předpokladu zpracovaného územního plánu. V ostatních případech musí proběhnout zvlášť územní a stavební řízení. Podobně jako je tomu u územního řízení, zahajuje se stavební řízení (řízení o vydání stavebního povolení) ke dni podáním žádosti na příslušný stavební úřad. Stavební úřad oznámí zahájení stavebního řízení všem účastníkům a nařídí ústní jednání s místním šetřením. Zahájení stavebního řízení musí být všem účastníkům oznámené nejpozději 7 dnů před konáním místního šetření. Od ústního jednání a šetření na staveništi může být upuštěno v případech, kdy jsou stavebnímu úřadu dobře známy poměry na staveništi. Účastníky stavebního řízení jsou: stavebník, vlastníci sousedních pozemků staveniště a orgány státní správy, jimž to ukládá zákon. Orgán ochrany životního prostředí se vyjadřuje např. ke způsobu zajištění odpadů, druhu vytápění, vlivu stavby na životní prostředí. Tentýž úřad má ve své kompetenci vyjímání půdy ze ZPF, nebo i povolování kácení stromů. Úřad památkové péče posuzuje stavbu s ohledem na architektonickou či historickou hodnotu okolní zástavby. V některých případech (památkové zóny) může vznést požadavky na přizpůsobení stavby okolním stavbám. Zástupce Hasičského záchranného sboru vydává rozhodnutí o vyhovění stavby protipožárním kritériím. Vodoprávní orgán posoudí umístění stavby s ohledem na záplavová území a pásma hygienické ochrany vodních zdrojů. Do kompetence tohoto úřadu spadá též vydávání povolení ke stavbě domovních čističek odpadních vod. Mezi dalšími můžeme jmenovat správu kanalizací a vodovodů, rozvody plynu a elektřiny, správu komunikací apod. Pokud je stavba realizována svépomocí, je účastníkem stavebního řízení rovněž osoba zajišťující odborné vedení realizace stavby nebo osoba vykonávající odborný stavební dohled. Stavební úřad může k řízení přizvat i projektanta a zhotovitele stavby. Přílohami žádosti o stavební povolení je doklad o vlastnictví k pozemku stavby – výpis z Katastru nemovitostí, předepsaná projektová dokumentace, zpracovaná oprávněnou osobou, doklady o jednání s účastníky stavebního řízení, pokud byla předem vedena a vyjádření dotčených orgánů státní správy. Projektovou dokumentaci rodinného domu (dle zákona stavba jednoduchá) má oprávnění zpracovávat pouze projektant s autorizací (příslušná oprávnění projektanta jsou přílohou žádosti). Dokumentace musí splňovat tzv. obecné podmínky na výstavbu (viz. dále) a musí obsahovat statický posudek, výsledky měření radonu, požární zprávu, jednoduchý situační nákres. Jestliže stavební úřad shledá některé přiložené dokumenty jako nedostatečné, pozastaví řízení a vyzve stavebníka k doplnění či opravení potřebných údajů. Při realizaci stavby svépomocí je nutno předložit stavebnímu úřadu příslušná oprávnění osoby, která bude vést realizaci stavby (stavební dozor). Stavební úřad ve stavebním řízení posuzuje především zda: projektová dokumentace splňuje podmínky územního rozhodnutí, dokumentace je v souladu s obecnými technickými požadavky na výstavbu (stabilita, vhodnost použitých stavebních materiálů a výrobků pro stavbu, předepsané šíře zdiva, vhodné izolace apod.), ochranou životního prostředí (úspora energií), splňuje podmínky ochrany života a zdraví osob (výška zábradlí, ochrana před bleskem, stoupání schodiště atd.), je zajištěna plynulost a komplexnost výstavby a zajištěno včasné vybudování technického a občanského vybavení zajišťujícího plné využití stavby, jakým způsobem bude prováděna realizace stavby, zda dodavatelsky (stavební firmou) nebo svépomocí a jestli mají podílející se subjekty či osoby příslušná oprávnění. Na základě posouzení všech dosažených zjištění a obdržených vyjádření účastníků řízení vydá stavební úřad správní rozhodnutí. V něm může stavební povolení vydat nebo v něm uvést podmínky za jakých může být stavba povolena. Jestliže stavební úřad shledá stavbu neslučitelnou s podmínkami stavebního zákona nebo ochrany veřejných zájmů, stavební povolení nevydá. Od vydání stavebního povolení běží lhůta 2 roků, v níž musí být stavba zahájena. Tuto lhůtu je možno v odůvodněných případech prodloužit. Pokud se tak nestane, stavební povolení pozbývá platnosti.
