Stavbu, která vyžaduje povolení, lze podle stavebního zákona (§ 230) užívat jen na základě kolaudačního rozhodnutí, a to jen k účelu, který v něm stojí. Jednoduché stavby kolaudaci obecně nepotřebují – s výjimkou staveb pro bydlení a rodinnou rekreaci. Rodinný dům proto kolaudační rozhodnutí vždy potřebuje, ať byl povolen jako jednoduchá stavba (nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví), nebo jako větší dům.Kolaudaci plánujte od začátku stavby. Na výsledku kolaudace závisí stěhování, přihlášení k trvalému pobytu, dočerpání hypotéky u banky i pojištění domu. Kolaudaci předchází převzetí stavby od zhotovitele. Podle občanského zákoníku je dílo dokončené, když je předvedena jeho způsobilost sloužit svému účelu, a objednatel ho převezme s výhradami, nebo bez výhrad (§ 2605). Převzetí sepište do předávacího protokolu se soupisem vad a nedodělků, termíny jejich odstranění, stavy měřidel a seznamem předaných dokladů a klíčů. Pozor: kdo převezme dílo bez výhrad, může u zjevných vad později neuspět u soudu.Převzetí stavby nelze odmítnout kvůli ojedinělým drobným vadám, které nebrání užívání funkčně ani esteticky (§ 2628). Skryté vady je třeba vytknout bez zbytečného odkladu, nejpozději do pěti let od převzetí stavby; je-li objednatelem spotřebitel a vada se projeví do dvou let, má se za to, že stavba byla vadná už při převzetí (§ 2629).K přejímce si přizvěte technický dozor stavebníka nebo jiného odborníka a vše fotografujte. Co při přejímce kontrolovat a jak reklamovat skryté vady, popisuje článek Přejímka nového bytu nebo domu; smlouvu o dílo a předávací protokol rozebírá díl Stavební firma a smlouva o dílo. Obsah žádosti a jejích příloh stanoví § 232 stavebního zákona. Připravte si:Dokumentaci pro povolení stavby s vyznačením odchylek, pokud se stavba od ověřené dokumentace v něčem liší.Geometrický plán a zaměření stavby – číslo geometrického plánu, polohu definičního bodu a údaj o adresním místě a identifikátor záznamu v digitální technické mapě kraje. Zaměření zajistí geodet (díl Geodet při stavbě domu).Vyjádření a závazná stanoviska dotčených orgánů, pokud je vyžaduje zákon nebo povolení stavby.Vyhodnocení zkoušek a měření podle jiných předpisů – zejména zprávu o výchozí revizi elektroinstalace (díl Elektroinstalace), u plynu zprávu o výchozí revizi plynového zařízení, zprávu o revizi spalinové cesty před uvedením do provozu (díl Komín) a protokoly o tlakové zkoušce vodovodu a zkoušce těsnosti kanalizace.Průkaz energetické náročnosti budovy, který zpracuje energetický specialista.Je-li zdrojem pitné vody studna, počítejte i s rozborem vody (díl Studna). Stavební deník musíte uchovat deset let od kolaudace a dokumentaci stavby po celou dobu její existence (§ 167). Návody, záruční listy a doklady ke stavebním výrobkům zákon ke kolaudaci výslovně nevyžaduje, schovejte si je ale pro případné reklamace. Stavební úřad při kolaudaci posuzuje, zda skutečné provedení odpovídá povolení (§ 233). K nepodstatným odchylkám nepřihlíží: takovým, které nemění půdorysný ani výškový rozsah stavby, nezasahují do nosných konstrukcí, nemění způsob užívání a nezhoršují požární bezpečnost. Může jít například o jinak rozmístěné nenosné příčky, pokud splňují všechny uvedené podmínky; jak konkrétní odchylku posoudí, je na stavebním úřadu.Podstatnou změnu – například jinou výšku domu, přístavbu nebo zásah do nosných stěn – je třeba řešit ještě před dokončením stavby povolením změny záměru; správní poplatek u jednoduché stavby je 2 500 Kč. Stavba se posuzuje podle norem, které platily v době, kdy stavební úřad ověřil dokumentaci. Žádost o vydání kolaudačního rozhodnutí se podává na formuláři z přílohy č. 10 vyhlášky č. 149/2024 Sb. Kromě obecných údajů obsahuje identifikační číslo stavby, předpokládaný termín dokončení a popis odchylek od dokumentace. Účastníky řízení jsou stavebník a vlastník stavby. Správní poplatek za kolaudační rozhodnutí je u jednoduché stavby 1 000 Kč, u ostatních staveb 2 000 Kč.Je-li to nutné pro ověření skutečného provedení, provede stavební úřad do 30 dnů od podání úplné žádosti závěrečnou kontrolní prohlídku. Termín musí oznámit nejméně 10 dnů předem, vyrozumí i hlavního projektanta. Přiložíte-li odborný posudek autorizovaného inspektora o souladu stavby s povolením a její způsobilosti k užívání, může úřad od prohlídky upustit (§ 234).Kolaudační rozhodnutí vydá úřad do 15 dnů od prohlídky; bez prohlídky do 15 dnů od podání žádosti (§ 235). Rozhodnutí může stanovit podmínky užívání a lhůty k odstranění drobných nedostatků a lze ho vydat i pro samostatně užívanou část stavby. Potřebujete-li se nastěhovat dřív, než je stavba úplně hotová, může stavební úřad na žádost povolit předčasné užívání, nejdéle na jeden rok a jen tehdy, když to neohrozí bezpečnost a zdraví osob ani životní prostředí (§ 236). K žádosti se přikládají podklady jako ke kolaudaci v rozsahu odpovídajícím stavbě; staví-li firma, připojíte dohodu se zhotovitelem. Po dokončení stavby se pak kolauduje běžným postupem. Poplatek za povolení předčasného užívání je u jednoduché stavby 1 000 Kč.Zkušební provoz, kterým se ověřuje funkčnost stavby, se u rodinných domů uplatňuje výjimečně – úřad ho nařídí, pokud to stanovilo povolení (§ 237). Po závěrečné kontrolní prohlídce vyzve stavební úřad obec k přidělení čísla popisného (§ 234); budova musí být číslem popisným označena (§ 31 zákona o obcích). Bez něj se k trvalému pobytu v domě přihlásit nelze.Dům je třeba zapsat do katastru nemovitostí. Vlastník musí změnu údajů katastru ohlásit katastrálnímu úřadu do 30 dnů a doložit ji listinou, pokud listinu nezasílá katastrálnímu úřadu přímo úřad sám (§ 37 katastrálního zákona). Podkladem je geometrický plán a kolaudační rozhodnutí.Kolaudační rozhodnutí předložte bance, pokud stavbu financujete hypotékou, a pojišťovně kvůli pojištění domu. Do 31. ledna následujícího roku podejte přiznání k dani z nemovitých věcí. Co zařídit při stěhování a na úřadech, popisuje díl Stěhování a trvalý pobyt. Stěhování a užívání domu před kolaudací bez povolení předčasného užívání.Převzetí stavby bez protokolu a výhrad k viditelným vadám.Revize elektro, plynu a spalinové cesty objednané až na poslední chvíli.Chybějící zaměření stavby a geometrický plán.Podstatné změny oproti projektu bez povolení změny před dokončením.Průkaz energetické náročnosti zadaný až po dokončení stavby.Ztracený stavební deník nebo dokumentace.Neohlášení změny v katastru nemovitostí.Zapomenuté daňové přiznání k dani z nemovitých věcí.Návody, záruční listy a revizní zprávy uložené jen u stavební firmy. Znění k 30. 9. 2026. Nový díl seriálu. Text vychází ze stavebního zákona ve znění účinném od 11. 6. 2026, vyhlášky o provedení některých ustanovení stavebního zákona, zákona o správních poplatcích, občanského zákoníku, katastrálního zákona, zákona o obcích a předpisů o revizích vyhrazených technických zařízení a spalinových cest.Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, § 160, § 167, § 230–238 a příloha č. 2, https://www.e-sbirka.cz/sb/2021/283Vyhláška č. 149/2024 Sb., o provedení některých ustanovení stavebního zákona, příloha č. 10, https://www.e-sbirka.cz/sb/2024/149Zákon č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích, sazebník, položka 18, https://www.e-sbirka.cz/sb/2004/634Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2604, § 2605, § 2628 a § 2629, https://www.e-sbirka.cz/sb/2012/89Zákon č. 256/2013 Sb., katastrální zákon, § 37, https://www.e-sbirka.cz/sb/2013/256 ; zákon č. 128/2000 Sb., o obcích, § 31Nařízení vlády č. 190/2022 Sb. a č. 191/2022 Sb. (vyhrazená elektrická a plynová zařízení), vyhláška č. 34/2016 Sb. (spalinové cesty), zákon č. 406/2000 Sb., § 7a (průkaz energetické náročnosti budovy)
