U starší nemovitosti z povahy věci často narazíte na menší či větší vady. Typologicky rozlišujeme vady faktické a právní. Jaký je v nich rozdíl? Faktické vady souvisí s technickým stavem. Klíčové je posouzení, zda má nemovitost ujednané vlastnosti nebo obvyklé vlastnosti s přihlédnutím ke stáří a běžnému opotřebení. Faktické vady se dělí na zjevné a skryté podle toho, zda je kupující může s vynaložením obvyklé pozornosti odhalit při běžné prohlídce nemovitosti. Příkladem zjevných vad budiž trhlina ve zdi nebo rozbité okno. Skryté vady sice v okamžiku předání již existují, ale nejsou zřejmé a kupující je při běžné prohlídce neodhalí – vady se projeví až později. Skrytou vadou může být např. poškozená střecha, kdy zatékání odhalíte až při větším dešti.Obecně platí, že prodávající odpovídá za vady, které má nemovitost v okamžiku přechodu nebezpečí škody na kupujícího. Tím je zpravidla den, který si smluvní strany ujednaly jako den předání. Většinou prodávající neodpovídá za zjevné vady, protože se předpokládá, že o nich kupující ví. Výjimkou je případ, kdy prodávající výslovně prohlásí, že nemovitost vady nemá. Jinak je to u skrytých vad. Kupující by měl oznámit skrytou vadu nemovitosti prodávajícímu bez zbytečného odkladu poté, co se o ní dozvěděl. Pokud kupující oznámí prodávajícímu skrytou vadu déle než 5 let od koupě nemovitosti, může prodávající namítnout nevčasné oznámení vady a právo z vadného plnění tak zanikne. Výjimkou jsou případy, kdy prodávající o skryté vadě věděl nebo je skrytá vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající věděl nebo vědět musel (např. vznik plísní v důsledku neodborně provedené izolace) – tehdy 5letá lhůta nehraje roli. Druhou kategorií vad, které mohou na nemovitosti váznout, jsou vady právní. Nesouvisí s technickým stavem a zpravidla na ně nepřijdete při prohlídce. Mnoho informací lze vyčíst z listu vlastnictví (LV) z katastru nemovitostí. Při právním prověření nemovitosti je nutné na LV věnovat pozornost zejména části C, kam se zapisují věcná práva zatěžující nemovitost, a dále části D s poznámkami. Z LV zjistíte, že na nemovitosti vázne zástavní právo (které typicky zajišťuje hypotéční úvěr), exekuce, předkupní právo nebo např. věcné břemeno (služebnost bytu, služebnost stezky a cesty), které opravňuje třetí osobu k tomu, aby vám chodila či jezdila přes pozemek nebo v bytě takříkajíc „dožila“.Právní vadou se rozumí také nájemní smlouva, která se však do katastru většinou nezapisuje. Bylo by jistě mrzuté koupit dům a po převzetí klíčů zjistit, že v něm po právu bydlí nájemce. Je třeba si uvědomit, že nájem trvá i po změně pronajímatele a převod nemovitosti není důvodem pro výpověď z nájmu bytu. Kupní smlouva na byt musí vždy obsahovat výčet všech právních vad a příp. prohlášení prodávajícího, že takové vady neexistují. Kupní smlouva na byt, dům či pozemek často obsahuje ustanovení, podle kterého „kupující kupuje nemovitost tak, jak stojí a leží“. Vadí to?„Podle soudní praxe tato věta sama o sobě odpovědnost prodávajícího za vady neomezuje. Na druhé straně, konkrétním a podrobným ujednáním lze odpovědnost prodávajícího za vady omezit nebo úplně vyloučit. Pro kupujícího by proto měl kupní smlouvu připravit nebo zkontrolovat zkušený realitní advokát. Je to rychlejší a nesrovnatelně levnější než následné řešení soudních tahanic,“ vysvětluje advokátka JUDr. Ilona Černochová LL.M., zakládající partnerka advokátní kanceláře Realitní advokáti s.r.o., která se zaměřuje výhradně na právo nemovitostí. Než podepíšete první smlouvu v obchodu – ať už je to rezervační smlouva, smlouva o smlouvě budoucí kupní nebo rovnou kupní smlouva, měli byste mít jasno, zda je k nemovitosti zajištěn přístup z tzv. veřejné cesty. Tu může užívat kdokoliv a typicky ji vlastní stát nebo obec. Pokud se k nemovitosti nedostanete přímo z veřejné cesty (ať už jako pěší nebo vozem), je nutné ošetřit přístupovou cestu přes parcely ve vlastnictví třetích osob. Jak? Způsobů je několik. Řešením je odkup sousedního pozemku, přes který se z veřejné cesty dostanete ke své nemovitosti. Možná je také koupě jen části parcely (např. pruhu louky) – v takovém případě nestačí k převodu kupní smlouva a návrh na vklad vlastnického práva do katastru, ale navíc budete potřebovat geometrický plán od geodeta. Souhlas s dělením parcely uděluje stavební úřad a číslování nově vzniklých parcel schvaluje katastrální úřad. Nezřídka k hlavní nemovitosti (bytu, domu, pozemku) náleží také spoluvlastnický podíl na příjezdové cestě, kterou spoluvlastní a společně užívají majitelé okolních nemovitostí. V takovém případě je nutné ohlídat, aby kupující nabyl právě i podíl na cestě. Ostražitost v tomto ohledu ostatně platí nejen pro příjezdovou cestu, ale i jiné funkčně související pozemky (např. zahradu nebo parkoviště). Pokud není možný odkup příjezdové cesty nebo podílu na ní, může být řešením zřízení služebnosti stezky a cesty (věcného břemene). Podstata spočívá v tom, že vám vlastník sousedního pozemku bezúplatně či úplatně umožní přes tento pozemek chodit a/nebo jezdit. Tato služebnost se jako další věcná práva zapisuje do katastru nemovitostí, je spojena s nemovitostí a přežívá i změny vlastníků. Teoreticky může přístup vyřešit také pronájem příjezdové cesty. Ten se na rozdíl od služebnosti stezky a cesty zpravidla nezapisuje do katastru a z uvedených možností nabízí nejslabší ochranu tomu, kdo o příjezdovou cestu žádá. Pro krajní situace zákon upravuje institut nezbytné cesty. Vlastník pozemku, ke kterému nevede přístup z veřejné cesty či je přístup nedostatečný, může žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek. Soud na návrh může povolit nezbytnou cestu (i jako služebnost). Nezbytná cesta musí odpovídat potřebě vlastníka nemovitosti řádně ji užívat s co nejnižšími náklady. Zároveň však musí platit, že soused bude zřízením a užíváním nezbytné cesty co nejméně obtěžován a jeho pozemek bude zasažen pouze v nutném rozsahu. Povolení nezbytné cesty záleží na uvážení soudu. Výslovně soud nepovolí nezbytnou cestu, pokud:nedostatek přístupu způsobil úmyslně či z hrubé nedbalosti žadatelškoda na sousedově nemovitosti zřejmě převyšuje výhodu nezbytné cestyvlastník žádá nezbytnou cestu jen za účelem pohodlnějšího spojeníOtázka přístupové cesty by měla být jednou z prvních, kterou při koupi starší nemovitosti vyřešíte: „Dodatečné řešení absence přístupu bývá nepříjemné a vleklé. Pro naše klienty se proto při prověření nemovitosti zabýváme právě i přístupem k nemovitosti,“ říká advokátka Černochová. Koupi jakékoliv nemovitosti (bez ohledu na její stáří) musí předcházet pečlivé prověření prodávajícího. Jako zdroj informací ohledně finančních potíží libovolné osoby slouží insolvenční rejstřík a Centrální evidence exekucí. Potýká-li se prodávající s dluhy, je v insolvenci nebo má exekuce, obchod nemůže proběhnout standardní cestou. Na finanční nesnáze může upozornit i záznam o exekuci na LV nemovitosti a podpůrně též obchodní rejstřík a živnostenský rejstřík. Mimo oficiální evidence může potenciální komplikace odkrýt pouhé vyhledání prodávajícího na sociálních sítích a v internetovém vyhledávači obecně.Pokud kupujete jednotku (bytovou, nebytovou), prodávající by vám měl doložit potvrzení osoby odpovědné za správu domu (správce nebo SVJ) o tom, jaké má vůči němu dluhy, eventuálně potvrzení, že takové dluhy nemá. O potvrzení může požádat osobu odpovědnou za správu domu se souhlasem prodávajícího také sám kupující. Pamatujte, že při převodu vlastnického práva k jednotce přecházejí na kupujícího dluhy, které má prodávající vůči správci/SVJ na příspěvcích na správu domu a pozemku, na plněních souvisejících s užíváním bytu nebo zálohách na tato plnění, pokud kupující mohl a měl tyto dluhy zjistit. Má se přitom za to, že kupující nemohl dluhy zjistit, pokud osoba odpovědná za správu domu potvrzení nevydala bez zbytečného odkladu poté, co o něj byla požádána, nebo kupující nemohl z potvrzení dluhy zjistit. Koupě starší nemovitosti vyžaduje ostražitost a zkušenosti. Lidé by se neměli spoléhat na vzor kupní smlouvy zdarma, který si stáhnou z internetu. Každá nemovitost a realitní obchod mají svá specifika, která musí kupní smlouva na dům zohlednit, a proto by ji měl připravit nebo alespoň zkontrolovat zkušený realitní advokát: „Součástí právního servisu bývá i bezpečná úschova peněz, která kupujícímu poskytuje jistotu, že prodávající nedostane peníze za kupní cenu dřív, než proběhne přepis nemovitosti na katastru. Abychom klientům mohli garantovat opravdu maximální bezpečí, jsme nadstandardně pojištěni až do 100 milionů korun,“ dodává advokátka Černochová z Realitní advokáti s.r.o.
