Naše analýza je založena na vývoji cen bytů za posledního půl roku. Vycházíme z dat realitních odborníků, tak, jak byly minulý týden publikovány v tisku. Tedy kolik je průměrná cena bytu v dané lokalitě nyní a kolik byla v září loňského roku. Dále vycházíme z reálných úrokových sazeb hypotečních úvěrů, které jsme schopni našim klientům garantovat. Financování bytů jsme propočítali na výši úvěru do 70% hodnoty a do 100% hodnoty. K jakému výsledku jsme došli? Hypotéka ve výši 70% hodnoty nemovitosti, se splatností 25 let a s fixací úrokové sazby na 5 let. Výsledek je pro klienty velmi potěšující. Proč? Především, ceny nemovitostí za posledního půl roku poklesly, v některých regionech o desítky procent. Výše poklesu ceny nemovitosti má na splátku hypotéky zásadní vliv. V tabulce uvádíme vybrané lokality s průměrnými cenami bytů a jejich vývoj za posledního půl roku. Dále pak uvádíme minimální úrokovou sazbu hypotéky na 70% s fixací na 5 let, kterou jsme schopni klientovi garantovat. Prakticky ve všech lokalitách klient ušetří, pokud nyní koupí byt v porovnání se situací v září 2008. Úspora na splátce hypotéky je dost značná a za dobu fixace (v našem příkladu 5 let) dosahuje běžně desítek tisíc korun. V případě koupě bytu v Praze 1 či v Karlových Varech je úspora dokonce v řádech statisíců: 314.420,- Kč při koupi bytu v Praze 1. Vliv na úsporu má také pokles úrokové sazby, ten byl v tomto případě 0,03%. Je to sice minimální pokles, ale v případě vyšší hypotéky není na její splátku zanedbatelný. Jak vypadá situace při financování bytu na 100% jeho hodnoty? Hypotéka ve výši 100% hodnoty nemovitosti, se splatností 25 let a s fixací úrokové sazby na 5 let. I přes fakt, že úroková sazba na 100% hypotéku se od září 2008 zvýšila o 0,65% je situace opět překvapivě pozitivní. V žádné lokalitě nebude klient platit při koupi bytu více na splátce hypotéky než když by tento byt koupil v září 2008. Úspora je stejně jako v případě hypotéky do 70% i zde značná. Z výše uvedené analýzy můžeme shrnout následující: Klíčovým faktorem pro výši splátky hypotéky je cena nemovitosti. Tím, že ceny klesají, zlepšuje se i dostupnost hypotečního financování neboť klesá výše měsíční splátky hypotéky. V některých případech je pokles velmi znatelný. V případě hypotečního financování na méně než 70% hodnoty nemovitosti jsou podmínky pro hypotéku dokonce příznivější než v roce 2008, viz tabulka propočtů hypotéky na 70%. I když úroková sazba vzroste, může být i přesto splátka hypotéky nižší než před půl rokem, kdy byl úrok nižší o 0,65%. Je to dáno faktem poklesu cen bytů, viz tabulka propočtů hypotéky na 100%. Závěrem chceme zvýraznit čitelnou strategii bank omezit úvěrování na vysoké LTV (85% až 100% hodnoty nemovitosti). Prakticky si můžeme už dnes také představit, že kdo koupil v září byt v Praze 1 za např. 9.134.202,- Kč, na tento byt si vzal 100% hypotéku, tak je v situaci, kdy do dnešního dne splatil zlomek hodnoty této hypotéky. Vzhledem k poklesu ceny tohoto bytu o 16,3% na cenu 7.854.000,- Kč je banka i klient v situaci tzv. negative equity, negativní hodnoty. Pokud by klient přestal splácet, je zůstatek hypotéky v tuto chvíli vyšší o cca 1,2 mil. Kč než reálná hodnota bytu! A těmto situacím se banky právě chtějí vyhnout. Problém tzv. negative equity je právě noční můrou situace v USA a částečně i ve Velké Británii, kde tento problém z ekonomické roviny přerostl již do roviny sociální. Tomu je dobré se preventivně vyhnout. Nicméně podmínky u nás pro zodpovědné financování na nižší hodnotu LTV (do 85%) jsou příznivější než v roce 2008. Pokud využijeme akčních nabídek, které banky začínají nabízet, může být financování pro klienty velmi zajímavé, a to právě nyní. Libor Ostatek, GOLEM FINANCE s.r.o.
