Původní záměr? Provést takovou rekonstrukci domu anebo zacílený rekonstrukční projekt, aby se zvýšila případní cena nemovitosti, potažmo zkrátila doba, po jakou jej jednou bude realitní makléř nabízet zájemcům. Výsledek? Práce nadarmo, nad níž potenciální zájemci jen nevěřícně vrtí hlavou, a raději mizí pryč.
Jsou věci, které hodnotu každé nemovitosti snižují. A zdaleka to nemusí být jen jejich žalostný stavební stav. Lidé nehledají bydlení na doslech (a dostřel) od střelnice. Co naplat, že to tam bouchá jen někdy. Nechtějí se ze zahrady dívat na chladicí věže elektrárny, a už vůbec nedocení, že se jim za domem má rozprostírat chmurný háj hřbitova. Nenapraví to ani víkendy s dechovkou zdarma. Vcelku nic překvapivého na tom není. Překvapí ale, když se s ekvivalentem funébrmarše setkáme také uvnitř prodávaného pozemku, nebo domu.
Barvy jsou problém. Všechny barvy.
Že se původní majitel domu shlédl v ocelové šedi, kontrastu černé a bílé, odstínech levandule a růžového žužmelínu? Kupující to většinou nedocení. Lidé mají zájem přetvořit si nemovitost k obrazu svému, a tak je diktát výrazných barev odrazuje.
Ano, barevný koncept může zvýšit estetickou hodnotu místností, zvlášť když je doprovází sladěné bytové doplňky. Ale noví zájemci by to možná raději pojali jinak. Takže výrazné barvy v interiéru, prakticky jakékoliv, je nelákají. Do nabídky by dům měl jít ve střízlivě neutrálním provedení, a říkat si o zabydlující omítku fádním bílým podkladem.
Architektonické libůstky, nejasný plán
Tak nikdo neříká, že ateliérové okno v podkroví nevypadá zajímavě, nebo že kovové točité schodiště do patra nešetří místo. Každé zboží má svého kupce, a někde určitě existuje i člověk, který by tyhle zajímavosti docenil. Ale hledat jej budete dlouho.
Nenormované odchylky od zažitého konceptu dráždí, působí nepřirozeně. Snížený pult kuchyňské linky a plocha sporáku? Ano, jednu dobu to bylo v módě. Bylo příjemné, že se nad vařením nemusíte hrbit. Ale dnes je to vychytávka, kterou docení spíš člověk s hendikepem.
Podobně nevalně jsou hodnoceny odchylky od standardního plánu. Kuchyň v patře, mimo přízemí? Toalety, ke kterým musíte scházet ze schodů? Pokud s nimi žijete dost dlouho, zvyknete si na ně. Kupující si ale na podobné novinky většinou zvykat nechtějí. A pokud musí z garáže podcházet dům sklepem, líbit se jim to nebude. Nelogičnosti plánu, libůstky architektů, to vše se obvykle nesetkává s pochopením.
Okázalý luxus i vybydlená prázdnota
Chtělo by se říct, „ani málo, ani moc“. Protože extrémy škodí. Špičková koupelna, jako z katalogu? Dokonale vyvedená kuchyň, se zabudovanými spotřebiči a digestoří? Je to hezké a jistě to stálo spoustu peněz, ale nemusí to plně odpovídat ideální představě zájemců. Jakýkoliv dopředu vetknutý styl nemusí být přijímám jen se souhlasem, okázalost luxusu a kýč všem nesedí.
Vana s vířivkou? Je to paráda, která může lidi polekat. Jako že je to až moc. A vestavěné spotřebiče? Co když už kupující mají vlastní, a nestojí o ty vaše? Stejný efekt má i zjevná vybydlenost.
Dům, ze kterého zmizel i sporák, koupelna je bez vany a po držáku na toaletní papír zůstaly jen hmoždinky ve stěně toalety, se také nelíbí. Ideálem je prosté, minimalistické zařízení, které dává prostor fantazii. Jakmile bytové vybavení diktuje, že „jídelna musí být jen tady a nikde jinde“, dostáváte se do úzkých. Nic se nemá přehánět, ani dokonalost.
Znehodnocující je i „přednastavený režim“. Třeba volný pokoj přestavěný na pracovnu/kancelář, kutilská dílna. Co s nimi bude dělat zájemce, když pracuje na směny ve fabrice a není kutil? Půjde o nabídku dál.
Detaily tvoří celek. A ten se pak líbit nemusí
Zvrásněná texturovaná omítka. Ne každý jí fandí. Rafinované podhledy a stropní ventilace. Ne každý ji vítá. Toaleta s bidetem? V Čechách pořád spíše okrajová a nevyhledávaná záležitost. Koberce, spousta koberců. Copak asi kryjí? Investice do jejich pořízení byla jistě nemalá, ale většina lidí dá přednost jiné krytině (nebo aspoň možnosti jiné volby). To vše přináší pokles zájmu. Tapety? Výrazné dlaždice v kuchyni, drobné chaotické mozaiky, to vše může být problém.
Počítejte. Zájemci budou taky.
Technické vychytávky? Mají své meze. Třeba dům se střešními solárními panely. I fanda fotovoltaiky si ale třikrát rozmyslí, než si dům s nimi na střeše koupí. Technologicky totiž strašně rychle zastarávají, a pokud jste je instalovali před pěti lety, za deset dalších budou nepotřebnou veteší. S nákladným odstraněním. Zahloubený bazén na zahradě? Perfektní věc. Ale každý si spočítá, že jen údržba ho ročně přijde na tisíce. I bez koupání. A pokud si zrovna teď pořizují nemovitost, nebudou chtít chvilku utrácet. Prakticky každá vychytávka, která je spojena s dalšími náklady na údržbu, se stane brzdou.
Chyby nepouštějte k vodě
Že se stejně stěhujete, takže je vám jedno, jak dům před prodejem vypadá? Veliká chyba. Vystěhovat, vyklidit, vymalovat. To je nutnost. Postarat se o větrání, zabránit existenci plísní, likvidovat pavučiny a seschlý hmyz na parapetech. Odstranit zjevné nedostatky: popraskané dlaždice, rozbité vypínače, praskliny v omítce. Nechat to být jen tak je odrazující.
Stejně jako může být něco odpudivého vevnitř, může nepříjemné překvapení čekat i před domem a na zahradě. Skvostná okrasná zahrádka je sice velkým lákadlem, ale říká si o práci. Potenciální zájemce nemusí být takový fanda do hrabání se v hlíně. A proto mu přeexponovaná džungle může vadit. Stejně tak se o zájemce připravuje ten, kdo (snad ve snaze ušetřit na péči) vykácí pár stromů na pozemku. Stromy jsou přitom moc užitečné, a cenu spíše zvyšují.
Dům k prodeji musí reflektovat stav, který si každý bud emoci uzpůsobit k obrazu svému. Aby se v něm noví majitelé cítili stejně dobře, a všechny detaily jim nepřipomínaly to, že tu nejsou první. Stávající majitelé, kteří hodlají dům nabídnout k prodeji, by proto měli dobře zvažovat, jakými úpravami interiéru potenciální zájemce spíše odrazují, a které rekonstrukční projekty hodnotu jejich obydlí spíše sníží.
