Dobrý den, mám zájem o koupi dvou ucelených pozemků od dvou různých vlastníků přičemž se tvarově jedná o dva sousedící podlouhlé obdélníky 50x250m.
S první majitelem mám dohodu o prodeji, druhy majitel nechce svůj pozemek prodat, nabízí ale po rozdělění pozemků jejich výměnu (směnu).
Situace by pak vypadala tak, že bych po odkupu prvního pozemku 50x250m svuj pozemek rozdelil na poloviny (2 pozemky 50x125),
a stejně nechal rozdělit i sousedovo pozemek a pak následně směnil jednu svou polovinu s polovinou druhého majitele,
čimž by nově vznikly dva jinak členěné pozemky (místo dvou podlouhlých obdélníku, téměř dva čtverce 100x125).
Oba vlasními si vymínili, že veškeré náklady spojené se změnou budu hradit, rozdělováním pozemmků vznikají další (z mého pohledu) zbytečné náklady na geodetické práce.
Jak nejlépe a nejvhodněji realizovat takový nákup s následnou směnou pozemků?
Je možné uzavřít trojstrannou smlouvu, která by situaci řešila celkově?
Jak je to s daní s převodu nemovitosti, případně s daní z příjmu (vlastníkem poloviny pozemku budu jen velmi krátkou dobu).
Děkuji za odpověď.
Dobrý den,
Vzhledem k Vámi popsané situaci bychom Vám doporučovali rozdělit pozemky na poloviny tak, aby vznikly pozemky A/1, A/2, B/1 a B/2. Následně by měly být současně uzavřeny 3 kupní smlouvy, a to:
1) kupní smlouva na mezi Vámi jako kupujícím a vlastníkem X jako prodávajícím, kterému po transakci nezůstává žádný pozemek (předmětem je A1)
2) kupní smlouva na mezi Vámi jako kupujícím a vlastníkem Y (vlastník pozemků, který chce směnit pozemek) jako prodávajícím (předmětem je B1)
3) kupní smlouva na mezi vlastníkem Y jako kupujícím a vlastníkem X jako prodávajícím (předmětem je A2)
Na základě výše uvedených smluv se tedy stanete Vy i vlastník pozemku B vlastníky ½ pozemku A a ½ pozemku B, které však budou již rozděleny na samostatné pozemky, takže nebudete spoluvlastníky ale výlučnými vlastníky příslušných pozemků.
Tato situace je pro Vás výhodnější než-li směnná smlouva, jelikož se nedostáváte do pozice prodávajícího, a tudíž nemusíte platit daň z převodu nemovitostí, která činí 3% z kupní ceny nebo z ceny nemovitosti určené znaleckým posudkem, jeli vyšší než-li cena kupní. Při směnné smlouvě dle ustanovení § 611 občanského zákoníku byste byl ohledně ½ pozemku A, který by na Vás byl celý předtím převeden, v pozici prodávajícího.
Vzhledem k tomu, že je nutné zajistit provázanost smluv, Vám doporučujeme zadat vypracování smluv právníkovi.
S pozdravem