Dobrý den, prosím o zodpovězení tohoto dotazu:
V září 2000 získal můj syn stavební povolení na stavbu rodinného domku na vlastním pozemku. V roce 2001 mi pozemek přenechal darovací smlouvou a ve stavbě domu pokračoval teď na mém pozemku. (se synem jsme stavěli dům od počátku s úmyslem, že v něm budu v důchodu bydlet, je v místě odkud pocházím). Dům byl dokončen v létě roku 2003 a hned jsem se do něj nastěhoval, od téhož data jsem měl na své jméno zavedenu elektřinu a zřízen telefon. V domě od té doby bydlím již tři roky stále. Pro nemoc a odchod do invalidního důchodu nastala situace, že nejsem schopen dům užívat a starat se o něj. Přesto, že byl dům dokončen v roce 2003 a od té doby v něm prokazatelně bez přestávky bydlím, kolaudači jsme provedli až nyní, v říjnu 2003. Dům chceme prodat, samozřejmě včetně pozemku. Jak nejlépe eliminovat daň z příjmu? Pokud mi nyní syn dům daruje a já ho prodám, budu od daně z příjmu osvobozen, jelikož jsem v něm 3 roky bydlel, přesto, že nebyl zkolaudován? Z právního hlediska jako laik usuzuji, že bydlení v něm ((prokazatelné) bylo v rozporu s tím, že dům nebyl zkolaudován k trvalému užívíní, přesto ale splňuji podmínku minimálně dvouletého bydlení. Nevím ale, zda se tato doba započítá, když mi syn dům převede darem nyní. Jak se prokazuje bydlení v nemovitosti, není-li současně trvalým bydlištěm?
Pokud by syn prodal dům samostatně a já samostatně pozemek, bude bude platit daň z příjmu z rozdílu mezi prodejní cenou a fakturami na materiál a další náklady se stavbou spojené. (teoreticky je pak možné, že zisk bude záporný, případně se vyjde ne z prodejní ceny ale z ceny odhadní. Pak by pozemek a dům byl prodáván zvlášť, neboˇby měl odlišné majitele.
S pozdravem zůstává a za odpověď děkuje
Vladimír Folprecht
Markvartice-Netolice u Sobotky
P.S. Pakliže platí následující-
Jestliže máte bydliště v prodávaném bytě nebo rodinném domě déle než dva roky bezprostředně před prodejem, je Váš příjem osvobozen od daně z příjmů, aniž byste museli získané prostředky znovu použít na bytové potřeby. Dostal-li bych dům od syna darem a pak jej prodal, domnívám se, že bych podmínku nejméně dvouletého bydlení v prodávané nemovitosti splnil bez ohledu na datum kolaudace. Od roku 2003 mám do tohoto bydliště kromě již zmíněné elektřiny a telefonu také adresovány pojistky na auto a přívěs a veškerou korespondenci.
k Vašemu dotazu se budu vyjadřovat postupně.
Bydlení v nezkolaudovaném domě nelze bohužel započítávat do doby užívání nemovitosti.
Tzn. týkala by se Vás daň z příjmu při případném prodeji. Je zde ovšem více faktorů, které tuto transakci ovlivňují.
Jako nejschůdnější se nám, dle našeho interního daňového poradce, jeví, aby syn daroval dům Vám a poté jej vy prodáte. Darovací daň je odvislá od ceny, která bude uvedena ve znaleckém posudku k této smlouvě. Daň v tomto případě bude činit: pokud bude odhad domu mezi např:
2-5 mil. Kč: 23 000,- Kč + 1,5 % ( doporučuji uměle nesnižovat cenu domu vzhledem k následnému prodeji – darovací daň bude nižší než případná daň z příjmu).
Prodej obou nemovitostí jednomu kupci by bylo jednoznačně nejjednodušší řešení. Pokud by syn mohl obstát při dokázání, že dům obýval i on po kolaudaci tzn. od 2003 – tím byste vyloučili daňovou příjmovou povinnost zcela. Týkala by se Vás jen 3% daň z převodu z obou nemovitostí.
Pokud tuto podmínku nesplňuje a bude dům prodávat, bude se od základu zisku odečítat veškerý prokázaný náklad na stavbu. Výsledný zisk je potom povinen zdanit.