Jak shromáždění SVJ správně schválí renovaci a úvěr z Nové zelené úsporám 2026

Zvýhodněné úvěry z programu Nová zelená úsporám dávají bytovým domům od roku 2026 šanci financovat zateplení a komplexní renovace za podmínek, na které by jinde nedosáhly. Podmínky programu, limity úvěrů i podporovaná opatření podrobně popisuje přehled dotací a zvýhodněných úvěrů NZÚ 2026 pro bytové domy. Mezi všemi technickými parametry se v žádosti skrývá i jedno nenápadné potvrzení: že provedení opatření bylo „řádně projednáno a schváleno v souladu se stanovami“.

Zkušenosti z praxe výborů ukazují, že domy většinou neztroskotají na podmínkách programu. Ztroskotají o krok dřív, na tom, jak renovaci a úvěr legálně odhlasovat. Tento text proto rozebírá, co se za onou jednou větou skrývá: co přesně musí schválit shromáždění vlastníků, jaké většiny jsou potřeba a jak hlasování zvládnout, když se vlastníci jednotek nesejdou.

O velké renovaci nerozhoduje výbor. Ten smí sám rozhodovat jen o opravách a stavebních úpravách společných částí, jejichž náklady nepřesáhnou 1 000 Kč v průměru na jednotku na jeden případ, pokud stanovy neurčí jinak (nařízení vlády č. 366/2013 Sb., § 13). Zateplení za miliony korun tento limit překračuje vždy, rozhodnutí proto patří shromáždění vlastníků podle § 1208 občanského zákoníku.

Pro renovaci financovanou úvěrem z NZÚ v praxi potřebujete tři usnesení, respektive tři samostatné body programu:

1. Schválení samotné renovace. Rozsah prací, vybraná varianta (dílčí vs. komplexní opatření), orientační rozpočet. Čím konkrétnější usnesení, tím menší prostor pro pozdější spory o to, co vlastně dům schválil.
2. Předchozí souhlas s úvěrem. Podle § 1208 písm. f) bodu 3 občanského zákoníku dává shromáždění předchozí souhlas k uzavření smlouvy o úvěru včetně schválení jeho výše a podmínek. Usnesení by tedy mělo obsahovat výši úvěru, dobu splatnosti a způsob zajištění, ne jen obecné „souhlasíme s úvěrem“. Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. k tomu v § 14 dodává, že souhlas s úvěrem lze dát jen na akci, kterou už shromáždění schválilo usnesením. Proto ta dvě oddělená rozhodnutí.
3. Dopad na příspěvky. Splátky ponesou vlastníci v měsíčních zálohách, a o celkové výši příspěvků na správu domu a pozemku rozhoduje opět shromáždění (§ 1208 písm. c). Vlastníci by měli před hlasováním vidět konkrétní číslo: o kolik se komu zvednou platby.

Podpis úvěrové smlouvy bez těchto usnesení je pro výbor hazardem. Smlouva může být vůči bance platná, ale členové výboru by odpovídali za porušení péče řádného hospodáře a případnou škodu by hradili z vlastního majetku. Jak vypadá celý proces z pohledu domu, od přípravy podkladů přes jednání s bankou až po splácení, shrnuje přehled toho, co všechno obnáší úvěr pro SVJ od schválení po čerpání.

Samotný zákon je mírnější, než výbory čekají. Shromáždění je usnášeníschopné, když se sejdou vlastníci s nadpoloviční většinou všech hlasů, a k přijetí rozhodnutí stačí většina hlasů přítomných (§ 1206 odst. 2 občanského zákoníku). Hlasy se přitom počítají podle velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech, ne podle počtu lidí v místnosti.

Háček je ve slově „ledaže“: stanovy (nebo zákon) mohou vyžadovat víc. A právě u úvěrů to stanovy dělají často, typicky kvalifikovanou většinu, třeba dvě třetiny přítomných hlasů nebo nadpoloviční většinu všech vlastníků v domě. První krok každé renovace proto nevede do banky ani k projektantovi, ale do vlastních stanov. Chybně spočítané kvórum znamená napadnutelné usnesení: přehlasovaný vlastník se může do tří měsíců obrátit na soud (§ 1209) a rozjetý projekt zablokovat.

Praktický tip pro domy s chronicky nízkou účastí: pokud to stanovy připouštějí, lze svolat náhradní shromáždění, kterému stačí přítomnost vlastníků s alespoň 40 % všech hlasů (§ 1210, stav k roku 2026).

Písemné hlasování mimo zasedání, takzvané per rollam, upravuje § 1211 až 1214 občanského zákoníku. Použít ho lze ve dvou situacích: když svolané shromáždění nebylo usnášeníschopné (pak jen o záležitostech z původní pozvánky), nebo kdykoli, pokud to výslovně připouštějí stanovy.

Pravidla jsou přísnější, než výbory tuší, a u úvěru se každá chyba počítá:

• Návrh musí obsahovat plné znění navrhovaného rozhodnutí, podklady pro jeho posouzení (nebo údaj, kde jsou zveřejněny) a lhůtu pro vyjádření. Ta činí 15 dní, stanovy ji mohou pouze prodloužit.
• Vyjádření vlastníka musí být podepsané vlastní rukou na listině obsahující plné znění návrhu a opatřené datem (§ 1212). Prostý e-mail „souhlasím“ nebo SMS tedy jako platný hlas neobstojí.
• Většina se počítá ze všech hlasů v domě, ne jen z těch, kdo se vyjádřili (§ 1214). Kdo lístek neodevzdá, fakticky hlasuje proti. Per rollam tak paradoxně vyžaduje víc aktivních souhlasů než fyzická schůze, kde stačí většina přítomných.
• Výsledek musí statutární orgán písemně oznámit všem vlastníkům bez zbytečného odkladu (§ 1213).

Zejména požadavek podepsané listiny s plným zněním návrhu bývá kamenem úrazu: dům si odhlasuje milionovou investici „per rollam“ e-mailem a o právní jistotě usnesení se pak dá s úspěchem pochybovat. Než se do korespondenčního hlasování o renovaci pustíte, vyplatí se projít pravidla hlasování per rollam včetně vzoru listiny, ať žádná náležitost nechybí.

U bytových družstev, která na úvěry z NZÚ 2026 dosáhnou také, rozhoduje o renovaci a úvěru členská schůze. Konkrétní většiny a postup určují stanovy družstva a zákon o obchodních korporacích, hlasování mimo zasedání je navíc v družstvu možné jen tehdy, když ho stanovy výslovně upravují. Základní rada je tedy stejná jako u SVJ: dřív než projekt, otevřete stanovy.

Aby dům u žádosti mohl s čistým svědomím potvrdit ono „řádně projednáno a schváleno“, vyplatí se držet tohoto pořadí:

1. Zkontrolujte stanovy: kvórum pro úvěr, možnost per rollam, náhradní shromáždění.
2. Připravte podklady: cenové nabídky, energetické posouzení, kalkulaci splátek a dopad na měsíční zálohy jednotlivých bytů.
3. Do pozvánky dejte renovaci, úvěr i změnu příspěvků jako samostatné body s podklady.
4. Nechte schválit všechna tři usnesení, u úvěru včetně výše a podmínek.
5. Teprve potom podepisujte úvěrovou smlouvu a podávejte žádost na novazelenausporam.cz.

Podmínky programu za vás zkontroluje poradce, banka i Státní fond životního prostředí. Správné odhlasování si ale dům hlídá sám, a je to právě ten krok, který rozhodne, jestli zateplení proběhne hladce, nebo skončí u soudu kvůli formální chybě. Věnujte mu proto stejnou péči jako výběru izolace.

Zdroj: Domee.app

Bio autora: Tomáš Foltas je zakladatel aplikace Domee.app pro výbory a vlastníky SVJ a člen kontrolní komise SVJ se 60 jednotkami. Věnuje se legislativě a praxi rozhodování v bytových domech, od shromáždění a hlasování per rollam po schvalování velkých investic.