Nejčastější důvody rekonstrukce bytu

1. Nevyhovující vzhled bytu a vybavení

Byt lze v tomto smyslu zrekonstruovat buďto postupně a práce lze rozfázovat i na mnoho let dopředu, čili začneme stěnami včetně rozvodů (voda, elektřina, plyn, odpady, topení atd.) a podlahami a budeme pokračovat výměnou zárubní a dveří, rekonstrukcí bytového jádra respektive koupelny a WC a nebo naplánujeme jednorázovou komplexní rekonstrukci, necháme si vypracovat projekt a na nějakou dobu se přestěhujeme do náhradního bydliště. Do komplexní rekonstrukce se často pouštíme po zakoupení staršího bytu, abychom se rovnou nastěhovali do nového. Zásadní zásahy si též vyžádá úraz s trvalými následky, jiná onemocnění a také stáří, pokud samozřejmě na takovou rekonstrukci finančně vůbec dosáhneme.

2. Rekonstrukce před prodejem bytu

Před prodejem bytu je dobré zvážit, do jaké míry zvýší rekonstrukce jeho hodnotu a zda některé nové prvky noví majitelé vůbec ocení. Investice do rekonstrukce bytu před prodejem se též odvíjí od lokality, kde bytový dům stojí a tedy od cen podobných bytů a klientely. Novým majitelům bytu se určitě nemusí líbit nové obklady a dlažba, zato ocení rekonstruované rozvody a topný systém, nová okna, zárubně a dveře. I podlahovou krytinu si zřejmě pořídí podle svých představ. Vždy je dobré nechat posoudit stav bytu realitním makléřem a konzultovat s ním, co se vyplatí vyměnit a opravit a co nemá před prodejem žádný smysl.

3. Nevyhovující rozvody a instalace

Staré a poškozené rozvody vody a odpadů a případně i topného systému mohou způsobit nákladné vytopení sousedů či menší havárie, které poškodí pouze náš majetek, ovšem nevyhovující rozvody elektřiny a plynu ohrožují nás samotné na zdraví a na životě. Pokud se ale rozhodneme pro komplexní rekonstrukci (respektive výměnu) původních instalací za nové, je třeba naplánovat rovnou i další zásadní zásahy do bytu. Když už budeme sekat do stěn, hodily by se nové štuky, případně bude vhodná doba na změnu dispozic bytu. Samostatnou kapitolou jsou pak stoupačky, jejichž rekonstrukci nelze plánovat pro jeden dílčí byt, ale rovnou alespoň pro celý jeden vchod bytového domu. A s výměnou instalací bude nakonec přímo souviset i rekonstrukce bytového jádra a kuchyně z druhé strany (resp. alespoň plochy okolo kuchyňské linky), pokud je situována vedle bytového jádra.

4. Nevyhovující dispozice bytu

Potřebujete zvětšit koupelnu či z ní vyčlenit WC například na úkor předsíně či chodby? Potřebujete místo rozlehlého obývacího pokoje jednu menší místnost navíc, protože do bytu přibyl jeden obyvatel? A nebo naopak? Potřebujete spojit kuchyni s obývacím pokojem a vytvořit jednu velkou obytnou zónu, jak je to dnes v módě? Nevyhovující dispozice stávajícího bytu jsou velmi častým důvodem rekonstrukce. Ovšem pozor – v případě bytových domů je třeba nechat vytvořit projekt a vše konzultovat se statikem. Sami těžko poznáte, která stěna je nosná a která ne a obzvláště u panelových bytových domů to bývá velký problém. Narušit změnou dispozic bytu statiku domu je tím nejhorším možným řešením. A pozor - na stavebních úřadech jsou na to obzvláště hákliví a mají důvod!

5. Staré bytové jádro

V panelových bytových domech se nejčastěji setkáme s prefabrikovanými bytovými jádry, Jejich konstrukci tvoří dřevěný rám, do něj je vložen polystyren a rám je obalen umakartovými deskami. Ovšem setkáme se i s bytovými jádry ze železobetonové konstrukce, i když jen zřídka. 

I v případě rekonstrukce bytového jádra platí, že dispoziční úprava nesmí především narušit statiku domu. Pokud ale jde o dům panelový a staré jádro z umakartu, nemusíme se bát opravdu ničeho. Pouze je vhodné, aby nová konstrukce příček budovu příliš nezatěžovala, proto saháme buďto po impregnovaném (zeleném) sádrokartonu, nebo po pórobetonových úzkých tvarovkách určených pro konstrukce příček. Rekonstrukce bytového jádra je vlastně tím nejjednodušším, jak vyřešit novou koupelnu a WC. Vše se prostě odstraní, vytrhá a jádro se postaví nové. A starého umakartu, smaltované vany a podobně vám zajisté nebude líto. O to víc, že lze v konkrétních případech koupelnu i zvětšit – třeba na úkor předsíně. Rekonstrukcí bytového jádra vytvoříme moderní a hygienicky nezávadné prostředí. A vůbec nemusí jít o jakkoli ohromné investice.

Panelákové bytové jádro je vůbec základem většiny rekonstrukcí bytů v panelových bytových domech a právě od něj se odvíjí vše ostatní. Bytové jádro rekonstruujeme z důvodů hygienických, estetických, i bezpečnostních (především v případě elektroinstalace).

Rekonstrukce bytového jádra v deseti krocích

Každý z těchto deseti kroků představuje 1 den prací, ovšem je třeba ještě předtím zvážit, jak by měly koupelna a WC vypadat a kolik finančních prostředků můžete do rekonstrukce investovat. Poté zvažte, zda si chcete rekonstrukci provést svépomocí a nebo se obrátíte na firmu. Zvažte též, zda by nebylo vhodné vytvořit 3D návrh nového jádra včetně jeho vybavení, abyste měli předem jasnou představu. Návrh nejčastěji obsahuje možná dispoziční řešení, materiály a předběžnou kalkulaci. K realizaci nového jádra můžete potřebovat stavební povolení, ohlášení stavby, ale také nemusíte o stavební úřad vůbec zavadit. Ovšem pouze v případě, že půjde o výměnu stěn bytového jádra za materiál o stejné a nebo velice podobné hmotnosti, a že musí být zachována původní dispozice jádra. Ohlášení přestavby bude stavební úřad vyžadovat, pokud dojde stavebními úpravami ke změně v užívání části stavby, kterými se ale nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se její vzhled a nevyžaduje se posouzení vlivů na životní prostředí. V opačném případě budete potřebovat stavební povolení. Informujte se proto včas na místně příslušném stavebním úřadu, zda budou konkrétní stavební úpravy vyžadovat stavební povolení či ohlášení stavby. A nezapomeňte též, že požadavky stavebních úřadů se liší a pokud se prostě po několika letech stěhujete, můžete narazit. Měli byste též oslovit majitele bytového domu, bytové družstvo a nebo společenství vlastníků. A pokud nemáte na vyřizování úředních náležitostí čas, požádejte o to svého dodavatele stavby. Mnohé firmy takové služby nabízejí. Nakonec je třeba informovat obyvatele domu o zahájení prací a termínu jejich dokončení. Součástí takového oznámení musí být i jméno prováděcí firmy a telefonický kontakt na koordinátora stavby.

Pokud se rozhodnete pro realizační firmu a necháte si jádro rekonstruovat na zakázku, bude též třeba vyplnit zadávací list, který musí jasně specifikovat požadavky na řešení detailů a položkový rozpočet, který tvoří přílohu smlouvy o dílo. V ní je navíc zakotvena i celková délka realizace, případné sankce atd.

1. den se odpojí rozvody, demontuje se jádro, odváží se vybouraný materiál a přiváží se materiál nový.

2. den se zakládají a staví příčky (např. nejčastěji pórobeton tloušťky 100, 70 a 50 mm).

3. den se provádí nové rozvody elektřiny, vody, odpadů a případně topení a vyrovnává se podlaha.

4. den se začišťují spáry po rozvodech a pokud to bylo součástí poptávky, provádí se stropní sádrokartonová konstrukce.

5. den se nanáší tenkovrstvé omítky a podezdívá se vana. Nedoporučujeme pokládat dlažbu ještě před štukováním stěn a provedením obkladů.

6. den se štukují stěny a pokládají keramické obklady. Štuk schne velmi rychle, ovšem můžeme mít již vyštukováno z předchozího dne.

7. den se spárují obklady a poté se pokládá a spáruje dlažba.

8. den se malují neobložené části a osazují zárubně a dále se osazují zařizovací předměty.

9. den se instaluje koupelnový nábytek a též elektrické zásuvky, vypínače a svítidla. A nakonec se uklízí staveniště. Průběžný úklid je též samozřejmostí. 

10. den se stavba předává předávacím protokolem investorovi, ovšem pozor, postup prací lze ještě urychlit!

Zdroj: www.vstavby.cz