Stavte dům s jistotou, neriskujte!

Důležité projekční detaily

Určitě nemá smysl tlačit na projektanta, aby projekt domu vypracoval co nejrychleji. Naopak bychom měli jako součást projektu požadovat některé nezbytné detaily. Pouhá projektová dokumentace pro stavební povolení nestačí.

Nechte si jako součást projektu vypracovat i izolaci základů a základové spáry, systém zdění s izolací okolo osazení oken (na okna je vhodné použít izolační pásku), věnec a ukotvení krovu do věnce a stropu, popis izolací v krovu, případně stropech a vypracování rozpočtu a výkazu výměr – obzvláště v tomto případě projektant vystupuje jako nezávislý odborník, který tak nastaví stejné podmínky pro stavební firmy při výběrovém řízení. Při samotné výstavbě je pak nutné dodržet technologické postupy. Jak při zdění, tak při pokládce izolací, u výplní stavebních otvorů a při konstrukci krovu a položení střešní krytiny.

Vybíráme dodavatele stavby

Při výběru dodavatele stavby musíme zjistit, zda konkrétní firmy skutečně existují, jaké jsou jejich reference a tedy i zkušenosti s výstavbou rodinných domů. Podstatná je kvalita práce, dodržení smluvních podmínek a technologických postupů a především pak i ceny. Stavební firmu vybíráme podle jednoduchého soukromého výběrového řízení. Cenu stavby porovnáme s rozpočtem a výkazem výměr vypracovanými projektantem. Už zde by nám přitom mohl pomoci stavební dozor.

Smlouvu, kterou s dodavatelem stavby uzavřete, nechte překontrolovat právníkem. Určitě nepodepisujte formulář, který vám vybraná firma předloží. A platí, že mnohem výhodnější je smlouva uzavřená mezi firmou a občanem (stavebníkem), podle občanského zákoníku. Jako občan jste při případných rozporech více chráněni. 

Výběr stavebního technického dozoru

Je důležité, aby neexistovaly kontakty konkrétního stavebního dozoru s realizační stavební firmou, kterou jste vybrali. Stavební dozor bude ve smlouvě vázán procenty z úspory finančních prostředků na stavbě. Bude kontrolovat dodržení rozpočtu stavby, který je součástí smlouvy a provádění jednotlivých stavebních prací – jejich kvalitu i kvalitu použitého materiálu. Stavební dozor musí stavbu zastavit při sebemenších pochybnostech, změně dodávky a provádění více prací.

Musí vždy informovat investora a trvat na vypracování ceny za více práce. Jinak nesmí dovolit, aby výstavba pokračovala mimo rámec smluvních podmínek a projektu. Pokud stavební firma dodržuje rozpočet, odvádí kvalitní práci a používá v projektu doporučené materiály, pak nenastává žádný problém.

Dodržení rozpočtu stavby

Stavební dozor prostě nesmí v žádném případě dovolit, aby si stavební firma účtovala materiál a práce jinak, než bylo uvedeno v rozpočtu. Je velkým nešvarem většiny stavebních firem, že cenu stavby podhodnotí, aby získaly zakázku a potom cenu navyšují. Ve skutečnosti pak dokážou firmy na běžné stavbě vydělat velmi neúměrně a přitom to dovedou dobře zakamuflovat. A vy vše odhalíte až při konečném vyúčtování, pokud vám průběh stavby důsledně nehlídá právě nezávislý stavební dozor, motivovaný úsporami z celkové ceny výstavby.

Pokud se na přehodnocení stavby přijde až při konečném vyúčtování, investor často zváží soudní spor a nakonec ustoupí. Jestliže se totiž chcete soudit například se společností s ručením omezeným, která nemá v podstatě žádný majetek a jejíž vklad činí 100 až 200 tisíc korun, můžete vyhrát soudní spor po cca 3 až 5 letech. Firma se odvolává, mezitím se přejmenuje a vy platíte soudní poplatky a čekáte a čekáte. A nakonec ani není z čeho uhradit vám vzniklou škodu. Proto je zásadní průběžná kontrola! A to právě nezávislým stavebně technickým dozorem.

Finanční prostředky, které prostavíte, jsou prostě vaše a váš stavebně technický dozor musí být na vaší straně. V každém případě se však nesmíte spolehnout jen na něj, je nezbytná i vaše důsledná kontrola celého procesu výstavby. Pokud pak něčemu (konkrétnímu kroku výstavby, položce rozpočtu atd…) nerozumíte, nechte si to vysvětlit od projektanta či nezávislé osoby. I v tomto případě je dobré ptát se nezávislého stavebně technického dozoru.

Rozsah a obsah běžné projektové dokumentace 

Projektová dokumentace pro ohlášení stavby vychází z §104 odst. 2 písm. a) až d) stavebního zákona, pro žádost o stavební povolení z §110 odst. 2 písm. b) stavebního zákona a pro oznámení stavby ve zkráceném stavebním řízení z §107 odst. 2 stavebního zákona.

Projektová dokumentace obsahuje průvodní zprávu, souhrnnou technickou zprávu, situaci stavby, dokladovou část, zásady organizace výstavby a dokumentaci objektů. Rozsah jednotlivých částí projektové dokumentace musí vždy odpovídat druhu a významu stavby, jejímu umístění, stavebně technickému provedení, účelu jejího využití, vlivu na životní prostředí a době trvání stavby. Veškeré dokumenty projektové dokumentace za nás vypracuje projekční kancelář a ta za nás vstoupí i do stavebního řízení na stavebním úřadu. Současný stavební zákon je složitý a není v silách běžného stavebníka, aby se ve stavebním řízení orientoval sám.

Kromě projektové dokumentace pro stavební řízení je velmi praktické nechat si vypracovat i projektovou dokumentaci pro provedení stavby. V mnohých případech je však projektová dokumentace pro stavební řézení natolik podrobná, že si s ní vystačíme. Platí, že čím je projektová dokumentace podrobnější, tím lépe do budoucna. Vyhneme se dalším budoucím žádostem o každou drobnou stavbu a úpravu pozemku.

Důležitá jsou pro projektovou dokumentaci i vyjádření veřejnoprávních institucí, výsledky měření radonu a souhlasy majitelů sousedících parcel. Studie by nakonec měla zahrnovat i dispozice interiéru. Předpokládaná průměrná doba pro zpracování projektu běžného rodinného domu je od jeho podání cca 30 až 50 dní.