Úředníci začali kontrolovat černé stavby a neohlášené demolice. Jak se bránit? Zobrazit fotky zobrazit 10 fotek

V současné době probíhají revize katastrálních map, při kterých jsou označovány skutečné hranice pozemků. Ovšem právě spolu s touto činností úředníci kontrolují i skutečné využívání pozemků. Tedy zda jsou tyto pozemky využívané tak, jak jsou v katastru zapsané a zda na nich nebyly postaveny neevidované budovy, či zda evidované budovy stále ještě stojí. Kontrola se však může týkat i studní. Nejde tedy jen o prohřešky vůči katastru, ale i stavebnímu úřadu a například také úřadu vodprávnímu.

Černé stavby jsou celkem oblíbeným nešvarem, „ligu“ dokonce vede státní správa

Značným nešvarem jsou nezaměřené stavby na pozemcích, neaktuální druhy pozemků a způsoby jejich využívání. Je sice pravdou, že více nesouladů mezi evidovaným a skutečným stavem nemovitostí mají nemovitosti patřících státní správě a samosprávě, ovšem týká se to ve značné míře i fyzických a právnických osob. Máme přitom zákonnou povinnost ohlásit katastrálnímu úřadu veškeré změny týkající se nemovitostí. Pokud třeba nenahlásíme na katastrálním úřadu přístavek domu a nebo stavbu garáže, hrozí nám pokuta ve výši až 50 tisíc korun (právnickým osobám až 100 tisíc korun).

Co je třeba vědět?

Černé stavby jsou vůbec fenoménem doby a táhnou se historií jako tlustá černá čára. Například soused mi nedávno při pivo sdělil, že na části jeho pozemku stojí bytovka, která byla za socialismu postavena bez souhlasu předchozích majitelů, a že neví, co s tím. Jak tedy zjistíme, že se v konkrétním případě jedná o černou stavbu? Prvně je třeba vědět, že stavební úřady podmiňují realizaci většiny stavebních činností povolovacími a nebo jinými obdobnými procesy. Během nich příslušný stavební úřad ve spolupráci s dotčenými orgány prověřuje zákonnost konkrétního stavebního záměru a stanoví podmínky jeho realizace.

O takzvaných černých stavbách pak hovoříme v těch případech, kdy stavba, její změna a nebo terénní úprava byly prováděné bez příslušných povolení, případně v rozporu s nimi, nebo když byla tato povolení zákonem stanoveným způsobem zrušena. Stavební úřad přitom musí při zjištění černé stavby povinně zahájit řízení vedoucí k jejímu odstranění. A jelikož nelze černé stavby promlčet, může být řízení o jejich odstranění zahájené i po mnoha desetiletích. Pravda, nejde o tak příšerný čin, jakým je například vražda, ovšem právě vraždu promlčet lze, černou stavbu (ale i demolici) nikoli! Na druhou stranu ale existují mechanismy, jak se můžeme pokusit bránit. Ty uvedeme na konci tohoto článku.

Jaké stavební záměry nevyžadují žádné úřední povolení?

Zákon vyloženě vyjmenovává výjimky, které povolení (územní rozhodnutí ani souhlas) nepotřebují, konkrétně jde o stavby uvedené v § 79 odst. 2 stavebního zákona. Patří mezi ně například sjezdy a nájezdy na pozemní komunikace, menší skleníky a bazény. Platí přitom, že pokud stavba nevyžaduje územní rozhodnutí ani územní souhlas, nevyžaduje automaticky ani stavební povolení nebo souhlas s ohlášením stavby.

Stavební povolení ani souhlas s ohlášením nevyžadují stavby uvedené v § 103 stavebního zákona. Patří mezi ně například ploty a vedení přenosové soustavy elektřiny. Tyto stavby vyžadují pouze územní rozhodnutí nebo souhlas, případně ale také nemusí vyžadovat žádná povolení.

Jak zjistíme, že se v konkrétním případě jedná o černou stavbu?

Koupíme nemovitost a na pozemku se nachází černá stavba, nebo nám vadí konkrétní stavba v sousedství, která se zde náhle objevila, a může se jednat o stavbu černou. Jak postupovat? První indicií již může být fakt, že s vámi nebylo před realizací stavby vůbec komunikováno, tedy v případě staveb v sousedství. Pokud totiž konkrétní stavební záměr vyžaduje územní rozhodnutí a stavební povolení, jsou sousedé účastníky řízení. Úřad jim proto musí dát prostor se vyjádřit k těmto stavbám. Musíte proto být obesláni ohledně zahájení řízení, pozváni k místnímu šetření a nakonec vám musí být doručeno i samotné rozhodnutí o povolení stavby. Ovšem při řízeních s větším počtem účastníků (nad 30), čili u velkých stavebních záměrů, stavební úřad doručuje písemnosti vyvěšením na úřední desce.

U jednodušších stavebních záměrů, kdy stačí územní souhlas a souhlas s ohlášením stavby, je jejich vydání přímo podmíněné písemným souhlasem souseda se záměrem, který soused uděluje přímo stavebníkovi. Pokud soused tento souhlas nedá, musí proběhnout klasické územní a stavební řízení, jehož je soused opět účastníkem.

Pro všechny stavby je pak postup zjištění, zda nejde o stavby černé, stejný. Prostě se můžete na místně příslušném stavebním úřadu na vydání povolení konkrétní stavby dotázat. Buďto prostým dotazem, kdy úřad navštívíte, telefonicky a nebo úřední cestou prostřednictvím žádosti o poskytnutí informace.

Jak řešit černou stavbu?

Platí, že může kdokoli podat na stavební úřad podnět k zahájení řízení o odstranění stavby. Úředníci katastrálního úřadu pak mají při takovém zjištění v souvislosti s novým mapováním hranic pozemků přímo povinnost. Stavební úřad musí podatele do 30 dnů informovat, jak s podnětem naložil, především tedy musí oznámit, zda řízení zahájil, či jaké jiné kroky učinil. Při podávání podnětu je třeba konkrétní stavbu co možná nejpřesněji identifikovat a nejlépe i přiložit její fotografie. V podnětu je také možné požadovat uložení pokuty.

Pokud stavební úřad řízení o odstranění stavby nezahájí, je možné podat na nadřízený orgán (většinou krajský úřad) podnět na přijetí opatření proti nečinnosti stavebního úřadu. Nadřízený orgán může v tomto případě nečinnému stavebnímu úřadu zahájení řízení o odstranění stavby přikázat, sám toto řízení zahájit, případně záležitost přidělit jinému úřadu. Pokud je dokonce nečinný i krajský úřad, případně vašemu podnětu nevyhoví, můžete podat žalobu na ochranu proti nečinnosti ke krajskému soudu, ovšem tuto žalobu by soud s velkou pravděpodobností odmítl. Zkusit to ale můžete.

Dodatečné povolení stavby. A nebo odstranění?

Černou stavbu může stavební úřad dodatečně povolit. Stačí k tomu jediné. Stavebník a nebo vlastník stavby musí o toto povolení požádat. A to dokonce i v případě, kdy již stavební úřad vede řízení o odstranění stavby. Ten toto řízení přeruší a zahájí řízení o vydání dodatečného povolení stavby. Samozřejmě se mohou do tohoto řízení zapojit jiné dotčené osoby (sousedé, čili vlastníci sousedních nemovitostí). Mohou nahlížet do spisu, podávat námitky a požadovat, aby stavební úřad stavbu dodatečně nepovolil.

V řízení o vydání dodatečného povolení musí stavebník prokázat splnění stejných podmínek, které by musel splnit v případě územního nebo stavebního řízení. Jestliže bude stavba dodatečně povolena, stavební úřad řízení o odstranění této stavby zastaví. Pokud stavba nebude dodatečně povolena, stavební úřad pokračuje v řízení o odstranění stavby až nakonec nařídí její odstranění.

Demolice staveb

I v případě dříve povolených staveb, o které již nemáte zájem (starý dům bez střechy, rozpadající se stodola apod.), jde při jejich demolici o výrazný zákrok, ke kterému budete v naprosté většině případů potřebovat alespoň ohlášení. Často však i povolení úřadů. Bez povolení můžete zbourat svépomocí malou boudu na nářadí, voliéru, malý skleník, nízký plot, nadzemní bazén, nadzemní nádrž na vodu. Vlastně jde o takové objekty, které byly postavené bez povolení či ohlášení. Pokud prostě byla nějaká stavba ohlášena, měla by být ohlášena i její likvidace.

Demolice objektů z nebezpečných materiálů

Samostatnou kategorií pak jsou staré stavby či konstrukce, jejichž součástí jsou nebezpečné materiály. Například azbest. A to se paradoxně může týkat i objektů, které byly postavené bez potřeby stavebního povolení či ohlášení včetně staveb drobných. Prostě demolici zahradní boudy s plechovou střechou oznamovat nemusíte, pokud má však bouda střechu z azbestu, tedy například vlnitého eternitu, budete potřebovat patřičná povolení a svépomocí tento nebezpečný materiál likvidovat nesmíte. Musíte přizvat specializovanou firmu, která disponuje oprávněními a certifikáty pro práci s nebezpečným odpadem. Dokonce je třeba doložit dokumentaci bouracích prací a vyjádření hygienika. Svépomocná likvidace pak musí probíhat za dozoru stavbyvedoucího. Po ukončení demolice je třeba doložit, že byl odpad zpracován správným způsobem.

Co když nebyla stavba určená k demolici postavena legálně?

Naprosto paradoxní nepříjemností může být, pokud zjistíte, že stavba určená k demolici nebyla legálně postavena. Může totiž být zahájeno řízení, při kterém se bude zjišťovat, čí povinností bylo zajištění všech povolení. A demolici bude možné provést až po zaplacení udělených pokut. Pozor tedy, pokud si pořizujete starší nemovitost, co na pozemku vlastně stojí a zda byla stavba všech objektů na pozemku v souladu se zákonem.

Povolené a nepovolené studny

Odběry vod ze všech takzvaně historických studní, tedy těch, které byly vybudované před rokem 1955, pokud jsou využívané pro domácnost či zahradu (studny individuálního zásobování vodou) nevyžaduje žádné povolení. Získáváte je automaticky a stáří studny nemusíte na úřadech dokladovat. Případný doklad se však bude hodit v případě nečekané kontroly, nebo při prodeji nemovitosti. Stačí však i letecký snímek, stará mapa, kupní či darovací smlouva, svědectví známých, sousedů či příbuzných a dokonce i vaše notářsky ověřené čestné prohlášení. Domácnostem taktéž platí povolení získané pro studny vyhloubené od roku 1955. Jestliže však byla studna vybudovaná po roce 1955 včetně a v povolení, které již máte, není uvedeno, k jakému účelu ji užíváte, je opět třeba o prodloužení povolení požádat. A bohužel zdarma to šlo jen do 1.7. 2007 na vodoprávním úřadu. Zabralo to tedy jen čas.

Podnikatelské subjekty pak musí žádat o povolení v případě studní budovaných od roku 1955 vždy! Při zjištění nepovolené studny, respektive odběru vody z ní, musí vodoprávní úřad zahájit řízení o odstranění nepovolené stavby. Ovšem podle §129 zákona č. 183/2006 Sb. lze tuto studnu dodatečně povolit, jestliže stavebník nebo vlastník prokáže, že není umístěna v rozporu se záměry územního plánování, není na pozemku, kde to zvláštní předpis zakazuje a není v rozporu s obecnými požadavky na výstavbu, případně s veřejným zájmem chráněným zvláštními předpisy.

Pokud stavebník nebo vlastník požádá o dodatečné povolení studny a předloží podklady ve stejném rozsahu jako k žádosti o stavební povolení, vodoprávní úřad přeruší řízení o odstranění stavby a zahájí řízení o podané žádosti. V řízení pak postupuje přiměřeně i podle ustanovení pro územní řízení o povolení stavby. Účastníky řízení jsou osoby, které by byly účastníky územního řízení.

Je tedy třeba začít podáním „Žádosti o vydání dodatečného stavebního povolení studny a nakládání s podzemní vodou“ na místně příslušný vodoprávní úřad obce s rozšířenou působností. K žádosti musíme jako povinnou přílohu přiložit dokumentaci zpracovanou autorizovaným inženýrem pro obor vodohospodářských staveb. Přikládá se také „Vyjádření odborně způsobilé osoby (hydrogeologa).“

Zdroj: ČESKÉSTAVYB.cz, shutterstock.com, pixabay.com