Daň z pozemku 2027: Kdo ji platí, jak se počítá a kdy podat přiznání

• Daň zpravidla platí vlastník pozemku.
• Daň z pozemků je součástí daně z nemovitých věcí.
• Daň se platí každý rok, ale daňové přiznání se nepodává automaticky každý rok.
• Při stanovení daně je rozhodující stav vlastnictví a nemovitých věcí vždy k 1. lednu daného roku.
• Pokud jste pozemek koupili, zdědili nebo u něj nastala jiná významná změna během roku 2026, přiznání k dani na rok 2027 bude podle nyní platných pravidel nutné podat nejpozději v pondělí 1. února 2027.
• Daň do 5 000 Kč včetně se platí zpravidla najednou. Vyšší daň lze rozdělit do dvou splátek.
• Výši daně ovlivňuje druh a výměra pozemku, cena půdy, zákonná sazba a v některých případech také koeficient podle velikosti obce nebo místní koeficient.

Podrobné informace k dani z nemovitých věcí zveřejňuje Finanční správa na své tematické stránce. Aktuální právní úpravu obsahuje zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí.

Pojmy daň z pozemku nebo daň z nemovitosti se běžně používají v každodenní řeči. Zákon však pracuje s názvem daň z nemovitých věcí, která se skládá ze dvou částí:

1. daně z pozemků,
2. daně ze staveb a jednotek.

Majitel rodinného domu tak může v rámci jedné daňové povinnosti platit například daň za dům, daň za zahradu a případně také za další pozemky nebo stavby. Výpočet se však u jednotlivých druhů nemovitých věcí liší.

Samotná povinnost platit daň nezávisí na příjmu vlastníka ani na tom, zda mu pozemek přináší nějaký výnos. Rozhodující jsou podmínky stanovené zákonem, zejména vlastnictví pozemku, jeho druh, způsob využití a případné osvobození.

Poplatníkem daně z pozemků je ve většině běžných případů vlastník pozemku. Pokud si tedy koupíte zahradu, stavební parcelu, pole nebo jiný zdanitelný pozemek, přechází povinnost řešit daň zpravidla na vás.

Zákon však upravuje také zvláštní případy. Poplatníkem může být například:

• stavebník u pozemku zatíženého právem stavby,
• v některých zákonem stanovených situacích nájemce nebo pachtýř,
• uživatel pozemku, jehož vlastník není znám,
• příslušná státní organizace u některých pozemků ve vlastnictví České republiky.

Běžný nájem zahrady nebo pole však automaticky neznamená, že daň místo vlastníka platí nájemce. Výjimky se týkají pouze konkrétních případů vymezených zákonem o dani z nemovitých věcí.

Pokud má pozemek více vlastníků, mohou daňovou povinnost řešit prostřednictvím společného zástupce. Spoluvlastníci jsou jinak za společnou daňovou povinnost odpovědní společně a nerozdílně.

Mohou se také rozhodnout, že bude každý přiznávat a platit daň podle velikosti svého podílu. Pokud však daňové přiznání za svůj podíl podá jeden ze spoluvlastníků, vzniká povinnost samostatně přiznat své podíly také ostatním spoluvlastníkům.

Podrobnější odpovědi pro spoluvlastníky i další méně obvyklé situace najdete mezi nejčastějšími dotazy Finanční správy.

Předmětem daně z pozemků jsou obecně pozemky nacházející se na území České republiky a evidované v katastru nemovitostí. Neznamená to však, že se daň automaticky platí z každého metru čtverečního každé parcely. Některé pozemky nejsou předmětem daně a jiné mohou být od daně osvobozeny.

Mezi běžně zdaňované pozemky patří například:

• zahrady,
• orná půda,
• vinice,
• chmelnice,
• ovocné sady,
• trvalé travní porosty,
• většina hospodářských lesních pozemků,
• stavební pozemky,
• zastavěné plochy a nádvoří,
• ostatní plochy,
• některé zpevněné plochy využívané k podnikání.

Při stanovení druhu pozemku se zpravidla vychází z údajů evidovaných v katastru nemovitostí. Druh pozemku, jeho výměru, parcelní číslo a další údaje si můžete zdarma zkontrolovat v aplikaci Českého úřadu zeměměřického a katastrálního Nahlížení do katastru nemovitostí.

Zákon některé pozemky z předmětu daně přímo vyjímá. Daň z pozemků se například neplatí za:

• část pozemku zastavěnou zdanitelnou stavbou,
• ochranné lesy a lesy zvláštního určení,
• vodní plochy,
• pozemky určené pro obranu České republiky,
• některé podíly na pozemcích spojené s vlastnictvím jednotek v bytových domech.

Pokud tedy na pozemku stojí rodinný dům, plocha přímo zastavěná domem není předmětem daně z pozemků. Samotný dům však zpravidla podléhá dani ze staveb a jednotek a zbývající část parcely se může danit podle druhu vedeného v katastru.

Úplný výčet pozemků, které nejsou předmětem daně, stanovuje § 2 zákona o dani z nemovitých věcí.

Vodní plochy nejsou podle současné právní úpravy předmětem daně z pozemků. Starší informace, podle kterých se zdaňovaly například některé rybníky sloužící k intenzivnímu chovu ryb, již neodpovídají aktuálnímu znění zákona.

Vedle pozemků, které nejsou předmětem daně vůbec, existují také pozemky, které předmětem daně jsou, ale zákon je za určitých podmínek od placení osvobozuje.

Osvobození se může týkat například některých pozemků ve vlastnictví státu, krajů nebo obcí, pozemků sloužících veřejně prospěšným účelům, veřejné dopravě, ochraně přírody nebo některých pozemků dotčených ekologickými opatřeními.

U některých druhů osvobození vzniká nárok automaticky, u jiných jej musí poplatník uplatnit v daňovém přiznání. Osvobození se navíc může vztahovat pouze na určitou část pozemku.

Podmínky a úplný výčet osvobození stanovuje § 4 zákona o dani z nemovitých věcí.

Ano, většina běžných zahrad, polí, luk a hospodářských lesů dani z pozemků podléhá. Způsob výpočtu se však liší podle druhu pozemku.

Daň ze zahrady

Zahrady patří společně s ornou půdou, chmelnicemi, vinicemi a ovocnými sady mezi takzvané vybrané zemědělské pozemky.

Základem daně není pouze samotná výměra. Výměra pozemku v metrech čtverečních se násobí průměrnou cenou půdy stanovenou pro dané katastrální území. Na takto vypočtený základ se následně použije sazba daně ve výši 1,35 %.

Průměrnou cenu zemědělské půdy i příslušné koeficienty lze vyhledat v oficiální aplikaci Vyhledávání koeficientů pro výpočet daně z nemovitých věcí.

Daň z pole, vinice nebo ovocného sadu

Stejný základní postup jako u zahrady se používá u:

• orné půdy,
• chmelnic,
• vinic,
• ovocných sadů.

Rozhodující je skutečná výměra pozemku a průměrná cena půdy stanovená pro příslušné katastrální území.

Daň z louky nebo pastviny

Pozemky, které jsou v katastru vedené jako trvalé travní porosty, mají sazbu daně 0,45 %. Také zde se základ daně stanovuje z výměry a průměrné ceny pozemku.

Daň z lesa

U lesních pozemků se základ daně stanovuje jako součin výměry pozemku a částky 3,80 Kč za metr čtvereční. Sazba daně činí 0,45 %.

Ochranné lesy a lesy zvláštního určení však v příslušném rozsahu nejsou předmětem daně z pozemků.

Pojem stavební pozemek může být zavádějící. Ne každý pozemek, který je v územním plánu určený k výstavbě nebo který realitní inzerát označuje jako stavební parcelu, je automaticky stavebním pozemkem také pro účely daně z nemovitých věcí.

Za stavební pozemek se pro účely daně považuje pozemek nebo jeho část, která je podle pravomocného povolení stavby určena k zastavění zdanitelnou stavbou. Jako stavební pozemek se přitom zdaňuje pouze plocha odpovídající budoucí zastavěné ploše nadzemní části stavby.

Příklad:

Máte parcelu o rozloze 1 000 m?, na které má stát rodinný dům se zastavěnou plochou 150 m?. Pokud jsou splněné zákonné podmínky pro vznik stavebního pozemku, daní se jako stavební pozemek pouze budoucí zastavěná plocha 150 m?. Zbývajících 850 m? se nadále posuzuje podle příslušného druhu pozemku.

Pozemek přestává být stavebním pozemkem například ve chvíli, kdy se dokončená nebo užívaná stavba stane předmětem daně ze staveb a jednotek.

Podrobnosti k tomu, kdy se pozemek považuje za stavební, obsahují také nejčastější dotazy Finanční správy.

Výpočet daně závisí především na tom, do jaké skupiny pozemek patří.

U zemědělských pozemků se zpravidla vychází z tohoto principu:

výměra pozemku × průměrná cena půdy × sazba daně

U stavebních pozemků, zastavěných ploch, nádvoří a většiny ostatních ploch se vychází z výměry:

výměra pozemku × sazba za 1 m? × příslušné koeficienty

Do výsledku se podle druhu pozemku a jeho umístění mohou promítnout:

• koeficient podle počtu obyvatel obce,
• místní koeficient stanovený obcí,
• inflační koeficient,
• případné osvobození od daně.

Aktuální koeficienty a průměrné ceny půdy lze ověřit ve vyhledávači Ministerstva financí.

Podle právní úpravy platné k červenci 2026 jsou základní sazby následující:

U stavebních pozemků se základní sazba 3,50 Kč za metr čtvereční dále násobí koeficientem podle velikosti obce. Výslednou částku může ovlivnit také místní koeficient.

Aktuální sazby stanovuje § 6 zákona o dani z nemovitých věcí.

Koeficient podle velikosti obce u stavebních pozemků

U stavebních pozemků se základní sazba násobí koeficientem stanoveným podle počtu obyvatel obce:

Obec může zákonný koeficient za stanovených podmínek zvýšit o jednu kategorii. V Praze lze koeficient zvýšit z hodnoty 4,5 na 5,0.

Konkrétní hodnotu pro svou obec můžete zjistit v oficiálním vyhledávači koeficientů.

Výši daně může změnit místní koeficient

Obce mohou výši daně ovlivnit prostřednictvím místního koeficientu. Ten mohou stanovit například pro celou obec, konkrétní katastrální území, městskou část, určitou skupinu nemovitostí nebo vybrané nemovité věci.

Místní koeficient se může obecně pohybovat od 0,5 do 5,0. U vybraných zemědělských pozemků, trvalých travních porostů a některých nevyužitelných ostatních ploch platí zvláštní pravidla.

To je také důvod, proč mohou majitelé dvou stejně velkých a jinak podobných pozemků v různých obcích platit rozdílnou daň.

Aktuální místní koeficient pro konkrétní obec nebo katastrální území ověřte v aplikaci Ministerstva financí.

Inflační koeficient může ovlivnit výslednou daň

Součástí výpočtu daně z nemovitých věcí je také inflační koeficient. Jeho výše se odvíjí od vývoje spotřebitelských cen a při zvýšení jej Ministerstvo financí vyhlašuje pro následující zdaňovací období.

U vybraných zemědělských pozemků činí inflační koeficient ze zákona vždy 1,0.

Protože se článek vztahuje k budoucímu zdaňovacímu období roku 2027, doporučujeme při výpočtu použít hodnotu uvedenou přímo v aktuálním formuláři nebo ve vyhledávači koeficientů Ministerstva financí.

Následující příklady jsou zjednodušené. Nezohledňují všechna možná osvobození, individuální místní koeficienty ani případné další okolnosti.

Příklad 1: Zahrada o rozloze 800 m?

Předpokládejme, že průměrná cena půdy v daném katastrálním území činí 10 Kč za metr čtvereční.

Základ daně:

800 × 10 Kč = 8 000 Kč

Daň při sazbě 1,35 %:

8 000 × 0,0135 = 108 Kč

Výslednou částku může podle konkrétní lokality dále ovlivnit příslušný koeficient.

Příklad 2: Stavební pozemek o rozloze 150 m?

Budoucí zastavěná plocha rodinného domu činí 150 m?. Pozemek se nachází v obci s 15 000 obyvateli, pro kterou platí zákonný koeficient 2,0.

Výpočet:

150 × 3,50 Kč × 2,0 = 1 050 Kč

K výsledku se mohou dále použít další příslušné koeficienty. Zbytek parcely mimo budoucí zastavěnou plochu se posuzuje samostatně podle svého druhu.

Příklad 3: Zastavěná plocha a nádvoří o rozloze 300 m?

Výpočet základní daně:

300 × 0,35 Kč = 105 Kč

Také zde může výslednou částku změnit místní koeficient stanovený obcí.

Daňové přiznání se standardně podává do 31. ledna roku následujícího po roce, ve kterém došlo k rozhodné změně.

Přiznání je zpravidla nutné podat například tehdy, když jste v předchozím roce:

• koupili pozemek,
• získali pozemek darem,
• zdědili pozemek,
• prodali některou ze svých nemovitých věcí,
• získali nebo prodali spoluvlastnický podíl,
• začali stavět a část pozemku se stala stavebním pozemkem,
• dokončili nebo začali užívat stavbu,
• změnili výměru nebo druh pozemku,
• získali nebo ztratili nárok na některý druh osvobození,
• zaznamenali jinou změnu rozhodnou pro výpočet daně.

Přiznání se podává na následující zdaňovací období. Pokud jste například koupili pozemek v roce 2026, podáváte přiznání na rok 2027.

Podrobnosti o situacích, při kterých vzniká povinnost podat přiznání, najdete na stránce Finanční správy Termín podání daňového přiznání.

Standardní termín 31. ledna připadne v roce 2027 na neděli. Pokud se do té doby nezmění právní úprava, posledním dnem pro podání přiznání proto bude pondělí 1. února 2027.

Tento termín se bude týkat zejména lidí, kteří v průběhu roku 2026 koupili, zdědili nebo dostali pozemek, případně u jejich nemovitých věcí nastala jiná změna rozhodná pro stanovení daně.

Rozhoduje stav k 1. lednu

Pro výpočet daně je rozhodující stav k 1. lednu daného zdaňovacího období.

Pokud například koupíte pozemek v červenci 2026 a k 1. lednu 2027 již budete jeho vlastníkem, změna se projeví v dani na rok 2027. Přiznání bude podle současných pravidel nutné podat nejpozději 1. února 2027.

Pokud naopak koupíte pozemek až během roku 2027, změna se zpravidla projeví až v dani na rok 2028.

Daň z nemovitých věcí se sice platí každoročně, ale daňové přiznání není nutné automaticky podávat každý rok.

Pokud jste již přiznání v minulosti podali a nedošlo ke změně okolností rozhodných pro výpočet daně, nové přiznání nepodáváte. Finanční úřad vychází z údajů, které již má k dispozici.

Nové přiznání není zpravidla potřeba podávat pouze kvůli:

• změně zákonné sazby daně,
• změně průměrné ceny půdy,
• změně místního koeficientu,
• změně koeficientu podle velikosti obce,
• změně inflačního koeficientu.

Tyto změny správce daně zohlední automaticky.

Daňové přiznání se podává příslušnému finančnímu úřadu podle umístění nemovité věci. Daň je stanovována souhrnně za nemovité věci nacházející se v rámci jednoho kraje. Pokud vlastníte pozemky nebo jiné nemovitosti ve více krajích, řeší se daň samostatně u příslušných finančních úřadů.

Přiznání lze podat například:

• elektronicky prostřednictvím portálu MOJE daně,
• prostřednictvím datové schránky,
• osobně na podatelně finančního úřadu,
• poštou.

Nejpohodlnější možností je zpravidla elektronické podání přes portál MOJE daně.

Po přihlášení do Daňové informační schránky DIS+ lze využít také předvyplnění přiznání údaji z finančního úřadu a katastru nemovitostí. Předvyplněná data je však vždy nutné zkontrolovat a případně doplnit. Podrobný návod zveřejňuje Finanční správa na stránce Předvyplnění daňového přiznání k dani z nemovitých věcí.

Údaje o pozemcích je vhodné před odesláním porovnat také s aktuálními informacemi v aplikaci Nahlížení do katastru nemovitostí.

Formuláře a pokyny jsou dostupné také v přehledu daňových tiskopisů Finanční správy.

Termíny plateb v roce 2027

Podle právní úpravy platné k červenci 2026 vycházejí termíny následovně:

Všechny tyto termíny připadají v roce 2027 na pracovní den.

Při bezhotovostní platbě je vhodné příkaz zadat s dostatečným předstihem. Za den úhrady se považuje den, kdy je částka připsána na účet správce daně.

Daň z nemovitých věcí lze nejčastěji uhradit:

• bankovním převodem,
• pomocí QR kódu,
• prostřednictvím portálu MOJE daně a DIS+,
• poštovní poukázkou,
• prostřednictvím SIPO, pokud je tato služba nastavená.

Platební údaje jsou dostupné v Daňové informační schránce DIS+ na portálu MOJE daně. Finanční správa je podle zvoleného způsobu komunikace může zaslat také do datové schránky, e-mailem nebo poštovní poukázkou.

Při bankovním převodu je důležité použít správné číslo účtu finančního úřadu a správný variabilní symbol. Přehled aktuálních účtů zveřejňuje Finanční správa na stránce Bankovní účty finančních úřadů.

Poplatníci si mohou požádat také o každoroční zasílání údajů k platbě e-mailem. Informace a formulář žádosti jsou dostupné na stránce Zasílání údajů pro placení daně e-mailem.

Pokud platební údaje neobdržíte, neznamená to automaticky, že daň platit nemusíte. Výši daně a údaje k platbě lze ověřit v DIS+ nebo u příslušného finančního úřadu.

Co když je vypočtená daň velmi nízká

Pokud celková daň z nemovitých věcí u jednoho správce daně činí méně než 50 Kč, daň se stanoví, ale zpravidla se nepředepíše k úhradě. Povinnost podat daňové přiznání tím však automaticky nezaniká.

Zvláštní pravidlo platí při samostatném přiznávání spoluvlastnického podílu. Pokud vypočtená daň z pozemků nedosahuje zákonem stanovené minimální částky, může být výsledná daň stanovena minimálně na 90 Kč.

Koupil jsem pozemek během roku 2026. Musím daň zaplatit okamžitě?

Ne. Rozhodující je stav k 1. lednu následujícího roku. Pokud jste pozemek koupili v průběhu roku 2026 a k 1. lednu 2027 jste již jeho vlastníkem, podáváte přiznání na rok 2027 a daň zaplatíte až v příslušném termínu roku 2027.

Do kdy musím v roce 2027 podat přiznání?

Standardní zákonný termín je 31. ledna. Protože však 31. leden 2027 připadne na neděli, podle současných pravidel se konec lhůty posune na pondělí 1. února 2027.

Musím podávat daňové přiznání každý rok?

Ne. Pokud jste již přiznání podali a nic podstatného se nezměnilo, nové přiznání se zpravidla nepodává. Daň se však platí každý rok.

Platí se daň ze zahrady u rodinného domu?

Ve většině případů ano. Část parcely zastavěná zdanitelným domem není předmětem daně z pozemků, zbývající zahrada však zpravidla dani podléhá.

Platí se daň z každého stavebního pozemku?

Ne nutně. Označení pozemku jako stavebního v územním plánu nebo realitním inzerátu samo o sobě nestačí. Pro účely daně musí být splněné zákonné podmínky související s pravomocným povolením stavby.

Platí se daň z rybníka nebo jiné vodní plochy?

Ne. Vodní plochy nejsou podle současného znění zákona předmětem daně z pozemků.

Musím podávat nové přiznání, když obec změnila místní koeficient?

Ne. Pokud se změnil pouze místní koeficient a nedošlo k jiné rozhodné změně, finanční úřad novou výši daně vypočítá automaticky.

Co když jsem pozemek prodal?

Pokud jste prodali pouze jeden pozemek, ale ve stejném kraji nadále vlastníte jiné nemovité věci, je zpravidla nutné změnu zohlednit v daňovém nebo dílčím daňovém přiznání.

Pokud jste pozbyli všechny nemovité věci v působnosti daného správce daně, oznamte tuto skutečnost finančnímu úřadu. Podrobnosti najdete mezi nejčastějšími dotazy Finanční správy.

U daně z pozemků je důležité rozlišovat dvě povinnosti. Daň se zpravidla platí každoročně, daňové přiznání se však podává pouze při nabytí pozemku nebo jiné změně rozhodné pro stanovení daně.

Pokud jste koupili, zdědili nebo získali pozemek v průběhu roku 2026, bude pro daň na rok 2027 rozhodující stav k 1. lednu 2027. Přiznání bude podle současných pravidel nutné podat nejpozději 1. února 2027.

Výši daně ovlivňuje druh a rozloha pozemku, u zemědělské půdy také průměrná cena půdy a u některých pozemků koeficient podle velikosti obce nebo místní koeficient. Proto nelze daň spolehlivě určit pouze podle počtu metrů čtverečních.

Při koupi, dědictví, zahájení stavby nebo změně údajů v katastru se vyplatí ověřit, zda nevznikla povinnost podat nové daňové přiznání. Elektronicky jej lze vyřídit prostřednictvím portálu MOJE daně, kde je možné využít také předvyplnění údaji z finančního úřadu a katastru nemovitostí.

Aktualizovaný text článku odpovídá právní úpravě a oficiálním informacím dostupným k 9. červenci 2026. Termíny pro rok 2027 vycházejí z aktuálně platných pravidel. Před podáním přiznání nebo úhradou daně doporučujeme ověřit případné pozdější změny na webu Finanční správy.