Austrálii, kterou poněkud nekorektně nazýváme kontinentem Protinožců, za zdroj inspirace pro Česko většinou nepovažujeme. Co si také vzít od země, kde žije většina nejjedovatějších tvorů planety, jsou tu nekonečně dlouhé silnice a cestou do obchodu můžete zavadit o pštrosa emu? A přece tu shodné problémy mají. Odlišují se jejich řešením.
Australany trápí krize bydlení, ne nepodobná té, kterou zažíváme v Česku. Ostatně, nastavení v sektoru nemovitostí jsou tu docela podobná. Podíl vlastnického bydlení se v Česku dosahuje 71,8 procent v Austrálii je to 71,4 procent. To české je jedno z největších v celé Evropě, o deset procentních bodů přesahuje průměr Evropy (s čestnou výjimkou Maďarska, Bulharska, Rumunska a Slovinska, kde je to ještě víc). To australské je nejvyšší na jižní polokouli.
)
Jiný kontinent, stejné problémy
Česko svůj boom vlastnického bydlení zahájilo v padesátých letech, přičemž vrcholu dosáhlo v letech sedmdesátých. I to mají Australané stejně. Taky tam disponují jedněmi z nejvražednějších, respektive nejdražších a většinové populaci obtížně dostupných hypoték. Shoda mezi Českem a Austrálií panuje i v tom, že podíl neobydlených bytů/domů je největší v nejmenších obcích - až polovina celkového počtu - zatímco ve městech je volného bydlení kritický nedostatek.
)
Rozdíly v cenách nemovitostí na venkově a ve velkých městech jsou tu též propastné. Průměrný rodinný dům v Sydney v přepočtu pod 15 milionů korun neseženete. Shoda je tu i ve výrazné inflaci. Přidejte k tomu pravidelně nepravidelné výpadky v dodávkách stavebního materiálu, zmatečné kroky, které se mění po každých volbách, nedostatek řemeslníků, ekonomický otřes trhu po tříleté pandemii – a budete se v Austrálii vlastně cítit úplně jako doma.
Pravda, rozdíly tu jsou. Tím největším asi je, že Australané nemají vlastnické bydlení za alternativu spoření a investic – neukládají tolik peníze do bytů, jako Češi. Ke krizi bydlení se dopracovali především růstem vlastní populace. Migrací. Za poslední dvě dekády jich je skoro o třetinu víc, a bydlet chtějí všichni. Ovšem, ne každý si to může za stávajících podmínek dovolit. Přes 90 % z těch, kteří by si rádi koupili dům, si to teď dovolit zkrátka nemůže.
Staré cesty nevedou k cíli
Co s tím u Protinožců zatím dělali? Dosavadní postup australského vládního kabinetu (a jejich vlád předchozích) měl podobu hašení malých plamínků, zatímco zuří požár. Krize bydlení se tu usilovně řešila, ale nějaké vyřešení je pořád v nedohlednu. Správa státu se tu nedala nařknout z nečinnosti, ale také ani z dosažení nějakých hmatatelných výsledků.
)
Obecně to bylo o tom, že na vládní podnět dojde k uvolnění více pozemků - ke zmírnění stavebních omezení při plánování nové výstavby – k přijetí nejrůznějších variací na zmrazení výše nájmů – k podpoře developerské výstavby – o slibech k zajištění předkupních práv – o průmyslové výstavbě – o reformě daní z nemovitostí. A tak pořád dokola.
To vše v klimatu, kde se nedostává kvalifikovaných dělníků, kde stavební firmy nemají dostatečné technické kapacity a materiál či stavební parcely stojí o polovinu více, než před deseti lety. Zkrátka, jako u nás doma. Ale pozor - do debaty o tom, jak krizi bydlení řešit, teď v Austrálii vstoupili odborníci. Nikoliv politici. A přináší nové nápady. Volají po změně.
Změně, která zahrnuje inovaci celého sektoru bydlení a „výroby nemovitostí k bydlení“. Tak, aby se za méně dělalo více, a přitom z toho měli užitek všichni. V krátkosti se to dá popsat jako: „Pokud budeme pořád stavět stejným způsobem, bytovou krizi nikdy nevyřešíme – pojďme to dělat celé jinak.“
)
Není to jen věc nabídky
Součástí toho nového pohledu na věc je i to, že ona „nabídka“ bydlení je jen jedním z dílků skládačky. Zkrátka to, že když vláda na jedné straně nasype peníze do podpory bydlení - a po čase na konci toho procesu vypadne čerstvě vystavěný dům či apartmán - nemusí to být nutně dobře a přispívat k řešení. Je totiž třeba znovu promyslet všechny fáze: od vývoje, přes projektování, výstavbu, provoz i ukončení životnosti oné stavby určené k bydlení.
Například, v oblasti vývoje, se už prý podle australských odborníků nedá spoléhat jen na klasické fáze vlastnického a nájemního bydlení, a je třeba rozpracovat, legislativně ukotvit, nové modely a formy bydlení.
)
Třeba alternativní HaaS, tedy housing-as-a-service, v jehož rámci si bydlení „pronajmete“ jako službu. Není to hotel, není to airbnb. Je to přechodová forma mezi krátkodobým pronájmem a dlouhodobým ubytováním. Velice málo se hovoří o co-housingu, sdruženém spolubydlení. Při němž se obyvatelé sdružují, aby si bydlení vybudovali sami nebo s pomocí zprostředkovatele. Zajímavou alternativou mohou být sdílené hypotéky a sdílení kapitál, při němž se peníze na jednu nemovitost sbíhají od více žadatelů.
V Austrálii (a nejen tam) se nedostává tzv. build-to-rent obydlí a bytů. Namísto výstavby za účelem prodeje obyvatelům nebo investorům se takové bydlení ponechává trvale za účelem jeho pronájmu. Je to model, který rozhodně lépe sedí těm, kteří si nemohou dovolit pořízení vlastní nemovitosti. Nerozpracovaný je zatím model rent-to-buy. Při něm zase mají obyvatelé právo si své nájemní bydlení koupit. Postupně, anebo formou vypláceného nájmu.
Podstatné je, že tyhle alternativy a přechodové fáze zpřístupní nemovitosti k bydlení těm, kteří je potřebují – a přitom si nemohou dovolit hypotéku.
)
Velikost, materiál. A domy s minulostí
V oblasti projektování patří k neduhům Austrálie to, že tamní rodinné domy patří k těm vůbec nejrozlehlejším na světě (jejich průměru 232 metrů čtverečních se s našimi 78 metry zdaleka neblížíme), což je prý z hlediska ceny pozemků a materiálu naprosto neúnosné. Je potřeba prý stavět podle hesla „Nejlevnější metry čtvereční jsou ty, které nepostavíte“ a přistupovat ke stavebním plánům tak, aby byly co nejvíce flexibilní. Tak, aby typově jednu obytnou nemovitost mohlo využívat vícero věkových/sociálních kategorií obyvatel.
I v tom bychom mohli nalézt inspiraci. Česko zjevně „umí“ bungalovy a panelákové byty, ale kriticky se nám nedostává bydlení pro jednotlivce, mladé rodiny s jedním dítětem a důchodce. To, co máme v teoretické nabídce, je jim buď malé anebo velké. Chybí tu optimální formát bydlení pro ty, kteří je poptávají nejvíc. Nemusíme nutně stavět „nové“, ale chtělo by to umět přizpůsobovat stávající.
Po stránce konstrukce by prý Austrálie měla vsadit více na rychlejší, cenově dostupnější a přitom vysoce kvalitní modulární systémy. Tedy odříct se tradičních materiálů a zažitých postupů, jít s dobou. To by v Česku spoutaném cihlou a betonem také nezapadlo. Austrálie také potřebuje „nová technická řešení pro staré domy“. Především z hlediska úspor energií, energetické efektivity. To je mimochodem asi jediná oblast, ve které Česko i díky tlaku z EU naštěstí (na rozdíl od Protinožců) tolik nezaostává.
)
Chce to inovace, ne almužny
A na závěr od odborníků z kontinentu na odvrácené straně Země zaznívá, že Austrálie vlastně nepotřebuje okázalá gesta, jako vládní investici deseti miliard dolarů do výstavby nového bydlení – ale aspoň miliardu do rozvoje inovací a podpory nové legislativy.
Aby mohly vznikat a vyrábět nové materiály, školit profesionály adaptované na současné stavební postupy. Protože ani štědrá (a kapsy daňových poplatníků notně zatěžující) desetimiliardová injekce mezeru v poptávce po bydlení nezalepí.
Zkrátka, Austrálie chce krizi bydlení řešit jinak, než se neúspěšně snažila v posledních dekádách. A je otázkou, jestli by se i Češi nemohli od Protinožců v tomhle něco třeba přiučit. Ve spoustě věcí, včetně soustavného řešení bytové krize, které ale nepřináší výsledky, jsme jim totiž hodně podobní. A oni už pochopili, že je třeba k tomu přistoupit jinak.
Zdroj: Forbes.com, Buildi.com.au, NapierBlakeley.info, TheConversation.com, theGuardian.com, CZSO.cz TradingEconomics.com afr.com
