Převod bytů a placení daní I. díl

Tato problematika je poměrně obsáhlá a různorodá, proto zřejmě nestihneme pojmout všechny možné varianty. Přesto se pokusíme přehledně shrnout alespoň nejdůležitější případy.
Byty a nemovitosti si z hlediska daňového subjektu (tedy z hlediska té osoby, u které budeme zjišťovat případné placení daně) rozdělíme do několika skupin, které mají shodné způsoby zdanění:

• Byty v osobním vlastnictví (včetně případných podílů na společných prostorách domu a pozemku) a rodinné domky. Jedná se o případy, kdy byt je v majetku daňového subjektu. Dále v textu budeme všechny tyto případy souhrnně označovat „byty v osobním vlastnictví“; pro rodinné domky a podíly na bytových domech budou platit stejná pravidla. V celém článku budeme předpokládat, že byt (popřípadě nemovitost) není ani nebyl v posledních pěti letech zahrnut v obchodním majetku prodávajícího, to znamená, že prodávající, pokud podnikal, neúčtoval o odpisech v rámci svého podnikání (příjmu dle § 7 zákona 586/1992 Sb. o dani z příjmu – dále jen ZDP). Skutečnost, že byt pronajímal a účtoval o odpisech v rámci příjmů z pronájmu (§ 9 ZDP) nevadí.
• Družstevní byty. Jedná se o případ, kdy formálně byt není ve vlastnictví daňového poplatníka, ale ve vlastnictví družstva. Vzhledem k tomu, že poplatník má podíl na družstvu spojený s právem užívání bytu, je to ale z praktického hlediska velmi blízké situaci, jako kdyby byt vlastnil. Stejným způsobem jako u družstevních bytů se postupuje i u bytů, které jsou vlastnictvím jiných právnických osob než družstva (např. spol. s r. o., zřízené za účelem obhospodařování domu) a poplatník má podíl na této právnické osobě spojený s právem užívání bytu. Všechny tyto byty budeme v článku nazývat „družstevní byty“.
• Nájemní byty. Jedná se o byty, které nejsou ve vlastnictví poplatníka, ale ve vlastnictví jiné osoby. Majitelem bytu může být obec (potom hovoříme o obecním bytě), stát (pak se jedná o státní byt), zaměstnavatel poplatníka (služební byt) či jiná fyzická či právnická osoba (nájemní byty). Majitel bytu přenechává uživateli bytu pouze nájemní právo, ale byt není ve vlastnictví uživatele. Z toho hlediska také budeme posuzovat u uživatelů převod. Nejedná se o převod bytu (byt nemění majitele) jedná se o převod práva pronajímat si tento byt. Toto právo obvykle nejde prodat, darovat někomu či jiným způsob převést a většina transakcí kdy se např. „kupuje obecní byt“ je nelegálních nebo se pokouší obejít zákon. Dále budeme rozebírat případy, kdy k převodu přesto legálně dojde. Tyto byty budeme nazývat v článku „obecní byty“.
• Další nemovitosti jako jsou rekreační chaty a chalupy, garáže, pozemky, rozestavěné domky apod.

Musíme si uvědomit, že začlenění bytu do jedné ze skupin je závislé na tom, kdo je daňový poplatník, tedy z hlediska koho situaci rozebíráme. Jeden a tentýž byt může být v různých skupinách. Tak např. obecní nebo služební byt z hlediska nájemníka, který se stěhuje z hlediska výše uvedeného rozdělení patří do třetí skupiny, ale tentýž byt z hlediska obce či zaměstnavatele, který se rozhodl byt prodat patří do skupiny první.

Daně, které při převodu bytu přicházejí v úvahu, můžeme rozdělit do dvou skupin:

• i) Daň, která se vybírá v souvislosti se změnou majitele (tj. daň z převodu nemovitosti, daň darovací příp. daň dědická). Tyto daně jsou upraveny zákonem 357/1992 Sb. o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí (dále jen Z3D).
• ii) Daň z příjmu, kterou se zdaní „zisk“ z prodeje, neboli částka o kterou získá prodávající nyní více, než za kolik kdysi byt či nemovitost pořídil; tato daň je předepsána ZDP

a) Prodej bytu v osobním vlastnictví

i) Při prodeji bytu v osobním vlastnictví je třeba (téměř vždy) platit daň z převodu nemovitostí.

• Tato daň činí 3 % z ceny bytu.
• Cena bytu se stanovuje jako prodejní cena, za kterou byl skutečně prodán; pokud však byl byt prodán za nižší než je odhadní cena, použije se cena odhadní (takže můžeme říci, že se zdaňuje vždy ta vyšší z cen: odhadní nebo prodejní).
• Plátcem daně je prodávající (což má jakousi logiku: prodávající obdrží za prodej peníze a má na zaplacení daně).
• Kupující je ručitelem, což znamená, že v případě, že prodávající nezaplatí daň, může jí správce daně vymáhat i na kupujícím (a ten jí pak následně může vymáhat na prodávajícím). Proto se kupující často pro tento případ pojišťuje již ve smlouvě např. tím, že zaplatí poslední 3 % ceny až po prokázání zaplacení daně z nemovitosti.
• Daň si vypočítá a zaplatí prodávající sám po té, co obdrží výpis z katastru nemovitostí a to do konce třetího měsíce následujícího po doručení tohoto výpisu.

ii) Pokud nelze využít osvobození, o kterém si povíme níže, je potřeba odvést i daň z příjmu.

• Daň z příjmu se platí pouze z části příjmů přesahující vynaložené výdaje tj. od přijmu z prodeje bytu odečteme výdaje:
- na nákup bytu,
- nejrůznější poplatky související s pořízením bytu (např. notář, právník atd.),
- tytéž poplatky při prodeji bytu,
- prokazatelně vynaložené náklady na zhodnocení bytu.

• Zdanění se provádí v rámci daňového přiznání na konci roku. Pokud bychom přijali platbu na více částí v různých letech, zdaníme v každém roce vždy jen přijaté částky. Výdaje přitom odečítáme od prvních splátek až do vyčerpání (tedy zdaňujeme poslední splátky, první většinou ne).
• Při zdanění se příjem uvede v § 10 ZDP a zdaní společně se všemi ostatními příjmy v daném roce přijatými. • Osvobození v případě příjmu do 20 000 Kč dle § 10 odst. (2) ZDP nelze použít.
• Možnost nechat si zpracovat vyúčtování daně z příjmu zaměstnavatelem dle § 38ch ZDP je pouze v případě, že by příjmy v daném roce nepřesáhly 6 000 Kč. (Pozor – částku 6 000 Kč nesmí přesáhnout příjmy nesnížené o výdaje, nikoliv příjmy po snížení o výdaje, také se může stát, že si poplatník kvůli prodeji bytu musí sám podat přiznání i v případě, kdy je prodej bytu „ztrátový“ a nezvyšuje mu jeho daňovou povinnost.)
• Daň se doplácí v termínu pro podání daňového přiznání, tj. zpravidla k 31. 3.; pokud přiznání zpracovává daňový poradce, potom do 30. 6.

Pokud lze využít osvobození, není potřeba výše uvedené kroky provádět. Prodej je osvobozen:

• Pokud v daném bytě majitel bydlel déle než dva roky bezprostředně před prodejem. Není přitom podstatné, zda jej celé dva roky vlastnil, či nikoliv. Pro prokázání, že v něm majitel bydlel je sice z praktického hlediska nejdůležitější adresa trvalého bydliště. Z hlediska zákona je však rozhodující skutečný úmysl trvalého pobývání v tomto bytě. Pokud zde má tedy majitel bytu pouze formálně zapsané trvalé bydliště, může se stát, že správce daně zpochybní pobývání a osvobození neuzná. Naopak pokud bude mít prodávající z jakéhokoli důvodu v občanském průkazu zapsané jiné trvalé bydliště a prokáže, že dva roky se bydlel v tomto bytě, má nárok na osvobození.
• Pokud majitel vlastnil byt alespoň pět let před prodejem. Přitom není podstatné, zda v bytě bydlel či nikoliv.
• V případě, že byt byl zahrnut v obchodním majetku nelze prvé osvobození využít dva roky po vyřazení (po posledním uplatnění odpisů) a druhé osvobození pět let po vyřazení z obchodního majetku.

V případě, že je cena za prodej bytu rozčleněna do částí za jednotlivé složky, lze využít ještě případně následujících osvobození pro jednotlivé části kupní ceny:

• Prodává-li se společně s bytem movité vybavení např. nábytek, který není pevně spjat bytem a není součástí základní výbavy bytu, je příjem z prodeje těchto věcí osvobozen a je proto vhodné je v kupní smlouvě ocenit a uvést zvláště.
• Pokud prodávající v bytě bydlel méně než dva roky a současně s prodejem bytu, zajistí i jeho uvolnění (což bývá často, málokdy se byt prodá, a prodávající v něm zůstane jako nájemník) a toto uvolnění se provede za úplatu (příplatek k ceně bytu), lze uplatnit pro tuto úplatu osvobození, použije-li se pro uspokojení bytových potřeb prodávajícího (viz bod 3 a) ii)).

b) Darování bytu v osobním vlastnictví

i) V případě darování bytu je nutné téměř vždy zaplatit darovací daň.


• Tato daň je progresivní a činí 1 - 40 % z ceny bytu podle jeho hodnoty, příbuzenských vztahů mezi dárcem a obdarovaným a ostatních darech mezi těmito osobami za uplynulé dva roky. (Pokud se jedná o jediný dar je sazba při současných cenách bytů při darování mezi nejbližšími příbuznými 1 - 2 %, mezi vzdálenějšími 3 - 4,5 %.)
• Cena bytu se stanovuje jako odhadní cena zjištěná odhadcem. Plátcem daně je obdarovaný (což má jakousi logiku: obdrží zdarma byt, místo platby zaplatí alespoň daň).
• Darující je ručitelem, což znamená, že v případě, že prodávající nezaplatí daň, může ji správce daně vymáhat i na dárci (a ten jí pak následně může vymáhat na obdarovaném), proto nebývá na škodu v darovací smlouvě již na toto pamatovat.
• Přiznání k darovací dani podává obdarovaný do 30 dnů po doručení výpisu z katastru nemovitostí. Daň vypočítává správce daně na základě údajů uvedených v přiznání. Daň je splatná do 30 dnů po doručení výměru o výši daně.
• Osvobozen od darovací daně je možné použít pouze v určitých případech a vztahuje se pouze na movité vybavení bytu.

ii) Daň z příjmu v tomto případě nepřichází v úvahu ani u dárce ani u obdarovaného.

c) Zdědění bytu v osobním vlastnictví

i) V případě zdědění bytu je nutné zaplatit dědickou daň, pokud dědictví není od daně osvobozeno.

• Tato daň je progresivní a činí 0,5 – 20 % z ceny bytu podle jeho hodnoty, příbuzenských vztahů dědice k zesnulému (je poloviční než darovací daň ve stejném případě).
• Cena bytu se stanovuje jako odhadní cena zjištěná odhadcem.
• Plátcem daně je dědic (což má jakousi logiku: zesnulý již platit nemůže).
• Přiznání k dědické dani podává dědic do 30 dnů po nabytí právní moci rozhodnutí o ukončení dědického řízení. Daň vypočítává správce daně na základě údajů uvedených v přiznání. Daň je splatná do 30 dnů po doručení výměru o výši daně.

Osvobozeno od dědické daně je:

• Veškeré dědění v řadě přímé tj. z rodičů na děti, prarodičů na vnuky atd.
• Dědění mezi manželi.
• Za určitých okolností dědění movitého vybavení bytu.

ii) Daň z příjmu v tomto případě nepřichází v úvahu.

d) Výměna bytů v osobním vlastnictví

i) I v případě výměny je potřeba odvádět daň z převodu nemovitosti jako u prodeje s následujícím upřesněním:

• Při výměně dvou bytů v osobním vlastnictví (kdy se vlastně převádí dva byty) se platí daň z převodu pouze jednou a to v případě jejich různé ceny z dražšího z nich (tj. z toho z kterého by se při prodeji platila vyšší daň). Daň jsou povinni přiznat a zaplatit oba poplatníci uskutečňující výměnu společně a nerozdílně.
• Při výměně bytu v osobním vlastnictví za jiný byt se jako cena pro účely výpočtu daně z převodu nemovitostí vezme odhadní cena bytu. Pouze v případě, že by placený doplatek zvýšený o nepeněžní hodnotu nájemního práva k druhému bytu resp. podílu na bytovém družstvu přesáhl tuto cenu, užije se místo odhadní ceny jako základ pro daň převodu nemovitosti tento součet.

ii) Rovněž daň z příjmu bude při výměně přicházet v úvahu stejně jako u prodeje. Paradoxně i v případě výměny dvou stejně hodnotných bytů může jeden nebo i oba poplatníci zaplatit daň z příjmu:

• Příjmem je v tomto případě současná hodnota bytu přijatého náhradou zvýšená o případný peněžitý doplatek, pokud jej poplatník v rámci výměny přijal.
• Výdajem jsou stejné položky jako při prodeji doplněné případným doplatkem, pokud jej poplatník platil (nikoliv současná hodnota poskytovaného bytu).
• V praxi bývá v případě nabývání družstevního bytu či obecního bytu výměnou bez peněžitého doplatku většinou daň z příjmu většinou zcela opomíjena.

Zdroj: RNDr. Petr Beránek, daňový poradce, ADAR – Agentura daňových rad, www.adar.cz.