Bez projektu dům nepostavíte

Výběr pozemku, jeho velikost a situace

Nejdůležitější je výběr pozemku. Vždy je nutné navštívit příslušný stavební úřad a zjistit, zda se na pozemku dá stavět, zda na něj není uvaleno věcné břemeno a zda je pozemek vůbec ve vlastnictví prodávajícího. Samozřejmě je podstatná i velikost pozemku, včetně geodetického zaměření.

Na druhém místě je cena za m² pozemku, vzdálenost napojovacích bodů sítí (elektřina, voda, kanalizace, plyn), případně možnost připojení pevné telefonní linky, dnes především kvůli ADSL připojení k internetu.

Dalšími kritérii, která nás budou zajímat, jsou orientace ke světovým stranám, svažitost a napojení na komunikace (přístupová cesta na pozemek).

Až po vyřešení předchozích otázek by nás mělo zajímat, jaký dům chceme postavit a zda se na pozemek vejde. Proto už nyní navštívíme architekta, abychom později nebyli zklamáni. Měli bychom v tuto chvíli mít alespoň hrubou představu o své stavbě a jejím financování (na jakou částku můžeme dosáhnout a jakým způsobem - hotovost, stavební spoření, hypotéční úvěr). V praxi si už podle své hrubé představy o tom, co chceme stavět, nejprve vybíráme pozemek. Nemusíme však najít zrovna ten ideální. Stejně tak můžeme zjistit, že na konkrétní stavbu finančně nedosáhneme. Svou představu o stavbě pak vždy přizpůsobíme jak pozemku, tak svým konkrétním finančním možnostem.

Rozsah a obsah projektové dokumentace

Projektová dokumentace pro ohlášení stavby uvedené v §104 odst. 2 písm. a) až d) stavebního zákona, k žádosti o stavební povolení podle §110 odst. 2 písm. b) stavebního zákona a k oznámení stavby ve zkráceném stavebním řízení podle §107 odst. 2 stavebního zákona obsahuje: průvodní zprávu, souhrnnou technickou zprávu, situaci stavby, dokladovou část, zásady organizace výstavby a dokumentaci objektů. Rozsah jednotlivých částí vždy musí odpovídat druhu a významu stavby, jejímu umístění, stavebně technickému provedení, účelu využití, vlivu na životní prostředí a době trvání stavby. Veškeré tyto dokumenty za nás vypracuje projekční kancelář, která za nás vstoupí i do stavebního řízení.

Dnešní stavební zákon je velmi složitý. Dokumentace pro územní řízení vychází ze zpracování studie a hlavně situace, ve které jsou zakreslené všechny vnější úpravy na pozemku, včetně RD, stání, garáže, bazénu, sezení, sjezdu na pozemek, výběhu pro psa a další. Čím jsme zde podrobnější, tím lépe do budoucna. Nebudeme stavební úřad muset později žádat o každou drobnou stavbu a úpravu pozemku zvlášť. Podstatná jsou i vyjádření veřejnoprávních institucí, výsledky měření radonu a souhlasy majitelů sousedících parcel. Stejně tak by studie měla zahrnovat i dispozice interiéru. Nebude pak docházet k tomu, že se nám do konkrétních místností nevejde nábytek, nebo dokonce nedosáhneme dostatečné podchodné výšky (tyto problémy bývají časté třeba při řešení podkroví). Předpokládaná doba pro zpracování projektu je od podání cca 30 až 50 dní.

Stavební zákon

Veškeré podrobnější údaje najdete ve Stavebním zákonu, vyhlášce č. 499/2006 Sbírky. Z litery zákona by mělo být patrné, že projektovou dokumentaci si stavebník (investor) v žádném případě nemůže zajistit sám. Proto oslovujeme architekta a projektanta, kteří za nás veškerou projektovou dokumentaci vypracují a vyřídí (včetně jednání s úřady). Pokud stavební zákon otevřeme, zjistíme, že vyhláška č. 499/2006 Sb. je rozložena na cirka 30 stranách formátu A5, písma velikosti 10 a v některých jejích bodech se jako laici vůbec nevyznáme. I z tohoto faktu plyne, že bez projektanta se neobejdeme. Přitom nám může projekční kancelář během výstavby zajistit i technický (stavební) a autorský dozor.

Stavební rozhodnutí získáme po vydání územního řízení a zpracování všech podmínek z něj vyplývajících, včetně zpracované projektové dokumentace, všech dílčích řemesel a energetického auditu. Dopručuje se také nechat vypracovat alespoň jednoduchý prováděcí projekt, včetně kalkulace stavby. je sice pravda, že si za prováděcí projekt připlatíme, to se nám však v průběhu stavby vrátí. Nejhorším řešením by bylo zakoupit jednoduchý typový projekt a nechat jej dodatečně rozpracovat. Zaplatili bychom téměř stejnou cenu, jako za návrh domu, konzultovaný od samého začátku s architektem.

Je třeba si uvědomit, že rodinný dům většinou stavíme k doživotnímu užívání a je tedy důležitá harmonie domu společně se spokojeným životem celé rodiny. Toho nelze dosáhnout bez harmonie mezi architektem a investorem. Rodinný dům je jedním z nejtěžších projektů a není pravdou, že jej postaví každý zedník jen z nákresu na umaštěném papíru.

Začněte u architekta

Dobrý architekt hledá prostorové vazby stavby na okolí. Jimi pak podmiňuje vzhled a dispoziční uspořádání domu. Zároveň začíná ve fázi studie ověřovat stavebně konstrukční vazby (od způsobu zakládání stavby a konstrukční řešení, až k vhodnosti použitého stavebního materiálu. Zde už architekt začíná spolupracovat se stavebními inženýry - projektanty, kteří návrh zpracují nejprve do podoby projektu pro stavební povolení a posléze ideálně až do podoby projektu určeného k realizaci (provedení) stavby. Prováděcí dokumentace sice není povinná, neměli bychom si však myslet, že se bez ní neobejdeme. Mnohé detaily totiž projekt určený k získání stavebního povolení nezahrnuje.

Architekt si svůj návrh také musí ohlídat a této činnosti říkáme AUTORSKÝ DOZOR. V tuto chvíli už jsou však hlavní práce předané do rukou stavebních inženýrů a techniků. Ti našemu novému domu dávají finální reálnou podobu a především pak zajišťují jeho budoucí provoz.

Pokud máme v domě skutečně bydlet, nezáleží jen na jeho vzhledu (designu), ale i na technologiích a materiálech, které uvádějí funkce domu do chodu, zajišťují jeho plynulost, ekonomii a v současné době stále více také ekologii. Dobrý architekt potvrdí, že ke vzniku kvalitního díla - STAVBY je nutná souhra, vzájemná tolerance a respekt tří základních subjektů: ARCHITEKTA, INVESTORA a DODAVATELE STAVBY. V týmu však má dnes rovnocenné postavení také stavební inženýr a technik, bez kterých by dům byl jen prázdnou schránkou. Doby, kdy veškerá technická vybavení domu zahrnoval komín a kachlová kamna s pecí (takzvaná černá kuchyně), už dávno pominuly. Moderními se dokonce už i u nás stávají takzvané inteligentní domy, jejichž funkce jsou kompletně řízené elktronikou.

Projektant

Máme-li už vybraný typový projekt domu či originální návrh od architekta, půjdeme za projektantem a budeme od něj chtít, aby náš dům osadil na pozemek. Je vhodné, aby vedle architektova autorského dozoru projektant prováděl i dozor stavební (technický). Není to sice pravidlem, stavební dozor nemusí zajišťovat projektant, který projekt domu realizoval, ale jde o ideální stav. Stavební dozor musí znát materiály a stavební postupy a musí ohlídat kvalitu provádění stavebních prací, fakturaci a kontrolovat stavební deník.

Investor stavby se navíc často jen těžko vyzná i v samotném vyúčtování stavebních prací stavební firmou. Nepozná, která položka v několika stránkovém seznamu je vzhledem ke skutečnému rozsahu prací a použitému materiálu přemrštěná. Navíc musí ohlídat i skutečně použitý materiál a jeho jakost. Stavební dozor může být buď permanentní, nebo stavbu navštěvovat vždy po dokončení zásadních kroků (základová deska, izolace, obvodové zdivo, stropy, konstrukce střechy, …). Ideální je návštěva technického dozoru alespoň jednou týdně.

Projektanti jsou buďto lidé na volné noze či lidé pracující v některém projekčním ateliéru, kde práce funguje týmově. Projektanti už dnes nepracují manuálně, kresbou ´na rýsovacím prkně,´ ale na počítačích. Nejrozšířenějším sooftware mezi projektanty i architekty jsou AutoCAD a ArchiCAD (oba programy jsou navzájem kompatibilní). Kvalitní architektonická studia a projekční kanceláře pak zajistí veškeré služby. Od návrhu domu, přes jeho osazení na pozemku a vybavení, vyřízení dokumentace a povolení, až po autorský a technický dozor a nakonec vyřízení stavebního povolení. Pro stavební povolení se dnes už dávno nejezdí ´na praseti,´ jak se dříve říkalo ve stavebnickém žargonu. Stejně tak se kolaudační řízení neprovádí jako bujará rodinná oslava s přizvaným úředníkem. To případně až nakonec.

Projekt pro provedení stavby

Máme-li již vyřízené stavební povolení na základě vypracovaného projektu pro stavební povolení, čeká projektanta vypracování projektu pro provedení stavby. Ten lze i postupně doplňovat, podle konkrétní fáze, ve které se výstavba nachází. Projekt pro provedení stavby je podrobnější než projekt pro stavební povolení. Stavební úřad po vás pro vydaní stavebního povolení například nebude chtít výpočet tepelných ztrát a podobně, zatímco v projektu pro provedení stavby by to už být mělo. Včetně typu a výkonu kotle, výběru topných těles atd.

Abychom se co nejpodrobněji dopracovali k optimálnímu odhadu nákladů stavby, opět zde máme rovnítko s kvalitním projektem. Čím kvalitněji je projekt zpracovaný, tím snáz odhadneme náklady stavby. Pokud je projekt špatně vypracovaný, musí rozpočtář v některých bodech hodně improvizovat a výsledná suma je pak oproti realitě, kdy je dům dostavěn, velmi zkreslená.

Ovšem na druhou stranu se spousta staveb staví podle projektů pro stavební povolení a prováděcí projekt vypracován není. Vždy záleží na dohodě jednotlivých stran. Pokud pak dopředu víme, že nebudeme projekt pro provedení stavby potřebovat, vypracuje projektant rovnou do projektu pro stavební povolení nejdůležitější podrobnosti. Šikovná stavební firma už z takového projektu může vyjít. A pokud projektant na této stavbě ještě zajišťuje technický dozor, vyřeší se dílčí problémy vždy na místě.

Charakter kvalitního studia v kostce

Kvalitní architektonické studio a projekční kancelář garantují individuální přístup ke klientům, využívají moderní technologie (3D software – AutoCAD a ArchiCAD) a dokonce mohou poskytovat i doživotní záruku na projekty.

Kromě základních typových projektů rodinných domů, kterými dnes z logických důvodů disponuje mnoho architektů, získá klient na své přání návrh domu šitý na míru konkrétnímu pozemku, klientovým představám a omezením plynoucím z územního plánu. Projektant dům na pozemek poté osadí a rozpracuje napojení na inženýrské sítě včetně vnitřních instalací. Součástí návrhu však jsou i oplocení, terénní úpravy, zimní zahrady, terasy či bazén.

Následuje vypracování dokumentů pro stavební řízení a žádosti o stavební povolení či ohlášky. Projekční kancelář vstupuje do stavebního řízení, jehož nejdůležitější rozhodovací fáze probíhá interně přímo na stavebním úřadu.

Mezi atypické činnosti projekční kanceláře patří návrhy atypických rodinných domů, dokonce i z atypických materiálů, návrhy rekonstrukcí památkově chráněných objektů a stavebně historický průzkum, projektová dokumentace domů pro tělesně postižené a návrhy zahrad (zahradní architektura).

Nakonec můžeme na stejném místě získat i návrh řešení interiérů, návrhy a výrobní výkresy zakázkového nábytku a studie a projekty osvětlení domu (interiéru i exteriéru), ale třeba i schodišť. Výjimkou pak nejsou ani návrhy pro umělecká řemesla.