Od 1. ledna 2027 musí soused v námitce proti stavbě uvést důvody i to, v jakém rozsahu se ho stavba dotýká, jinak k ní stavební úřad nepřihlédne. Novela stavebního zákona také zkracuje lhůtu pro námitky na 10 dnů, zavádí jednání o smíru a v zastavitelném území předpokládá, že stavba odpovídající okolní zástavbě práva sousedů neporušuje.
Kdo od 1. ledna 2027 podá námitku proti stavbě za plotem, musí v ní uvést, proč ji podává a v jakém rozsahu stavba zasahuje do jeho práv. Jinak k ní stavební úřad nepřihlédne. Důvody musí účastník řízení uvádět už dnes, novela k nim ale přidává rozsah dotčení a výslovný následek. Uspět navíc může jen námitka, která stojí na porušení právního předpisu. Mění to velká novela stavebního zákona, kterou prezident Petr Pavel podepsal 17. září 2026. Sousedé zůstávají účastníky řízení, mají ale méně času a víc povinností.
Co musí námitka obsahovat a kdy k ní úřad nepřihlédne
Novelu zákona č. 283/2021 Sb. projednala Sněmovna jako sněmovní tisk 67, Senát ji zamítl a poslanci ho 9. září 2026 přehlasovali. Prezident ji podepsal, přestože některé výhrady kritiků sdílí. „U některých ukáže až praxe, jestli ty obavy byly na místě, nebo ne,“ řekl podle Advokátního deníku. Pro sousedy stavebníka platí od 1. ledna 2027:
- námitka musí obsahovat důvody a uvedení rozsahu, v jakém jsou dotčena vaše práva (§ 190 odst. 4),
- soused smí namítat jen možné přímé dotčení svého vlastnického nebo jiného věcného práva, třeba k domu nebo zahradě (§ 190 odst. 3),
- úřad nepřihlédne k námitce podané pozdě, k námitce proti tomu, s čím jste souhlasili, ani k námitce mimo to, co stavební úřad posuzuje (§ 190 odst. 1 a 2),
- narušením pohody bydlení není vzhled stavby ani hluk, stín či jiné vlivy, které nejsou v rozporu s plánovaným charakterem území nebo odpovídají běžné okolní zástavbě (§ 144c).
„Nestačí obecný nesouhlas se stavbou nebo snaha řízení prodlužovat,“ shrnuje změnu ministerstvo pro místní rozvoj.
)
Lhůta 10 dnů, domněnka v zastavitelném území a hluk pod 2 dB
Lhůty se zkracují už prvním dnem měsíce po vyhlášení novely ve Sbírce zákonů. Stavební úřad má účastníky vyrozumět o zahájení řízení do 10 dnů a vyzvat je, aby námitky podali do 10 dnů od doručení výzvy. Dosud musela lhůta trvat nejméně 15 dnů. Ústní jednání stačí oznámit 10 dnů předem místo 15 (§ 188 a 189). Přechodné ustanovení ale počítá s tím, že lhůty podle § 188 odst. 1 začnou běžet nejdříve dnem nabytí účinnosti zákona, a jednoznačně neříká, od kdy úřady kratší lhůtu použijí. Rozhoduje proto termín, který vám úřad napíše ve vyrozumění.
V rámci týchž změn platí domněnka, že stavba v zastavitelném území neporušuje práva sousedů, pokud splňuje požadavky na výstavbu a odpovídá plánovanému charakteru území, běžné okolní zástavbě nebo běžnému využívání okolí (§ 194). Kdo chce s námitkou uspět, musí konkrétně ukázat, v čem stavba předpisy nesplňuje. Od ledna se navíc při posuzování hluku stavby nepřihlíží k jeho navýšení o méně než 2 dB (§ 148 odst. 3). Pro představu: dva stejně hlučné zdroje vedle sebe jsou dohromady hlasitější o 3 dB.
)
Smír u jednoho stolu a souhlas, který nejde vzít zpět
Od ledna může stavebník požádat stavební úřad, aby nařídil jednání o smíru. Dohoda může podle zákona spočívat ve změně žádosti, zpětvzetí námitek, finanční náhradě nebo v kompenzačních či zmírňujících opatřeních, která pak úřad zapíše do podmínek povolení. Smír úřad schválí, jen pokud neodporuje předpisům ani veřejnému zájmu. Kdo na nařízené jednání bez důvodné omluvy nepřijde, k jeho námitkám se nepřihlíží (§ 191a).
Platí to i opačně: souhlas se stavbou nelze po podání žádosti vzít zpět ani změnit, pokud se záměr podstatně nezmění (§ 190 odst. 6). Podpis proto patří až pod dokumentaci, kterou jste si prostudovali.
Co sousedovi zůstává: odvolání, soud a občanský zákoník
Proti povolení se soused dál může odvolat. Odvolací úřad ale od ledna nesmí vadné rozhodnutí zrušit a vrátit k novému projednání, musí ho sám změnit (§ 225). Odvolání bez odůvodnění úřad nevrátí k doplnění. Když odvolatel důvody nedoplní do konce lhůty, přezkoumá se jen soulad rozhodnutí s předpisy. K námitkám, ke kterým se nepřihlíží v řízení, se nepřihlédne ani v odvolání (§ 226). Soudní ochrana zůstává.
Mimo stavební řízení platí dál občanský zákoník. Podle § 1013 občanského zákoníku se vlastník musí zdržet všeho, co působí, že hluk, kouř, pach, světlo, stín nebo otřesy vnikají na sousední pozemek v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují jeho obvyklé užívání. Takový spor rozhoduje soud, ne stavební úřad. Jak postupovat, když vadí hluk, popisuje článek o štěkání sousedova psa, spory o vodu z okapu řeší text Kdy vám patří sousedova voda.
)
Rady pro stavebníka i souseda: mluvte spolu dřív, než přijde obálka z úřadu
- Stavebník: ukažte sousedům projekt před podáním žádosti. Souhlasy všech účastníků jsou podmínkou zrychleného řízení.
- Stavebník: když soused nesouhlasí, požádejte od ledna o jednání o smíru a přijďte s konkrétní nabídkou, třeba s úpravou projektu.
- Stavebník: před zahájením prací nafoťte stav sousedních zdí, plotů a příjezdů. Při sporu o škodu to oběma stranám ušetří dohady.
- Soused: vyrozumění o zahájení řízení čtěte hned, nahlédněte do dokumentace a hlídejte termín v něm uvedený.
- Soused: v námitce napište, který požadavek stavba porušuje; třeba odstup od hranice pozemku, co to znamená pro váš dům nebo zahradu, a přiložte fotky nebo měření.
- Soused: souhlas podepisujte jen ke konkrétní dokumentaci a pozvánku k jednání o smíru neignorujte.
Jak se sousedy vycházet bez války, radí náš článek Zahradní diplomacie. O sousedských sporech už jsme toho už napsali dost - články najdete tady. Jak dnes probíhá povolení domu, popisuje díl seriálu Povolení stavby rodinného domu krok za krokem.
