Zrychlení staveb výměnou za rizika? Drobný rozbor sporných bodů nové stavební reformy

Největší strukturální zásah představuje přechod ze smíšeného modelu na čistě státní strukturu v čele s Úřadem rozvoje území a jeho krajskými pobočkami.

V čem spočívá problém: Dosavadní stavební úřady fungovaly v rámci obcí s rozšířenou působností (tzv. přenesená působnost). Úředníci znali specifika konkrétního území, místní komunikace, sousedské vztahy i terénní podmínky.

Proč to vyvolává odpor: Svaz měst a obcí (SMO ČR) varuje, že masivní přesun úředníků pod státní aparát povede k anonymizaci rozhodování. Úředník z krajského města bude rozhodovat o stavbě v malé vesnici pouze na základě výkresů od stolu. Hrozí také fyzické rušení menších stavebních úřadů, což občanům zkomplikuje osobní jednání a nahlížení do spisů.

Dosud musel stavebník získat řadu samostatných závazných stanovisek – od památkářů, orgánů ochrany přírody, hygieny až po hasiče. Nově se tyto orgány integrují přímo do rozhodování stavebního úřadu, který vydá jediné rozhodnutí.

V čem spočívá problém: Dochází k faktickému podřízení odborných garantů (např. památkářů nebo ochránců přírody) vedoucímu stavebního úřadu.

Proč to vyvolává odpor: Ekologické organizace, památkáři i akademická sféra upozorňují na riziko upřednostňování stavebního záměru před ochranou krajiny, památek či veřejného zdraví. Pokud stavební úřad upřednostní rychlost a zájem investora, odborné námitky integrací zaniknou uvnitř úřadu a veřejnost ztratí přehled o tom, jaké výhrady specialisté k projektu původně měli.

Novela zavádí striktní 30denní lhůtu pro vyjádření a rozhodnutí. Pokud se dotčený orgán nebo správce infrastruktury (vodárny, plynárny, elektrické sítě) v této lhůtě nevyjádří, uplatní se fikce souhlasu – má se za to, že se stavbou bezvýhradně souhlasí.

V čem spočívá problém: Úřady jsou dlouhodobě podstavěné a potýkají se s obrovským objemem agendy.

Proč to vyvolává odpor: Pod tlakem běžících dní nemusejí úředníci stihnout složitější stavby vůbec posoudit. V praxi tak mohou kvůli pasivitě či přetížení úřadu získat povolení i projekty, které závažným způsobem porušují stavební nebo ekologické limity. Správci sítí navíc varují před rizikem poškození podzemních vedení, pokud nebudou mít čas záměr řádně prověřit.

Nově se v zastavitelném území zavádí právní domněnka, že navrhovaná stavba nezasahuje do práv vlastníků sousedních pozemků.

V čem spočívá problém: Doposud musel stavebník aktivně prokazovat, že jeho projekt neúnosně nestíní, neohrožuje statiku sousední nemovitosti nebo nezpůsobuje nadměrný hluk.

Proč to vyvolává odpor: Právní i odborná veřejnost kritizuje, že se odpovědnost přenáší čistě na sousedy. Pokud má soused podezření, že ho nová stavba poškodí, musí reakci stihnout ve velmi krátké lhůtě a na vlastní náklady – často za desetitisíce korun za znalecké posudky a právní zastoupení. Pro běžného občana se tak obrana proti velkým developerům výrazně prodražuje a komplikuje.

Obce získávají legislativní nástroj k požadování finanční úhrady (příspěvku) po vlastnících pozemků v případě, že se jejich pozemek díky změně územního plánu stane zastavitelným.

V čem spočívá problém: Změna orné půdy na stavební parcely zvyšuje hodnotu pozemku mnohonásobně. Obce chtějí, aby se vlastníci podíleli na nákladech na novou infrastrukturu (školy, čističky, cesty).

Proč to vyvolává odpor: Kritici poukazují na tenkou hranici mezi legitimním rozvojovým poplatkem a kupováním změn v územním plánu. Vzniká riziko, že obce budou měnit územní plány přednostně těm investorům, kteří nabídnou vyšší příspěvek, zatímco zájmy menších vlastníků nebo celkový urbanistický rozvoj zcela ustoupí finančním potřebám obecního rozpočtu.

Po zkušenostech s výpadky Národního portálu stavebního řízení zavádí stát přechodný režim (tzv. bypass), který umožňuje dočasně kombinovat papírové procesy s digitálními.

V čem spočívá problém: Systém má fungovat dvoukolejně – část agendy poběží postaru, část v novém digitálním prostředí pod novým úřadem.

Proč to vyvolává odpor: Pro úředníky i stavebníky to znamená obrovskou administrativní zátěž. Místo zjednodušení hrozí nepřehledný stav, kdy se budou spisy ztrácet mezi papírovou a elektronickou podobou, což v přechodném období procesy naopak výrazně zpomalí.

Snaha o reformu českého stavebního práva připomíná chůzi po provaze. Na jedné straně zeje propast dlouhodobé potřeby rozhýbat zamrzlou výstavbu, zjednodušit byrokracii a dohnat technologický dluh moderního světa. Na straně druhé však zeje druhá propast, totiž legitimní obava z toho, aby se za rychlost neplatilo ztrátou práv jednotlivců, ochranou přírody či likvidací místní znalosti. Zda se nová legislativa zapíše do historie jako odvážný krok k efektivnímu státu, nebo jako drahý experiment plný vedlejších účinků, nakonec nerozhodne úřední text na papíře, ale až každodenní praxe. Jedno je však jisté: cesta k ideálnímu stavebnímu řízení bude ještě nějakou dobu vyžadovat hodně trpělivosti od úředníků, developerů i běžných občanů.

Zdroj: Sněmovní tisk 747 – Novela stavebního zákona a souvisejících zákonů; Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon; Ministerstvo pro místní rozvoj ČR (MMR); Svaz měst a obcí ČR (SMO ČR); Česká komora architektů (ČKA); Česká komora autorizovaných inženýrů a techniků (ČKAIT); Hospodářská komora ČR (HK ČR); Právní prostor; Měšec.cz; Hospodářské noviny; iDNES.cz; ČT24; Stavebnictví; TZB-info; ČESKÉSTAVBY.cz