Financování stavby

1.1.   Vlastníte už pozemek?
1.2.   Vlastníte jinou nemovitost?
1.3.   Kupujete pozemek a stavbu odložíte?
1.4.   Kupujete pozemek a budete rovnou stavět?
1.5.   Krátká fixace úrokové sazby - NOVINKA!
1.6.   Máte už našetřenu nějakou hotovost?
1.7.   Úvěr bez dokladování výdajů na stavbu - NOVINKA!
1.8.   Úvěr bez prokázání příjmů klienta - NOVINKA!
1.9.   Banky poskytující hypotéční úvěr
1.10. Stavební spořitelny
1.11. Nebankovní subjekty, poskytující úvěr
1.12. Co potřebujete k získání úvěru na pozemek?
1.13. Co potřebujete k získání úvěru na stavbu?
1.14. Jak čerpáte půjčené prostředky?
1.15. Úroky hypotéčních úvěrů a stavebního spoření
1.16. Jak vám pomůže makléř?
1.17. Vývoj trhu s úvěrovými produkty
1.18. Stav trhu s úvěrovými produkty
1.19. Největší rizika úvěrových produktů
1.20. Krytí možných rizik
1.21. Pozor na fámy!

1.1. Vlastníte už pozemek?
První otázka, kterou vám makléř položí, je: Vlastníte pozemek? Pokud ano a ten je dokonce nezatížený úvěrem, získáváte velkou výhodu, jelikož svým pozemkem můžete ručit. Z toho pak samozřejmě plynou lepší úvěrové podmínky, na které dosáhnete. Pokud ale chcete pozemek teprve kupovat a zároveň stavět, jde ve většině případů o takzvané 100 procentní financování, což má opět vliv na propočet vaší bonity. Banky a stavební spořitelny, které úvěry poskytují, však dnes víc zajímají klientovy možnosti ručení nemovitostmi, než jeho reálný příjem a už existující závazky.

1.2. Vlastníte jinou nemovitost
Můžete-li pak například ručit dalším domem (či pozemkem), opět dosáhnete lepších podmínek a úvěr získáte snáz, případně nebudete muset prokazovat příjmy. Většinou ovšem klient chce stavět nemovitost, kterou bude i ručit.

1.3. Kupujete pozemek a stavbu odložíte?
Pokud je mezi koupí pozemku a stavbou časová prodleva rok, dva, je lepší rozdělit čerpání peněz na dva úvěry, jelikož pak budeme nejprve splácet pouze pozemek a prostředky zapůjčené na stavbu teprve až to bude aktuální. Tyto dva úvěry je možné nakonec sloučit. Pokud kupujeme pozemek a nejsme ještě rozhodnuti o stavbě (jaký dům chceme stavět) a nemáme k dispozici projekt stavby, požádáme nejprve o úvěr na koupi pozemku. Zde je důležité vybrat banku, která nám nebude klást podmínky, dokdy máme začít stavět. Druhý úvěr na výstavbu pak sestaví buďto stejná banka a půjde o úvěry dva, nebo je možné první úvěr refinancovat a přidat potřebnou část na výstavbu, v závěru tedy budeme mít 1 úvěr s jedním poplatkem. Důležité jsou ovšem krátké fixace úrokových sazeb, jelikož stavba je ´živá´ v nákladech. Těžko se celkové náklady odhadují a při stavbě svépomocí i termíny. Krátká fixace úvěru umožní z hlediska nákladů reagovat na potřeby výstavby bez zbytečných sankcí.

1.4. Kupujete pozemek a budete rovnou stavět?
Pokud je však časová prodleva pouze několika měsíční, je naopak lepší řešit koupi pozemku a výstavbu jedním úvěrem. Zbytečně bychom totiž platili poplatky za uzavření 2 úvěrů. Přitom si můžeme vzít úvěr s odkladem splátky až na jeden rok a čerpat prostředky najednou, podle hodnoty zástavy. Na druhou stranu je ale možné čerpat postupně a splácet už od začátku. Tím šetříme platby úroků z vyčerpané částky po dobu výstavby a dluhu se zbavujeme rychleji. V tuto chvíli bychom měli vědět, kolik nás bude pozemek stát a mít alespoň hrubou představu o nákladech své stavby. Nejsnáz své náklady odhadneme, máme-li už pozemek vyhlédnutý a zároveň i projekt typového rodinného domu. Následně je nutné rozhodnout, zda chci stavět svépomocí či zadat kompletní stavbu firmě a nebo řešit výstavbu částečně dodavatelsky, s podílem svépomocných prací.
(Podrobný seznam stavebních firem.)

Stavba realizovaná částečně dodavatelsky a částečně svépomocí a nebo jen svépomocí, je u nás nejčastějším řešením. Přitom je zajímavé, že jde o typicky český přístup, vyplývající z naší mentality. Cizinci, kteří se na našem území rozhodnou pro vlastnictví nemovitosti, většinou volí stavbu kompletně realizovanou dodavatelsky, nebo si koupí už stojící objekt. V každém případě platí, že hradit nájem či splácet hypotéku představuje téměř stejné náklady. Kdo je tedy v nájmu, snaží se pořídit si své bydlení a splácí pak jen to, co mu jednou bude patřit.

1.5. Krátká fixace úrokové sazby - NOVINKA!
Krátká fixace úrokové sazby nás zbavuje pout a je novým tématem k diskuzi. Po tu dobu, kdy je úroková sazba úvěru fixována, nelze s úvěrem za nedodržení podmínek úvěrové smlouvy volně nakládat bez sankcí. Dnes banky plošně nabízejí 5letou a delší fixaci, není to však po zvážení všech okolností daného případu často vhodné. Krátká fixace je velmi praktická, jelikož často máme teprve až v pokročilé části výstavby jasnou představu o celkových nákladech, ale i o celkové době výstavby. Ideální je například roční fixace a po roce je jasně vidět, jak klient s penězi vyšel a teprve pak se stejným bankovním subjektem úvěr fixovat na delší dobu nebo refinancovat podle výhodnosti v daném čase. Úvěry ve většině případů nemusí dočerpávat (bez poplatků) a je tedy lepší mít úvěr schválený s určitou finanční rezervou.

1.8. Úvěr bez prokázání příjmů klienta - NOVINKA!
Existují i úvěry bez prokazování příjmů a jsou dostupné do 50% hodnoty zástavy či součtu zástav, nebo do 70%. Tyto úvěry jsou o něco dražší. Záleží zde pouze na zástavní hodnotě nemovitostí a kladné informaci z úvěrových registrů. Obecně dnes banky kladou větší důraz na kvalitní zástavu, než na prokazatelné příjmy klientů. V praxi to znamená, že pokud budu mít jako jištění druhý dům, byt či pozemek, banku nebudou moje příjmy zajímat. Potom o svém příjmu bance vyplním pouze čestné prohlášení. Vlastním-li další dům či byt a ty budu pronajímat, nastává pak ideální stav, kdy my můj majetek vypomůže nejen svým ručením, ale i zpětným ziskem finančních prostředků, kterými úvěr umořuji. Hypotéky se tedy posouvají od hodnocení bonity klienta podle příjmů směrem k hodnotě zástavy.

1.9. Banky poskytující hypotéční úvěr
Hypotéční úvěr můžete v ČR získat u následujících bank. BAWAK, Česká spořitelna, ČSOB, GE Money bank, Hypotéční banka, Unikredit, KB, M bank, Ober bank, Reiffeisen bank, Volksbank a Wüstenrot hypotéční banka.

1.10. Stavební spořitelny
Oproti tomu smlouvu na stavební spoření a následný úvěr můžete získat u Raiffeisen stavební spořitelny (pod ni je zahrnuta Hypo stavební spořitelna), ČMSS/Liška, SSČS/Buřinka/SSKB/Modrá pyramida a Wüstenrot stavební spořitelna.

1.11. Nebankovní subjekty, poskytující úvěr
Hypotéční úvěry však nabízí i nebankovní subjekty, které mohou poskytovat úvěry se zástavou nemovitosti. Takových služeb nejčastěji využívají lidé se zápisem v registru dlužníků, ovšem úroková sazba je zde vyšší.

1.15. Úroky hypotéčních úvěrů a stavebního spoření
Úrok se v případě hypotéčních úvěrů v průměru pohybuje kolem 5% p.a., nižší úroková sazba je možná u některých úvěrů ze stavebního spoření. Zde jsou často zavádějící ´reklamní´ úrokové sazby, které získáte po splnění optimálních podmínek (naspoření cca 40% z cílové částky, hodnotící číslo atd.).Úrok z překlenovacího úvěru / meziúvěru se vypočítává z celé částky bez ohledu na to, kolik máme naspořeno. Uvedeme krátký příklad: na smlouvě je naspořeno 200.000,- Kč, potřebný úvěr činí 2.000.000,- Kč, úrok se po dobu překlenovacího úvěru počítá z celých 2.000.000,- Kč. Oproti tomu je připisována státní podpora po dobu spoření a úročení vkladů. U hypoték se splácí anuitně (ve splátce je obsažen úrok i úmor). Posouzení výhodnosti řešení hypotékou nebo stavebním spořením je opět individuální pro každého klienta. Uvedené sazby platí pro zadlužitelné hodnoty nemovitostí do cca 85%, u 100% financování jsou úroky vyšší.

1.16. Jak vám pomůže makléř?
Kvalitní makléřská firma klientovi garantuje servis i v době životnosti úvěru. Makléř s klientem podepisuje úvěrovou smlouvu a úvěr i čerpá. Úvěr je nutné nastavit tak, aby finanční možnosti klienta a požadavky banky byly v souladu s klientovým záměrem. Makléř pak úvěr spravuje po dobu jeho životnosti. Jde o dlouhodobý vztah, životnost úvěru může být 20 až 30 let, přičemž jsou splatnosti do 20 let vzhledem k celkovému přeplatku na úrocích ekonomicky výhodnější. Nejčastěji přichází klienti s požadavky na změny v úvěrových produktech v prvních 3 až 5 letech. Makléř s klientem dál hovoří o možných změnách na trhu s úvěrovými produkty, hlídá kdy klientovi končí fixace úrokové sazby a s několika týdenním předstihem ho kontaktuje. Pokud pak klient není se svým úvěrovým produktem spokojen (především z důvodů navýšení úrokové sazby), je možné úvěr refinancovat k jinému finančnímu ústavu.

1.17. Vývoj trhu s úvěrovými produkty
Zároveň s reklamní osvětovou kampaní v duchu sloganů ´bydlete si za své, investujte do svého bydlení, …´ a společně se změnou DPH, rozmachem stavebnictví a související nabídkou bank, které připravily hypotéční produkty dostupné širokým vrstvám lidí, se trh s hypotéčními úvěry naplno rozběhl zhruba před pěti lety. Největší nárůst zaznamenal v roce 2007, právě v souvislosti se změnou DPH. Byla rozestavěna spousta bytových jednotek, bylo třeba do konce roku tyto stavby dokončit a zkolaudovat. Další podobný nárůst ve výstavbě se zatím neočekává. Ovšem předpokládá se, že se budou stále zlepšovat podmínky pro získání úvěrů. Například už existuje i banka, kde neplatíte vůbec žádné poplatky, ani za vyřízení hypotéky, ani za vedení úvěrového a běžného účtu. Přitom musíme běžně počítat s poplatkem za odhad výstavby ve výši 5.000,-Kč a cena (poplatek) za zpracování úvěru je závislá na různých slevových akcích, v průměru však činí 0,8% cílové částky (čili 8 tisíc z 1 milionu).

1.18. Stav trhu s úvěrovými produkty
V současnosti je u nás trh s hypotéčními úvěrovými produkty stabilizovaný. Ovšem podmínky se budou postupně zlepšovat co do dokladování na stavbu vydaných finančních prostředků. První tři banky už u úvěrových produktů dokladování nevyžadují, další banky jen částečně. Trh stojí na nabídce a poptávce a pokud dnes 90% klientů požaduje nedokladovat bance proinvestované prostředky, budou se muset finanční ústavy přizpůsobit. A právě to se děje.

1.21. Pozor na fámy!
Mezi lidmi běžně koluje fáma, že k získání jakéhokoli hypotéčního úvěru je nutné zároveň uzavřít životní pojistku. Není to pravda, takto se postupuje jen v některých případech a k dispozici máte dlouhou řadu úvěrových produktů, které životní pojištění nevyžadují. Banky se skutečně posunuly do pozice, kdy se pro ně prioritním stává ručení majetkem. Reálné příjmy a dokonce i případná životní pojistka jsou až na dalších místech v pořadí. Podléhnete-li tedy fámě, zmanipulovaní získáte produkt, který vyžaduje ručení odporující vašim představám a dokonce i běžným tržním zvyklostem.

Odborná konzultace: Jitka Habajová (GEPARD FINANCE)