Vytyčení pozemku a domu

1.1. Zeměměřičství
1.2. Geodézie versus Kartografie
1.3. Geodet (zeměměřič)
1.4. Geometrický plán
1.5. Jak rychle bude geometrický plán vypracován?
1.6. Vytyčení pozemku
1.7. Protokol o vytyčení hranice pozemku
1.8. Vytyčení rodinného domu
1.9. Kdy ještě musíme geodeta oslovit?
1.9.1. Při rozdělení pozemku
1.9.2. Při grafickém vyjádření rozsahu věcného břemene
1.9.3. Při kolaudačním řízení
1.9.4. Při vyznačení budovy do katastru nemovitostí
1.10. Inženýrská geodézie
1.11. Inženýrská činnost
1.12. Práce v podrobném bodovém polohovém poli (PBPP)
1.13. GPS
1.14. Digitalizace
1.15. Zajímavosti
1.16. Ceny geodetických prací

1.1. Zeměměřičství
Zeměměřičství definujeme podle zákona č.200/1994 Sb. O zeměměřičství. Podle něj se zeměměřičstvím rozumí souhrn geodetických, fotogrammetrických a kartografických činností v katastru nemovitostí, včetně činností technických. Zeměměřičství tedy zahrnuje obory geodézie, fotogrammetrie a kartografie. Přitom samotná geodézie zahrnuje geodézii teoretickou, geodetickou astronomii, astrofyziku a gravimetrii, geodézii technickou a pozemkové úpravy.

1.2. Geodézie versus Kartografie
Nepleťme si pojem geodézie (geodesie), který je řeckého původu s kartografií. Kartografie je umění a věda, která se zabývá tvorbou a zpracováním map. Podle ČSN je kartografie vědním oborem, který se zabývá znázorněním zemského povrchu, nebeských těles a objektů či jevů na nich a jejich vzájemných vztahů ve formě kartografického díla a také je souborem činností nezbytných při zpracování map a jejich využívání. Z poznatků geodézie se naopak čerpá hlavně při realizaci stavebních, dopravních, energetických, vodohospodářských, zemědělských, důlních a jiných objektů. Také však při průzkumech pro geologické, geografické, urbanistické a další účely. Samozřejmě je zásadně nepostradatelná role geodézie při majetkoprávním uspořádání pozemků a vůbec všech nemovitostí. Geodet je vlastně prodlouženou rukou katastrálního úřadu.

1.3. Geodet (zeměměřič)
Geodet (zeměměřič = země + měřit) je odborník, který se zabývá měřením (včetně zobrazení výsledků svého měření) částí zemského povrchu a objektů na něm umístěných. Laická veřejnost pro geodeta běžně používá i výraz geometr. Geodet je buďto absolventem střední průmyslové školy, studijní obor geodézie (nejčastěji při některé ze středních průmyslových škol stavebních) či absolventem vysoké školy v oborech geodézie a kartografie.

Geodet nejčastěji provádí takzvané ZAMĚŘENÍ a tedy získá měřením v terénu, spojeným s výpočty, potřebné souřadnice. Ty v terénu následně vyznačí a tento úkon se nazývá VYTYČENÍ. Geodet měří trigonometrické body, body podrobného bodového polohového pole (PBPP), zhušťovací body a body nivelační. Dál provádí měření a zobrazení částí zemského povrchu (pozemků) pro potřeby katastru nemovitostí. Zpracování výsledků provádí v platném souřadnicovém systému (pro ČR je závazný systém S-JTSK, což je Systém Jednotné Trigonometrické Sítě Katastrální). Nejčastějším výsledkem prací geodeta pro katastr nemovitostí je geometrický plán a vytyčení hranic. Mezi další činnosti geodeta patří zaměřovací a zobrazovací práce pro potřeby stavebnictví a investiční výstavby. Sem zahrnujeme zaměřování inženýrských sítí, vytyčování stavebních objektů před stavbou, měření sedání a mikropohybů staveb, měření a výpočet vytyčovacích sítí.

1.4. Geometrický plán
Geometrický plán je podkladem listin, podle kterých se do katastru nemovitostí zapisují veškeré nové právní skutečnosti o pozemcích. Geometrický plán je tedy podkladem pro zápis změn do katastru nemovitostí a jeho platnost není nijak omezena. K omezení dojde pouze v případě, že na dotčených parcelách dojde ke změně, která způsobí nesoulad mezi údaji uvedenými v katastru nemovitostí a mezi dosavadním stavem uvedeným ve výkazu výměr geometrického plánu. Geometrický plán geodet vyhotovuje vždy, když na části dojde pozemku ke změně, kterou je nutné zapsat a zakreslit do katastru nemovitostí.

S geometrickým plánem se nejčastěji setkáme (nejčastěji se vyhotovuje), pokud je třeba zaměřit rozestavěnou stavbu (zápis v katastru nemovitostí s cílem získat hypotéční úvěr či čerpat úvěr ze stavebního spoření), pokud je třeba zaměřit dokončenou budovu před kolaudací (platí pouze pro budovy pevně spojené se zemí, jejichž výměra činí alespoň 16 m2, přičemž na výměře nezáleží u přístavby ke stávající stavbě; v Praze se při kolaudaci navíc neobejdeme bez ´Potvrzení o předání geodetické dokumentace na IMIP´), pokud je třeba rozdělit pozemek či změnit hranice pozemku (pokud pozemek rozdělujeme, neobejdeme se bez souhlasu příslušného stavebního úřadu), pokud zřizujeme věcné břemeno jen na část dotčeného pozemku a je třeba graficky znázornit jeho rozsah či doplňujeme-li pozemek ze zjednodušené evidence (doplňujeme tak do katastru nemovitostí pozemek vedený ve zjednodušené evidenci, který dosud nebyl v katastrální mapě zobrazen) a nakonec i při změně vnějšího obvodu nemovitosti.

Geometrický plán graficky znázorňuje tvar dotčených nemovitostí jak před změnou, tak po jejím provedení. Každý geometrický plán musí být nakonec potvrzen příslušným katastrálním úřadem. Katastrální úřad stvrdí skutečnost, že očíslování všech parcel je správné.

1.5. Jak rychle bude geometrický plán vypracován?
Rychlost vypracování geometrického plánu závisí hlavně na tom, jestli jsou k příslušnému katastrálnímu území k dispozici digitální či analogové mapové podklady. Pokud jsou podklady digitálních, může samotné zaměření zabrat 2 dny a dva dny i vypracování geometrického plánu. Do týdne je tedy k dispozici. Jsou-li podklady jen analogové, potřebuje geodet na zaměření i dva týdny, často ale i více. Navíc má i katastrální úřad pro vyřízení žádostí své zákonné lhůty.

1.6. Vytyčení pozemku
Vytyčení vlastnické hranice pozemku (zakreslené v katastrální mapě) provádí geodet dle existující dokumentace a dalších podkladů, které přebírá z katastrálního úřadu. Při vytyčení vlastnických hranic pozemků geodet do terénu přenese polohy lomových bodů hranic pozemků (dle mapového podkladu). Přitom mapový podklad je vždy výsledkem originálního mapování, pozemkových úprav či v mapě technicky provedeného a právně platného geometrického plánu. Lomové body pak v terénu geodet vyznačuje způsobem, který předepisuje vyhláška č. 26/2007 Sb. § 88 (používá plastové mezníky či ocelové hřeby a jiné). Vytyčení nesmí geodet zásadně provést s menší přesností, než jakou mu umožní použitelné podklady. O vytyčení se sepíše protokol a na jeho základě geodet vypracuje dokumentaci o vytyčení. Její kopii včetně kopie protokolu pak vydá objednateli vytyčení a zároveň i místně příslušnému katastrálnímu úřadu.

S vytyčenou hranicí pozemku musí být seznámeni úplně všichni vlastníci parcel, kteří mají vytyčenou hranici společnou. Jednotliví vlastníci těchto parcel mohou vyjádřit svůj souhlas či nesouhlas s průběhem vytyčené hranice, a to v takzvaném vytyčovacím protokolu. Ten je následně uložen mezi dokumentaci katastrálního úřadu. Přitom ale platí, že nepřítomnost souseda není při vytyčování vůbec na závadu. Pak mu totiž objednatel vytyčení pouze zašle kopii protokolu a předem se tak vyhne možným potížím.

Jestliže by ale vytyčením pozemku mělo dojít ke změně geometrického a polohovéhu určení nemovitosti (nejčastěji zpřesnění), je možné vypracovat geometrický plán, platný pro průběh vytyčené či vlastníky upřesněné hranice pozemku a ten je vložen do katastru nemovitostí. V tomto případě jsou však nezbytné přímo souhlasy všech sousedů. Pokud by pak jediný z nich nesouhlasil, geometrický plán není možné vyhotovit a jako doklad o provedeném měření postačí běžná dokumentace.

Zapamatujme si, že výsledek vytyčení hranic pozemku nikdy nemění právní vztahy k nemovitostem. Geodet při měření dokonce nesmí sdělovat zúčastněným ani své názory na právní vztahy k nemovitostem. Jakékoli námitky proti vytyčení je nakonec nejlepší řešit dohodou sousedů, jelikož existuje-li shodná vůle zúčastněných stran, je vždy možná oprava hranic pozemků. Pokud by však došlo přímo ke sporu zúčastněných stran, neobejdete se bez soudního řízení, kdy si soud obvykle vyžádá nezávislý znalecký posudek.

Často se s vytyčením hranic pozemku setkáme, pochybujeme-li o tom, zda je náš plot postaven na vlastnické hranici. Geodet vytyčí hranici pozemku a hraničními znaky označí lomové body hranice. Následně vyhotoví protokol. Po seznámení vlastníků sousedících pozemků s protokolem nakonec vytyčovací protokol předloží katastrálnímu úřadu. Stejný postup je ale nutné dodržet i při stavbě nového oplocení.

1.7. Protokol o vytyčení hranice pozemku
Protokol o vytyčení hranice pozemku zahrnuje předmět vytyčování, vytyčovací podklady, způsob označení vytyčených lomových bodů hranice, identifikaci (jméno a adresu) vytyčovatele, identifikaci objednatele vytyčení (jméno a adresu, nebo název a sídlo), porovnání výměry parcely s údajem evidovaným v katastru nemovitostí a je-li vytyčován celý obvod pozemku, také jména a podpisy zúčastněných stran či také jejich připomínky k vytyčené hranici, datum, podpis a razítko vytyčovatele

1.8. Vytyčení rodinného domu
Vytyčování rodinných domů geodet vždy provádí dle dodané projektové dokumentace. Projektant stavitele vyzve, aby navštívil geodeta a vytyčení rodinného domu si u něj objednal, často i konkrétního osvědčeného geodeta doporučí. Prostorové vytyčení se většinou provádí zajištěním směrů obvodových stěn stavby na dřevěných lavičkách. Výškové vytyčení pak geodet provede ve vztahu k závaznému výškovému systému, ovšem pouze pokud to požaduje stavební úřad či to vyplývá ze samotného projektu.

Jinak také může geodet výškové vytyčení provést jen v relativním výškovém systému, který je vztažený k výškám terénu, okolním stavbám a podobně. Geodet nakonec vystaví vytyčovací protokol, který bude stavitel muset později doložit k žádosti o kolaudační řízení.

1.9. Kdy ještě musíme geodeta oslovit?


1.9.1. Při rozdělení pozemku
Příslušný pozemek je možné rozdělit pouze v případě, že k jeho rozdělení vydá souhlas příslušný stavební úřad. Následuje vyhotovení geometrického plánu pro rozdělení konkrétního pozemku. Geodet zaměří a v terénu označí hranici, která bude pozemek členit a nakonec vyhotoví geometrický plán, ve kterém zaznamená nově vzniklé skutečnosti. Bez geometrického plánu a souhlasu stavebního úřadu s dělením pozemku se neobejdeme, chceme-li sepsat kupní či darovací smlouvu, která se pak stane podkladem pro změnu vlastnických práv.

1.9.2. Při grafickém vyjádření rozsahu věcného břemene
Věcné břemeno je v zásadě omezením vlastnických práv, které musí být smluvně ošetřené. Běžnou součástí věcného břemene jsou doživotní bydlení, vstup na pozemek kvůli jeho údržbě, využívání studny či inženýrských sítí (pokud se na někoho napojuji), ale i právo chůze po pozemku, vjezdu na svůj pozemek a podobně. Vždy rozhoduje druh a zároveň i rozsah věcného břemene. Přitom k zápisu práva věcného břemene do katastru nemovitostí potřebujeme potvrzený geometrický plán.

1.9.3. Při kolaudačním řízení
Bez geometrického plánu nemůžeme kolaudačním řízením projít úspěšně. Geometrický plán pro kolaudační řízení dokumentuje polohu, tvar (obvodu) a výměru včetně parcelního čísla budovy. Nakonec můžeme požádat o kolaudační rozhodnutí či kolaudační souhlas (dle charakteru a rozsahu stavby).

1.9.4. Při vyznačení budovy do katastru nemovitostí
Do katastru nemovitostí můžeme zapsat stavbu, která je budovou, čili je spojena pevným základem se zemí, má obvodové zdivo a je také zastřešena. Nezbytné je samozřejmě i kolaudační rozhodnutí či kolaudační souhlas. Potřebujeme-li však získat hypotéční úvěr či zástavní právo, můžeme do katastru nemovitostí zapsat i rozestavěnou budovu a to opět na základě geometrického plánu a společně s čestným prohlášením stavebníka, že je objekt rozestavěn v souladu se stavebním povolením. U rozestavěné stavby je ale také nutné, aby už byla nad terénem a aby bylo patrné, jaké bude uspořádání prvního rozestavěného nadzemního podlaží.

Výsledky geodetických měření se nakonec zaznamenávají do map, na papírové či elektronické nosiče. Dnes už je ale samozřejmostí, že digitalizace a elektronické zpracování jsou na prvním místě a zpětně se digitalizují i podklady, které stále ještě existují pouze v analogové (papírové) podobě.

1.10. Inženýrská geodézie
Inženýrská geodézie zahrnuje tvorbu digitálních podkladů pro projekty sítí, konkrétně rozvody nízkého a vysokého napětí, plynovodních zařízení, vody a kanalizací. Ovšem i pro projekty stavebních objektů – rodinných domů, bytových domů, průmyslových, lesnických, důlních či vodohospodářských staveb a podobně.

Konkrétněji o inženýrské geodézii hovoříme u mapových podkladů a při vytyčovacích pracích ve stavebnictví. Při zaměření skutečného provedení stavby a zpracování dokumentace pro předání na příslušné úřady a pro správce inženýrských sítí. Při kontrolním zaměřování stavebních objektů, vyhledávání stávajících inženýrských sítí detektorem a při jejich následné zaměření. Při zaměření konkrétních území a následném vytvoření mapových podkladů pro projekty stavebních objektů, rekonstrukci a projekty inženýrských sítí. Při měření podnikových areálů a následném vyhotovení základní mapy závodu a zajištění údržby této mapy. Při zaměřování kolejišť a dopravních staveb a zaměřování vodních toků (příčné řezy, podélné profily, …). A nakonec při měření a výpočtech kubatur pro projekty terénních prací.

1.11. Inženýrská činnost
Inženýrská činnost zahrnuje zajištění souhlasu stavebního úřadu s dělením pozemků. Zajišťování podkladů od správců sítí dotčených stavbou, zákres grafických podkladů takto získaných do digitální situace, ale i kompletaci digitálních podkladů a vytvoření uceleného podkladu pro projektovou dokumentaci. Včetně zajištění vyjádření konkrétních správců sítí dotčených stavbou.

1.12. Práce v podrobném bodovém polohovém poli (PBPP)
PBPP je souborem měřických bodů, kterými se základní bodové pole doplní na hustotu potřebnou pro podrobné měření nebo vytyčování. Do činností spojených s PBPP zahrnujeme budování či doplňování podrobného bodového polohového pole, vyhledání a ověřování stávajících bodů. Volbu nových bodů, zaměření bodů, výpočet souřadnic a vyhotovení geodetických údajů o bodech PBPP. A nakonec zpracování technické zprávy a výsledného elaborátu. Práce v podrobných bodových polohových polích (ale i výškových) se provádí všemi dostupnými metodami včetně systému GPS. Od stabilizace, až po určení souřadnic.

1.13. GPS
Na zemském povrchu už bylo změřené snad vše. Proto dnes geodeti používají už známé přístroje a vůbec technologii GPS (globální poziční systém). GPS ovšem slouží i k naší běžné orientaci (nejen k orientaci odborníků v bodovém poli), ale i hrám, výletům a podobně. GPS používají jak běžní turisté (pěší nebo na kole), tak i automobilisté (včetně řidičů kamionů, autobusů a jejich dispečinku), jachtaři, letci a další.

GPS je družicový pasivní radiový systém, který slouží k určení polohy, rychlosti a času v reálném čase a na kterémkoli místě na zemi. Pro určení polohy uživatele GPS využívá pasivní dálkoměrnou metodu. Vzdálenosti uživatele od jednotlivých družic jsou počítané pomocí doby potřebné k absolvování této dráhy radiovým signálem, vysílaným samotnými družicemi. Je ale možné určit i rychlost pohybu uživatele, k čemuž se využívá takzvaný Dopplerův jev. Zjednodušeně řečeno je ale pojmem GPS (Global Positioning System) možné označit každou technologii či systém pro družicovou navigaci.

GPS má pro pozemkové úpravy největší využitelnost v geodetické části. Hlavně při rekognoskaci terénu a obhlídce bodového pole (výškového i polohového). Většinou totiž musí být bodové pole vytvořené či doplněné o nové body a je tedy nutné vybudovat PBPP a stabilizovat ho. Hlavními výhodami GPS jsou zde rychlost, nenáročnost a finanční úspora. GPS je ale možné použít i při zaměřování skutečného stavu. Přitom požadovanou přesnost umožňují zcela nové metody měření (Real Time Kinetic, Stop and go, …).

1.14. Digitalizace
Veškeré prováděné geodetické práce jsou dnes digitálně zpracované s výstupovými formáty DWG, DGN a DXF. Vše pak mohou geodeti přizpůsobit osobním přáním zákazníka. Například zhotoví digitální podklad podle zaslané předlohy včetně hladin, jejich barev a typu čar. Digitalizace mapových podkladů pak představuje transformaci do rozměru a souřadnicového systému, vektorizaci rastrových dat a přípravu dat pro GIS. Software, se kterými geodeti pracují, je více (například Geus), podstatná je ovšem vzájemná kompatibilita jednotlivých programů jejich výstupními formáty, což je stejné jako u software jakéhokoli jiného oboru.

Digitální kartografie založená na používání počítačů a software, se rozšířila velmi rychle, stejně jako výpočetní technika sama. Přitom i finančně velmi náročné je pro geodeta právě pořízení odpovídajícího software včetně zaškolení na práci v něm. I samotné pracovní stanice (PC, Mac) potom musí být velmi výkonné.

1.15. Zajímavosti
Pro objednávku geometrického plánu ani nemusíte být vlastníkem příslušného pozemku. Kdo si GP objedná, ten i zaplatí službu. Přitom informace jsou v tomto směru veřejné. Naprosto běžné je přece i nahlédnutí do katastrální mapy a ta je vždy aktualizovaná na základě geometrických plánů.

Před příjezdem geodeta není třeba zajistit vůbec nic, kromě vstupu na příslušný pozemek. Geodetovi pouze sdělíme příslušné parcelní číslo a informaci, o jaké katastrální území vůbec jde.

Mnoho geodetů pracuje hlavně pro katastr nemovitostí, vypracovávají geometrické plány a zaměřují stavby ke kolaudaci. Jiní se ovšem zase zaměřuje na inženýrské sítě. Oproti tomu dělají větší geodetické firmy rozsáhlejší úpravy či třeba úpravy pozemkové. Naprosto typické je, že je geodet na volné noze, nebo je jich v jedné firmě několik a každý se specializuje na něco jiného.

Geodet jedná především s katastrálním úřadem, se stavebním úřadem pouze v případě, že se řeší nějaké spory (obecně problémy), kdy je nutné provádět kontrolní měření.

A kdo zodpovídá za odbornou úroveň a správnost vypracovaného geometrického plánu? Samozřejmě, že vždy úředně oprávněný geodet, který geometrický plán zhotovil.

1.16. Ceny geodetických prací
Ceny se většinou sjednávají dohodou. Přitom jsou závislé i na regionu, v jakém geodet působí. Jen pro hrubou představu – za vyhotovení jednoduchého rozdělení pozemku zaplatíte zhruba okolo pěti tisíc korun a dodací lhůty se pohybují od dvou do čtyř týdnů.

Odborná konzultace:
Ing. Pertica Marčanová (PERTICA CR, s.r.o.; pertica_cr@atlas.cz; www.jiho.ceskestavby.cz/pertica_cr)