Hypotéka je nejrychlejší prostředek k získání vlastního bydlení. S pomocí hypotečního úvěru si pořídíte již postavený dům, byt nebo se můžete vrhnout do stavby svého vysněného domova. Co si pohlídat, až si půjdete žádat o hypotéku?
Jak začít? V první řadě musíte samozřejmě vědět, na co si hypotéku berete. Nejčastěji se jedná o nákup bytu nebo domu, ale úvěr můžete využít i na rekonstrukci nebo i na nákup družstevního bydlení.
V klidu si tedy rozeberte své možnosti, cíle a sny. Udělejte si představu, jaké bydlení si chcete pořídit a kolik by mělo stát. Pak můžete začít řešit, jak velkou hypotéku potřebujete.
Hypoteční kalkulačka vám to spočítá
Na internetu se snadno dostanete k mnoha verzím hypotečních kalkulaček. Obvykle stačí zadat základní údaje: cenu vaší vyhlídnuté nemovitosti nebo hodnotu jiné nemovitosti, kterou můžete bance nabídnout do zástavy; částku, kterou si chcete v rámci hypotéky půjčit, resp. kolik vlastních prostředků můžete vložit; dobu, po kterou chcete úvěr splácet a také dobu fixace úrokové sazby.
Cenu hypotéky určuje především úroková sazba, tím to ale nekončí. Je třeba si pohlídat také další poplatky, které s hypotékou souvisí. Typicky jde o poplatek za vyřízení, určitou částku utratíte i za odhad hodnoty nemovitosti a do výdajů určitě započítejte i zápis do katastru nemovitostí. Dobrou zprávou je, že některé banky vám zmíněné poplatky mohou prominout.
Schůzka v bance. Na co se připravit a co vzít s sebou?
Jistě si říkáte: „Co všechno budu řešit s bankou?“ Především nemějte obavu z náročného nebo složitého jednání. Hypoteční specialista je připravený vám poradit a s podklady maximálně pomoci.
Na schůzku je vhodné vzít si s sebou několik podkladů. Mezi ty nejdůležitější patří doklady totožnosti (občanka nebo pas), doložení příjmů a podklady k pořizované nemovitosti. Odhad ceny nemovitosti ještě před jednání s bankou už nebudete potřebovat, ten vyřešíte až s hypotečním specialistou. Dále je pro banku důležitý věk, s tím, že žadatelé do 36 let mají určitá zvýhodnění daná regulací ČNB – s hypotékou pro mladé vám stačí našetřit jen 10 % vlastních úspor.
Doložení příjmů
Zda na výši hypotéky a její splácení dosáhnete, potvrdí výpočet bonity (úvěruschopnosti).
K prokázání bonity se vám budou hodit tyto podklady:
- Potvrzení o příjmu od mzdové účetní na formuláři, který dostanete od banky.
- Výpisy z účtu, na který je zasílána výplata, za poslední 3 měsíce.
- Podnikatelé dokládají daňová přiznání (za jedno nebo dvě ukončená zdaňovací období v závislosti na výši úvěru).
- Případně také jiná potvrzení příjmů: důchodový výměr, potvrzení o dietách, výživném apod.
- Kromě výše uvedených podkladů k vašim příjmům budete muset bance sdělit také všechny informace o vašich měsíčních výdajích.
Podklady k pořizované nemovitosti
K samotné zástavě hypotéky budete potřebovat podklady k pořizované nemovitosti. Bance můžete do zástavy nabídnout také jinou než pořizovanou nemovitost. To zejména v případě, že pořizujete družstevní byt, ale také v případě, že chcete dosáhnout na vyšší hypotéku nebo dát do záměru méně vlastních zdrojů.
- Nabývací titul k nemovitosti. Může jít o kupní smlouvu či smlouvu o smlouvě budoucí, darovací smlouvu, usnesení o dědictví nebo o vypořádání společného jmění manželů.
- Dříve bylo třeba dodat i výpis z listu vlastnictví (LV) a snímek z katastrální mapy, které získáte z Katastrálního úřadu. Dnes si tento podklad již banka zajistí sama.
- Případně další podklady vyžádané odhadcem, pro vyhotovení odhadu nemovitosti.
Chcete si pořídit družstevní bydlení bez zástavy nemovitosti? Také to jde, na takový typ úvěru bývá většinou vyšší úrok oproti hypotéce, ale i tak vám může pomoci k vlastnímu bydlení.
Co odhad nemovitosti?
Odhad nemovitosti většinou zajistí realitní makléř, u novostaveb jej dodá developer. K hypotéce banka potřebuje odhad nemovitosti s konkrétními podmínkami a především od „svého“ smluvního odhadce. Proto jej většina bank zajišťuje sama a mnohdy i zdarma. V některých případech (zejména u bytů ve městech) stačí bance jen tzv. on-line odhad (na základě cenových map a bez návštěvy odhadce).
Ekologické trendy v moderním bydlení
Trendy v bydlení kráčejí směrem k úsporám energií, udržitelnosti a ekologické šetrnosti. Ale nejde jen o uspokojení z toho, že děláte správnou věc. Ekologická řešení bydlení můžete velmi výhodně financovat státními dotacemi, například pomocí programu Nová zelená úsporám.
Dříve byly nízkoenergetické a pasivní domy raritou, dnes jde o standard. A nic nenasvědčuje tomu, že by se měl tento směr vývoje měnit. Vaším cílem by měla být snaha o úsporu energií, což vám ve výsledku i ušetří peníze.
Proč o tom píšeme? Při úvahách o financování vašeho bydlení byste na to měli myslet. Myslí na to i banky a v jejich nabídce najdete hypoteční úvěry zaměřené právě na ekologii a udržitelnost (například Hypotéka pro budoucnost od České spořitelny). Takové druhy hypoték obsahují různé služby navíc, například poradenství v získání dotací.
Na jaké ekologické prvky bydlení se zaměřit? Rozhodně na tyto oblasti:
- zateplení
- kvalitní okna
- tepelné čerpadlo
- fotovoltaika
- rekuperace
- zelené střechy
- recyklace vody nebo odchyt dešťové vody
Držíme palce
Cesta k vlastnímu bydlení je složitá, ale cíl je pro leckoho životní. A my vám v tom držíme palce.
Vysvětlení pojmů
Úroková sazba hypotéky - Peníze na bydlení nám banka poskytne za smluvenou úrokovou sazbu, která je často fixovaná (neměnná) na určitou dobu. Úvěr se splácí v měsíčních splátkách.
Výše úroku se v čase mění, v době psaní tohoto článku se například pohybuje kolem 4,6 %. Jeho výši bude banka upravovat i v průběhu splácení hypotéky, vždy ale až po uplynutí sjednané doby fixace úrokové sazby. Výši úroku hypotéky banka určuje hlavně podle výše úroku ČNB, to by bylo ovšem téma na jiný článek.
Fixace úroku - Fixací úroku rozumíme dobu, po kterou se banka zavazuje současnou výši úroku zachovat. Tato doba se může pohybovat od 1 roku až po delší období, například 10 let. Dříve platilo, že čím delší doba fixace, tím vyšší úrok, ovšem nyní je to na hypotečním trhu opačně a tedy čím delší doba fixace, tím nižší úrok pro žadatele. V obou případech platí, že delší fixace vám poskytne stabilitu a méně starostí s častějším refinancováním. Nejčastěji se na trhu setkáváme s dobou fixace kolem 5 let.
Splátka hypotečního úvěru - Úvěr se splácí obvykle v měsíčních splátkách. České banky nejčastěji vyžadují formu anuitního splácení, kdy se výše splátky nemění. V rámci měsíční platby se ale postupně proměňuje poměr splátky úroku a samotné jistiny (tedy vypůjčené částky). Na počátku splácení je ve splátce vyšší poměr úroku, který se postupně snižuje.
Spoluúčast u hypotéky - Banka vám nemůže poskytnout prostředky, které pokryjí 100 % hodnoty nemovitosti, kterou dáváte do zástavy. Důvodem je regulace ze strany České národní banky, která se tím snaží minimalizovat riziko 100% hypotečních úvěrů. Již od roku 2016 tak musíte obvykle počítat s vlastní spoluúčastí. Výjimkou je situace, kdy můžete bance nabídnout do zástavy jinou nemovitost s vyšší hodnotou. V takovém případě pak spoluúčast nepotřebujete.
LTV – Poměr výše půjčky vůči hodnotě nemovitosti. ČNB určuje, že maximální výše hypotéky je 90 % z hodnoty nemovitosti. Vyšší půjčky na bydlení smí tvořit maximálně 5 % z objemu hypotečních úvěrů, které daná banka poskytuje. Pro investiční hypotéky ale platí, že LTV smí být nanejvýš 80 %.
DSTI – Poměr výše splátek vůči čistému měsíčnímu příjmu žadatele. Do této hodnoty se počítají nejen splátky hypotéky, ale i všech dalších půjček. Jejich výše může být maximálně 50 % z vašeho čistého měsíčního příjmu. Zdroj: https://www.banky.cz/podminky-hypoteky/
