Byty se zmenšují. Hranice už se posunula na 16 metrů. Proč?

Statistiky jsou znepokojivé. „V průběhu deseti let se průměrná velikost bytu snížila o deset metrů čtverečních. To znamená, že z průměrného bytu v podstatě vypadla jedna celá místnost," popisuje majitel společnosti Trigema Marcel Soural.

Redukce o jednu místnost však zdaleka není konečnou stanicí tohoto procesu. Rozloha nových bytů pokračuje v sestupném trendu a stavební společnosti začínají budovat i extrémně kompaktní bytové jednotky. Natolik miniaturní, že si v současnosti nedokážeme představit v takových prostorách běžný život. Budoucí vývoj však pravděpodobně změní naše dosavadní návyky a představy o standardním bydlení.

„Podle platných norem Ministerstva pro místní rozvoj máme v ČR přesně definované minimální rozměry. Jednopokojový byt, který označujeme jako garsonka, musí mít alespoň 16 metrů čtverečních. U bytů s více místnostmi pak platí pravidlo, že každá obytná místnost musí dosahovat minimálně 8 metrů čtverečních podlahové plochy," říká Lenka Rutteová, autorka finančně-vzdělávacích článků blogu Hyperfinance.cz.

Minimální rozloha 16 metrů čtverečních je v národních regulacích zanesena už delší časové období. Stavební firmy však k této hranici až doposud nesahaly. V poslední době se na mikrobyty začaly rekonstruovat umělecké ateliéry nebo komerční prostory původně určené pro podnikatelské aktivity.

Motivace pro využití nejmenší povolené rozlohy pro bydlení je jednoznačná – hospodářská nezbytnost. Kupní síla nemovitostí stoupá závratnou rychlostí. Každoroční navýšení dosahuje minimálně desetiprocentní úrovně, rok 2025 nebude podle prognóz žádnou výjimkou, pravděpodobně bude situace ještě horší.

Nejnovější údaje z Indexu bydlení ČSOB potvrzují kontinuální zhoršování situace: během prvního čtvrtletí 2025 se ceny zvýšily o 3,7 procenta (oproti závěru předchozího roku).

„Nemůžete jít cestou zlevňování metru čtverečního, ale cestou zlevňování absolutní hodnoty bytu, na kterou klient vidí a kterou si může dovolit," dodává Soural. Snížená celková částka za nemovitost usnadňuje potenciálním kupujícím získání financování: úspěšnost při žádání o hypotéku se zvyšuje.

Orientace na nejmenší byty přináší developerským společnostem další výhodu – dosahují vyšších prodejních cen za metr čtvereční. V rámci celkové kupní ceny se zvýšená cena za jednotlivou plošnou jednotku lépe maskuje než u rozsáhlejších nemovitostí. Tento jev však současně přispívá k dalšímu přehřívání již tak napjatého trhu s nemovitostmi.

Proměna rozměrů bytových jednotek reflektuje i změny v českém společenském uspořádání. Jak vysvětluje ředitel oddělení zaměřeného na nemovitosti v Deloitte Petr Hána: „Od roku 2010 výrazně vzrostl počet jednočlenných a dvoučlenných domácností. Zároveň lidé déle žijí sami zejména v období, kdy začínají pracovní kariéru."

Charakteristickými obyvateli nejmenších bytových jednotek jsou:

• mladí lidé na začátku pracovní/podnikatelské kariéry
• vysokoškolští studenti
• zahraniční pracovníci
• turisté využívající krátkodobé ubytování
• lidé po rozvodu, kteří nemají v péči děti

Byt o 16 metrech? Jeho rozměry odpovídají čtverci o hranách čtyři metry. Ne všechny stavební společnosti věří, že takový prostor dokáže zajistit standardní kvalitu bydlení. Mezi developery, kteří kategoricky odmítají mikrobyty zařadit do svého portfolia, patří Central Group.

Ondřej Šťastný z této společnosti říká proč: „Ze zkušeností víme, že bydlení v bytě s vnitřní užitnou plochou pod 25 metrů čtverečních je za hranicí komfortu, a bez kompromisu se v něm žít nedá. Z toho důvodu takové byty nestavíme a stavět nechceme."

Aktuální projekty nejmenších bytů v hlavním městě a v Brně se pokoušejí vyvážit omezenou rozlohu bytů pomocí komunitních zón. Jako příklad může posloužit smíchovský záměr společnosti Penta Real Estate, která plánuje výstavbu až 300 mikrobytů. Nedostatečnou rozlohu zde hodlají kompenzovat komunitními prostory, kavárnou, posilovnou, coworkingovými pracovišti a také nezbytnou prádelnou. Domácí pračku se sušičkou totiž do mikrobytu prakticky nelze umístit.

Na Chodově byl dokončen komplex s 227 bytovými jednotkami. Více než polovina z nich disponuje rozlohou 22 metrů čtverečních. Také zde stavební firma PSN zvolila strategii společných prostor, kde nechybí především nutná prádelna.

Sociolog Petr Sunega poukazuje na pozoruhodný rozpor. Jestliže mladá populace opravdu usiluje o kompaktní bydlení, většinou nemyslí na městské mikrobyty, ale spíše na alternativní formy bydlení v přírodním zázemí: jako jsou tiny houses, modulární konstrukce, mobilní domky nebo kontejnerové bydlení situované mimo městské aglomerace.

Tato preference často vzniká z úsilí vyvarovat se vysokého zadlužení souvisejícího s pořízením konvenčního bytu či domu prostřednictvím hypotečního úvěru. Současně jde i o snahu uniknout z nadměrného ruchu městského prostředí.

Zahraniční zkušenosti se liší podle způsobu využívání mikrobytů. Vždy závisí na tom, zda k získání mikrobytu či pronájmu v něm vedla finanční nouze, nebo zda se lidé pro život v tak omezeném prostoru rozhodli z vlastní vůle a v souladu se svými životními prioritami.

Varování

Ve Spojeném království se počet mikrobytů začal zvyšovat od roku 2013, kdy nedostatek bytových jednotek vedl k politickému rozhodnutí umožnit stavebním firmám transformovat kancelářské komplexy na rezidenční objekty.

Výsledky nebyly uspokojivé: „Ve východním Londýně tak vznikaly i byty, které neměly více než 13 metrů čtverečních, některé dokonce neměly ani okna. Přesto byly často přelidněné a tyto bytové domy se potýkaly se sociálními problémy a kriminalitou," informuje server E15.cz.

Inspirace

Odlišná situace panuje v ekonomicky vyspělejších státech s rozvinutým sektorem služeb, kde se projevuje opačná tendence: vědomá volba mikrobytu jako element životního stylu. Jaký to je styl? Takto zaměření obyvatelé využívají služby, které na českém trhu ještě nejsou běžně dostupné.

V našich podmínkách je obvyklé veškeré nezbytné vybavení pro domácnost a každodenní život vlastnit, nikoli si půjčovat nebo nakupovat obsluhu těchto zařízení. Tito lidé konzumují jídlo v restauračních zařízeních, nic neskladují.

Praní zajišťují v prádelních službách, úklid prakticky nepotřebují a sportovní vybavení si trvale půjčují. Intenzivně pracují a cestují, do bytu se vracejí v podstatě jen za účelem odpočinku. Přirozeně se jedná o bezdětné jednotlivce, páry, případně starší rodiče, jejichž potomci již vedou samostatný život.

Obyvatelé ze zemí s vyspělým trhem služeb, kteří si mikrobyt vyberou záměrně, s ním mají vždy pozitivní zkušenost. Jedná se totiž o jejich svobodné rozhodnutí a uvážený životní styl orientovaný na mobilitu a konzumaci služeb, namísto vlastnictví prostoru a materiálních statků.

Jsou mikrobyty užitečný trend nebo sociální problém?

Odborníci se neshodují v posuzování mikrobytů jako společenského jevu. Zatímco stavební firmy je vnímají jako řešení vysokých cen, sociologové varují před společenskými důsledky pro ty, kdo se do mikrobytu nepřestěhují zcela dobrovolně, ale z důvodu ekonomického tlaku.

Mikrobyty bezpochyby mají na trhu své oprávněné místo, ale pouze pro specifickou cílovou skupinu. Jejich výskyt se proto bude stále častěji objevovat ve městech s významným turistickým ruchem a také v univerzitních centrech.

Pokud se však mikrobyty stanou jedinou dostupnou možností bydlení pro rodily s omezenými příjmy, vytvoříme si masivní společenský problém, se kterým se v již nyní potýkají země, kde se s mikrobyty začalo podstatně dříve, a kde se otázka sociálního bydlení neřešila konstruktivně – stejně jako se stále neřeší u nás.

Zdroje:

• https://www.hyperfinance.cz/hypoteky/
• https://www.seznamzpravy.cz/clanek/ekonomika-byznys-reality-hypoteka-16-metru-musi-stacit-rodi-se-novy-trh-s-mikrobyty-278729
• https://mmr.gov.cz/cs/ostatni/web/novinky/nove-byty-nesmi-mit-jen-osm-metru-ctverecnich-mmr?feed=Novinky
• https://www.idnes.cz/bydleni/na-navsteve/jak-se-zije-v-malem-byte.A110315_153241_dum_osobnosti_web
• https://www.e15.cz/byznys/reality-a-stavebnictvi/staci-k-zivotu-ctyri-krat-ctyri-metry-investori-maji-zajem-o-byty-na-hranici-minimalni-zakonne-rozlohy-1420321