Nové eletroinstalace, demolice starého umakartového bytového jádra a výstavba nové koupelny s možnou změnou dispozic, příjemnější prostředí, pěkné podlahy, obložkové zárubně místo starých ocelových futer. Rekonstrukce bytu má vždy smysl, chce to jen odhodlání a peníze. A v případě rekonstrukce svépomocí i jistou otrlost. Rekonstrukce na zakázku pro změnu deleguje všechny související problémy včetně stížností sousedů na realizační firmu.
Čeho dosáhneme rekonstrukcí bytu
Rekonstrukce bytů se samozřejmě liší podle typu budovy. Jinak bude vypadat ve starém historickém městském bytovém domě, jinak v paneláku. Ve všech případech je ale rekonstrukce jedinou možnou cestou, jak dosáhnout pohodlného a kvalitního bydlení, jak zlepšit, zvýšit obytný komfort. Jak byt zmodernizovat, změnit jeho dispozice, lépe jej uspořádat. Rekonstrukcí bytu navíc výrazně navýšíme jeho tržní hodnotu a také bezpečnost svou a svého majetku.
)
Neplést si rekonstrukci bytového domu a dílčích bytů
Musíme ale rozlišovat, jedna věc je rekonstrukce bytového domu včetně střechy, zateplení a výměny oken, která však nezahrnuje rekonstrukce dílčích bytů vlastníků bytových jednotek. A jinou věcí jsou právě dílčí rekonstrukce těchto bytů. Na rekonstrukci domu především ve smyslu zateplení a úspory energií + zlepšení vzhledu budovy (nová fasáda vždy zlepší bydlení již jen z principu, navenek dům vypadá o řád lépe) se podílí společně vlastníci bytových jednotek, zatímco rekonstrukci dílčích bytů si každý hradí sám v rámci svých možností. Byt lze rekonstruovat svépomocí, chce to ale mnoho dovedností a zkušeností a také jistou otrlost. Proč? Protože stížnosti sousedů především na hluk, vibrace, prach a jiný nepořádek nelze v tomto případě delegovat na stavební firmu, jsme v tom sami. Zatímco když rekonstrukci zadáme, nemusíme se o nic starat. Pouze tento fakt včas oznámíme tak, abychom splnili zákonné podmínky a podmínky dané stanovami sdružení vlastníků bytových jednotek.
)
Vlastník bytové jednotky je obvykle povinen zejména dodržovat stanovy sdružení vlastníků a plnit usnesení orgánů společenství schválená v souladu se zákonem a těmito stanovami. A také musí přispívat na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech, pokud není stanoveno jinak.
)
Na prvním místě inženýrské sítě
Při rekonstrukci bytu jsou alfou a omegou inženýrské sítě, tedy technické zařízení budovy. A zatímco výměna (rekonstrukce) obsahu takzvaných stoupaček je výhradně v gesci SVJ, dílčí rozvody po bytě jsou vždy prováděny na náklady vlastníka bytové jednotky. A zdaleka nejde jen o elektřinu a případné rozvody datových kabelů. Nová koupelna a toaleta představují také nové rozvody vody a nové odpady vedoucí do stoupačky. Někdo se rozhodne, že již v bytě nebude spotřebovávat zemní plyn na vaření a pečení, natož na vytápění drahými plynovými přímotopy, a že nahradí průtokový ohřívač vody elektrickým bojlerem. A podobně.
)
Lze změnit i způsob vytápění
Některé starší domy umožňují napojení na stávající komíny, je tedy na zváženou, zda si nepřitápět třeba krbovými kamny, samozřejmě ale musí být v konkrétní lokalitě vůbec možné vytápět či přitápět pevnými palivy. Leckde to městské vyhlášky zakazují. Obecně jsou ale změny způsobů vytápění a ohřevu vody v současnosti horkým tématem, některé firmy dokonce nabízí instalace solárně termických systémů a fotovoltaiky na střechy bytových domů. Jiné instalace tepelných čerpadel pro celé bytové domy. V těchto případech jde však opět o investice, na kterých se musí jednotliví vlastníci bytových jednotek v rámci SVJ dohodnout.
)
Půdní vestavby, prostor pro rychle návratné investice
U starších městských domů je také významnou výzvou realizace půdních bytů a jejich následný prodej, kterým lze financovat další investice do budovy a jejího vybavení. Třeba nové výtahy atd. V mnoha starších bytových domech, kde populace výrazně zestárla, žádné výtahy nejsou. A to je velký problém. Jako by nestačilo, že si lidé mnohde nechali vytrhat lavičky okolo domu, aby se nich nesdružovali nežádoucí kolemjdoucí. Sami si pak nemají kam sednout. A pohyb po schodišti o berlích, s chodítkem anebo na invalidním vozíku lze přirovnat k počinu hodnému dobrodruha.
)
Vše lze změnit!
Vraťme se však k investicím v rámci dílčích bytů a jejich zhodnocení rekonstrukcí. Určitě je fajn, když si pořídíte byt v zateplené budově s rekonstruovanými společnými prostory a sítěmi. Již jen na první pohled ale uvnitř bytu zjistíme, že jde vlastně o holobyt, kde nemá žádná pevně instalovaná součást hodnotu ani smysl. Desítky let stará kuchyňská linka, umakartová koupelna, do které se prochází přes záchod, což je vrcholně nepraktické, 50 let stará vestavěná skříň na chodbě, nesmyslné obloučky jako průchody do dalších místností, které byly hitem ještě v 90. letech 20. století. Jeden nesmysl vedle druhého, samozřejmě z dnešního pohledu, kdysi šlo o zázraky luxusu. V každé místnosti nejvýše několik zásuvek a dva vypínače na světle, nesmyslné a nepraktické dispozice. To vše sráží skutečnou hodnotu bytu, byť byl sám o sobě nesmyslně předražený, ale ještě více to sráží obytný komfort. O příjemné prostředí pro život rozhodně nejde. Nemluvě o elektřině. Staré hliníkové rozvody a nedostatečné jištění, kabel pro připojení k internetu válející se na podlaze podél stěn, v lepším případě v nevzhledných plastových lištách. To vše lze změnit.
)
Zbytečně neriskujte
Určitě pak platí, že investicí do rekonstrukce bytu v rekonstruovaném domě dotáhneme původní záměr SVJ do důsledku. Lidé si přitom často ani nejsou vědomi, že například již nebezpečnými elektrickými rozvody v kombinaci s podpojištěním bytu a jeho vybavení dokonce mohou riskovat nepěkné vyhlídky trvalého zadlužení v případě požárem způsobených škod. V horším případě pak i bezdomovectví.
)
Dílčí zvelebení bytu nestačí
Prostě určitě nestačí pouhá rekonstrukce bytového jádra, případně nová kuchyňská linka a výmalba. To jen zlepší obytný komfort, ale jádro problémů zůstane nedotčeno. K rekonstrukci bytu je třeba přistupovat komplexně a začít je třeba hrubou silou a výměnou rozvodů a instalací. A to včetně nového odvětrávání koupelny a záchodu, jejich osvětlení v sádrokartonovém podhledu apod. Důsledně zrekonstruovaný byt nepoznáme jen opticky na první pohled podle vzhledu povrchů a vnitřního vybavení. Když do bytu vstoupíte, bude nejlépe hned u dveří umístěna nová bytová elektrická rozvodnice s novým jištěním. A vše již bude samozřejmě v mědi a realizované podle platných norem. Navíc zde může být umístěna i rozvodnice datová. Otázka nezní, proč se bát rekonstrukce bytu, ale proč se bát pravého opaku!
)
