Mnoho Čechů, obzvláště starší generace, si myslí, jaké ohromné milionové hodnoty v podobě svého domu vlastní. Ve skutečnosti však vychází spíše ze svých představ a emocí než z reality. A nakonec musí slevit až miliony, pokud na prodeji trvají. Není vůbec výjimkou, že předražené staré domy mají nakonec hodnotu pouhého pozemku, vlastně ani tu ne, protože demolice také stojí nemalé peníze. Podle výzkumu agentury STEM převyšuje hodnota starých domů sotva hodnotu pozemku v případě více jak 522 tisíc budov.
Čím větší dům, tím větší bohatství? Omyl!
Pod tlakem prudkého růstu cen nemovitostí obzvláště posledních let nabyli mnozí vlastníci nemovitostí představy, že jsou neuvěřitelně bohatí. Možná je to dáno nejen cenami nemovitostí na trhu, ale i vysokými částkami, na jaké jsou staré domy pojištěné. Pokud ale pojišťovák pojistí váš dům třeba na 15 milionů korun, ve skutečnosti můžete při prodeji dostat třeba i jenom třetinu a vlastně největší hodnotu má pozemek s velkou zahradou.
Každého vlastníka starého domu totiž čeká těžká otázka: Prodat pod cenou (tedy tou, o jaké si mysleli, že je reálná), zrenovovat, nebo zbourat? Mnoho vlastníků starých domů se považuje za multimilionáře. Dáno je to již jen stavebními zvyklostmi, které panovaly zhruba do konce milénia. Čím větší dům, tím větší bohatství. Jenže dnes lidé radši upřednostní menší dům s podlahovou užitnou plochou do cca 150 m2, ale s minimálními energetickými nároky a skvěle řešenými dispozicemi.
)
)
Honosné pasti na peníze
Na první pohled honosně vypadající velké domy přitom nejsou často ničím jiným než pastmi na peníze. A kromě nezbytné nákladné rekonstrukce včetně komplexního zateplení a změny topného systému mají také problém s dispozicemi. Co vyhovovalo dříve, je již dnes zcela nežádoucí a mrtvé. Chodba, ze které procházíte samostatnými dveřmi do obýváku, druhými do kuchyně a třetími do jídelny? Snad v žádné současné novostavbě již nic takového nenajdete. Hlavní obytný prostor přestavuje spojení těchto tří místností. Otevření.
Staré domy jsou prostě technicky i morálně zastaralé, což se projeví i na prodejní ceně. A pokud majitel nechce zlevnit, stane se z nemovitosti neprodejný ležák, který nadále chátrá a jeho hodnota se stále snižuje. Nejméně ztrácí na hodnotě domy, které byly zrekonstruované v nejvyšších standardech a nyní mají nízké energetické náklady. Takových budov je ovšem minimum.
)
Obrovský nesoulad mezi očekáváním prodávajících a skutečným stavem jejich nemovitosti
Obzvláště v odlehlejších regionech, kde nejsou ceny pozemků tak vysoké jako v okolí větších měst, pak razantní snížení prodejní ceny představuje obrovský nesoulad mezi očekáváním prodávajících a skutečným stavem jejich nemovitosti. Plyne to z rozsáhlého průzkumu agentury STEM, jehož data analyzovala Asociace výrobců minerální izolace.
Dokonce 73 % starších domů v ČR nevyhovuje aktuálním standardům a potřebám, ale jejich majitelé to nechtějí vidět. Sní o tom, že sedí na zlatém vejci, které z nich udělá boháče. Omyl. Podle průzkumu STEM si havarijní stav připouští pouze 17 % majitelů starších budov, 14 % akceptuje potřebu větších úprav, ovšem pouze 3 % lidí dovedou svůj dům označit nekompromisně za nevyhovující ruinu. 56 % majitelů, čili většina, si pak pouze připouští, že jim už něco začíná nevyhovovat. Třeba roční cena za vytápění, nebo stále padající jističe, případně vůbec nemožnost dům v zimě pořádně vytopit.
)
Opravdu sedíme na pokladech?
Oproti tomu je však realita tristní. Podle stejného průzkumu STEM totiž 73 % starších rodinných domů v ČR nikdy neprošlo kompletním zateplením a s tím související rekonstrukcí. Tyto domy pak nevyhovují jak současným požadavkům na komfort a energetickou úspornost, tak požadavkům na zdravé a bezpečné bydlení. Vlhkost, plísně, zastaralé rozvody, stará okna, vysoké provozní náklady, to vše představuje ohromná rizika. Lidé si však na nedostatky svých bohužel nehýčkaných nemovitostí zvykli. A stále si myslí, že obrovské ceny nemovitostí znamenají, že sedí na pokladu. Pokud by se ale měla rekonstrukce takového domu pohybovat ve vyšších částkách než stavba domu nového, proč by měl někdo vydávat za ruinu miliony?
)
Spíše emocionální než racionální přístup
„Češi jsou slepí vůči technickému stavu svého domu – na nedostatky si zkrátka zvykli anebo nemají finanční možnost a motivaci komplexní renovaci provést,“ řekla architektka Marcela Kubů, ředitelka Asociace výrobců minerální izolace, a dodala: „Domy postavené zejména svépomocí z tehdy dostupných, často nekvalitních materiálů, vnímají spíš emocionálně než racionálně. Jenže dnes už takové domy vyžadují kompletní rekonstrukci. Od sítí přes otopnou soustavu, okna a střechu, až po zateplení. A to může stát klidně 3 i více milionů korun.“
Podle průzkumu se nejvíce liší očekávání a realita u domů postavených za socialismu a v 90. letech 20. století. Jen domů postavených do roku 1980 je v ČR 716 tisíc, podle průzkumu STEM jich však prošlo kompletním zateplením a rekonstrukcí pouze 27 %, v některých regionech je to dokonce jenom 13 % (Královéhradecký a Karlovarský kraj).
)
„To znamená, že přibližně 522 tisíc domů potřebuje kompletní rekonstrukci – minimálně v rozsahu zateplení, výměny rozvodů a základních stavebních úprav, aby splňovaly základní standardy důstojného a bezpečného bydlení,“ upřesnila architektka Marcela Kubů.
Domy z této éry jsou navíc často zbytečně rozměrné: „Mají nevhodné dispozice a konstrukčně neodpovídají dnešním standardům bydlení,“ dopnil stavební inženýr Radek Prokop. A právě to všechno se promítá do reálných tržních cen starých domů. Dříve byl totiž kladen důraz především na co největší zastavěnou plochu a počet podlaží než na energetickou úspornost, provozní náklady a komfortní bydlení.
„Kupující dnes kladou důraz na nízké provozní náklady, kvalitní izolace, efektivní dispozice a snadnou údržbu. Dříve byla velikost domu symbolem bohatství. Dnes lidé řeší, jak dům funguje – jak se vytápí, jak se udržuje a kolik stojí jeho provoz. Energetický štítek se stal zásadním parametrem. Pokud je dům dobře dispozičně řešený, 150 m2 jim bohatě stačí,“ vysvětlil Tomáš Jelínek, ředitel realitní kanceláře Century 21.
)
Bohužel jsou současnou realitou přemrštěné představy majitelů starších nemovitostí. Nejsou ochotni jednat racionálně a zohlednit realitu trhu. Podobné problémy se pak týkají i dědických řízení, kdy si každý dědic myslí, že dostane miliony, ale ve skutečnosti bude rád, že mu v kapse zašustí 1. Zastaralost a přemrštěnost cen jsou důvodem stagnace prodejů, obzvláště v odlehlejších regionech, kde jsou i nízké ceny parcel.
Otázka je jednoduchá. Kompletně zrenovovat, nebo raději zbourat? No jo, pak si ale nemohu koupit ruinu za mnoho milionů korun. Česko se postupně stalo skanzenem neprodejných investičních pastí. Co s tím?
Zdroj: Asociace výrobců minerální izolace, STEM, Mediakom
