Propad výstavby rodinných domů v Česku: Proč Češi přestávají stavět?

Na propad v českém stavebnictví jsme upozornili v listopadu loňského roku článkem Počty stavebních povolení padly na dno. Vlastní dům se zahradou byl dlouhá desetiletí a staletí nedílnou součástí českého snu, ve 20. století pak symbolem úspěchu střední třídy. Bohužel se však vlastní dům stává pro čím dál větší část naší společnosti finančně i procesně nedosažitelným luxusem. Co přesně stojí za touto stavební paralýzou a jaké nové cesty se investorům otevírají, pokud vůbec nějaké?

Současný nezájem o zahajování nových staveb rodinných domů není náhodný výkyv. Jde o výsledek souběhu tří zásadních faktorů, které proměnily tradiční stavění svépomocí i na klíč v extrémně rizikovou disciplínu. A hlavně drahou.

Podívejme se na tvrdá data ČSÚ z jara 2026. Celkový stavební trh vykazuje známky oživení, tedy meziroční celkový nárůst o 3,4 % (pozemní stavitelství o 6,4 %) a zahájena byla výstavba 9 713 bytů, což je meziroční růst o 16,9 %. Ovšem tento mírný nárůst je tvořen téměř výhradně novou výstavbou větších bytových domů zejména v Praze, Středočeském a Jihomoravském kraji.

Kritický propad u rodinných domů potvrzuje naopak meziroční pokles počtu dokončených bytů v rodinných domech o pětinu. U zahajovaných staveb rodinných domů pokračuje pokles z předchozích let, kdy se objemy propadly na nejnižší hodnoty za posledních 8 let. Průměrná doba výstavby rodinného domu se natáhla na 45 měsíců a zájem se přesouvá k jednoduchým malým stavbám a prefabrikaci, jejichž podíl na celkovém počtu dokončených rodinných domů stoupl na 13,4 % (nejvíce v Libereckém a Středočeském kraji). Pustit se bezhlavě do výstavby rodinného domu může bez pečlivého plánování jen šílenec.

Za hlavní důvody propadu výstavby rodinných domů lze označit rozdíl v očekávání a realitě financování, povolovací paralýzu a změnu spotřebitelského chování.

Rozdíl v očekávání a realitě financování znamená, že hypoteční trh se sice částečně stabilizoval, i když úroky zůstávají oproti stavu ještě před pěti až šesti lety vysoké. Největším problémem jsou však celkové investiční náklady na stavbu (materiály i lidskou práci), pro běžnou střední třídu se stavba rodinného domu svépomocí i na klíč stala příliš velkým finančním a časovým rizikem.

Jednoduše řečeno doba, kdy se dům dal postavit za dva roky s pevně fixovaným rozpočtem, je pryč. Průměrná doba výstavby rodinného domu se v České republice vyšplhala na 45 měsíců. Téměř čtyři roky v provizoriu znamenají pro investory enormní zátěž – zejména v kombinaci s úroky z překlenovacích úvěrů a neustálým tlakem na ceny řemeslných prací a materiálů v průběhu času. Strach z toho, že stavbě dojdou třeba v půlce cesty peníze, je momentálně největší brzdou poptávky.

Povolovací paralýza je spojena s novelou stavebního zákona a dozvuky problémů s digitalizací stavebního řízení. Investoři odkládali začátky projektů a někteří to dělají dosud. Povolovací procesy na úřadech de facto brzdí rychlou reakci trhu a prodlužují dobu před samotným kopnutím do země.

Bohužel nová legislativa sice slibovala zrychlení, realita na stavebních úřadech ale ukazuje opak. Nedostatek personálních kapacit, přetrvávající nejasnosti kolem digitálních systémů a složitá byrokracie nutí řadu stavebníků projekty odkládat. Získat klíčové razítko stále vyžaduje obrovskou dávku trpělivosti a často i měsíce čekání navíc.

Důležitá je také změna spotřebitelského chování. Kvůli drahým energiím a vysokým nákladům na metr čtvereční (pozemku i stavěného domu) lidé ustupují od velkých projektů. Preferují raději koupi bytu s terasou, investici do rekonstrukce starší nemovitosti nebo rozšiřování stávajících prostor (promyšlené přístavby, celoroční zimní zahrady, bioklimatické pergoly). Takové kroky vycházejí levněji a jsou mnohem jednodušší než kompletní nová výstavba. Pokud pak lidé volí rodinný dům, zmenšují se jak velikosti parcel, tak budov na nich včetně užitných ploch. Hledají se různá univerzální řešení, koncepty typových staveb, skládají se různé stavební systémy. Kdo vyrábí převážně jeden typ stavebního materiálu a jeho řady, přibírá si alternativně další důležité stavební akvizice.

Éra mamutích dvoupatrových domů s obytnou plochou více než 200 metrů čtverečních definitivně skončila. Zkušenosti s nestabilními cenami energií v uplynulých letech naučily Čechy přemýšlet ekonomicky. Lidé se už neptají pouze na to, za kolik dům postaví, ale především kolik bude stát jeho provoz i za deset, dvacet let. Vítězí opatrnost a radikální přehodnocování prostorových nároků.

Možná řešení můžeme rozdělit na makroekonomické systémové změny a na kroky a opatření, která mohou stavební firmy a dodavatelé aplikovat směrem k zákazníkům okamžitě.

Na systémové a legislativní úrovni je nezbytné odblokování stavebního řízení. Hlavní prioritou politiků a úřadů musí být reálné zrychlení stavebního řízení a dotažení jeho digitalizace na úrovni obcí a krajů, aby přípravy staveb a výstavby netrvaly dlouhé roky. Důležitá je také podpora alternativní výstavby, tedy legislativní uvolnění a revize norem pro výstavbu z různých materiálů. Stát by měl více podporovat takovou výstavbu, která může probíhat rychleji a s předem daným fixním rozpočtem. To však neznamená, že by měl upřednostňovat jedny stavební materiály před jinými.

Aby firmy v segmentu výstavby rodinných domů a dodávek materiálů oživily poptávku, musí zcela změnit marketingový narativ. Už nelze prodávat jen hrubou stavbu nebo stavbu domu na klíč, je třeba prodávat i finanční jistotu. Investoři jsou totiž paralyzováni strachem z prodražení staveb. Je nutné zaměřit se na technicky přesný obsah, tvořit detailní případové studie, natáčet odborné rozhovory nebo edukativní podcasty, které krok za krokem demystifikují proces stavby, ukážou reálné rozpočty a vysvětlí, jak optimalizovat náklady už ve fázi projektu.

Zásadnější je také zmenšení formátů a chytřejší dispozice. To znamená prosazovat v katalozích a projektech optimalizované menší domy (např. efektivní 4+kk na 90 m² a s minimem hluchých chodeb) namísto zastaralých rozlehlých dispozic.

Investor by vlastně měl vidět jasný balíček služeb. Dozvědět se, jak dům postavit a jaký, jak do něj integrovat chytré a úsporné technologie a jak to celé ufinancovat, včetně možné pomoci ve formě nově zaváděných bezúročných úvěrů od státu namísto původního dotačního programu NZÚ. A pak je zde jedna věc, o které se nerado mluví. Pokud by česká koruna měla být jako měna brzdou rozvoje, měli bychom zvážit přistoupení k euru.

Zdroj: Český statistický úřad, ČESKÉSTAVBY.cz, novazelenausporam.cz