Nájemci platí od Nového roku více takzvaných drobných oprav. Limit se zvýšil na 1500 Kč plus doprava

Jako cíl novely nařízení vlády je prezentována snaha zohlednit aktuální cenové relace, hlavně dopady inflace na limity stanovené v roce 2015. Zároveň také snaha snížit spory mezi nájemci a pronajímateli. Potíž je ale v tom, co si nájemník pronajme, v jakém je byt stavu. A od koho. Pokud si totiž pronajmete například byt o celkové podlahové užitné ploše 50 m², kde je většina vybavení v zoufalém stavu, počítejte navíc možná už v prvním roce s částkou až 7500 Kč + náklady na dopravu řemeslníků a materiálu. To se navíc může opakovat každoročně. Když připočítáte provizi realitní kanceláři (obvykle 1 měsíční nájem) a vratnou kauci (finanční jistotu) pronajímateli (násobek až trojnásobek nájmu), která se dost často z „nějakého závažného důvodu nevrací“, nájemní bydlení se pořádně prodraží. Připočítat je také nutné již stávající inflační zatížení nájemníků a obvykle každoročně rostoucí ceny nájmů. Proč není jednoduše možné, aby se veškeré nezbytné opravy hradily z nájmu, jehož výše tomu bude logicky odpovídat? Protože Česko.

• Limit na jednu opravu: Zvýšení z 1 000 Kč na 1 500 Kč
• Roční limit oprav na m²: Zvýšení ze 100 Kč/m² na 150 Kč/m²
• Náklady na dopravu: Náklady na dopravu hradí nájemce a nezapočítávají se do nákladů na opravu
• Upřesnění běžné údržby: V § 4 novely bylo přidáno písmeno h), které rozšiřuje seznam zařízení, jejichž pravidelná údržba spadá pod povinnost nájemce
• Budoucí valorizace: Nově se stanovuje mechanismus pro budoucí automatické úpravy částek podle každoroční míry inflace

Novela je účinná od 1. 1. 2026, ale na opravy a náklady vzniklé před tímto datem se použije dosavadní úprava. Na opravy a náklady od 1. 1. 2026 se již použijí nové limity a pravidla. Pozor však, pokud jsou ve smlouvě sjednány pro nájemce příznivější podmínky (např. nižší limity nebo užší vymezení běžné údržby), mají tato ujednání v případě sporu přednost před novelizovaným nařízením. To v praxi znamená, že pronajímatel se nemůže dovolávat vyšších limitů z nařízení, pokud je platná smlouva pro nájemce výhodnější. Pronajímatelům se proto doporučuje v nájemních smlouvách otázku běžné údržby a drobných oprav řešit bez konkrétních částek, s přímým odkazem na platnou právní úpravu. A logicky nájemníkům nelze doporučit nic jiného, než trvat na stávajícím znění smlouvy, pokud je pro ně výhodnější.

Podle věcného vymezení se za drobné opravy považují:

a) opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt,

b) opravy jednotlivých částí dveří a oken a jejich součástí, kování a klik, výměny zámků včetně elektronického otevírání vstupních dveří bytu a opravy kování, klik, rolet a žaluzií u oken zasahujících do vnitřního prostoru bytu,

c) opravy a výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech, opravy zařízení pro příjem satelitního televizního vysílání, opravy audiovizuálních zařízení sloužících k otevírání vchodových dveří do domu, opravy řídicích jednotek a spínačů ventilace, klimatizace a centrálního vysavače, opravy elektronických systémů zabezpečení a automatických hlásičů pohybu,

d) výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt,

e) opravy a výměny uzavíracích armatur na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, výměny sifonů a lapačů tuku,

f) opravy a certifikace bytových měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody, opravy hlásičů požáru a hlásičů kouře, opravy regulátorů prostorové teploty u systémů vytápění umožňujících individuální regulaci teploty,

g) opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní,

h) opravy kamen na pevná paliva, plyn a elektřinu, kouřovodů, kotlů etážového topení na elektřinu, kapalná a plynná paliva, kouřovodů a uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení,

i) výměny drobných součástí předmětů uvedených v písmenech g) a h).

Nadále platí dosavadní vymezení, co je běžná údržba bytu (např. malování, čištění, běžné udržování zařízení) a co jsou drobné opravy podle výčtu věcí v § 4 (např. opravy baterií, sifonů, sporáku, kuchyňské linky apod. (zde ale přibylo písmeno h, viz výše tučně). Opravy tedy lze v zásadě dělit na běžnou údržbu a drobné opravy, které hradí nájemce, a na větší, neobvyklé a konstrukční opravy bytu a domu, které hradí pronajímatel.

Do kategorie „drobné opravy“ hrazené nájemcem spadlo více oprav a zvýšil se finanční limit na 1 500 Kč + doprava. Pokud se na téže věci provádí několik navazujících oprav, posuzuje se součet nákladů. A pokud tento součet nepřesáhne 1 500 Kč, jde stále o drobnou opravu. Bez ohledu na to, na jakou částku se vyšplhá doprava, kterou si řemeslníci běžně účtují.

Dosud také platilo, že pokud součet nákladů na drobné opravy podle § 4 a § 5 v kalendářním roce přesáhl částku 100 Kč na 1 m² podlahové plochy bytu, další opravy už se za „drobné“ nepovažovaly a nenesl je nájemce. Nyní se tato částka zvyšuje na 150 Kč/m². Opět bez ohledu na výši nákladů na dopravu.

Co se týká dopravy, v § 5 se ruší slova „a jiné náklady spojené s opravou“. Nově je tedy výslovně řešena pouze doprava, nikoli neurčitá kategorie „jiné náklady spojené s opravou“.

Novela zasahuje i do § 2 nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Dosud platilo, že běžnou údržbou je i pravidelná prohlídka a čištění některých zařízení uvedených v § 4 písm. g) (např. vodovodní baterie, sprchy, dřezy, spotřebiče v kuchyni atd.). Nově se toto ustanovení rozšiřuje tak, že odkazuje na zařízení uvedená v § 4 písm. g) a h). Písmeno h) přitom zahrnuje zejména kamna na pevná paliva, plyn a elektřinu, kouřovody, kotle etážového topení a související armatury a termostaty (s výjimkou radiátorů a rozvodů ústředního topení).

To znamená, že za běžnou údržbu hrazenou nájemcem se výslovně považují také pravidelné kontroly funkčnosti a čištění určitých topných zařízení v bytě (kamen, kotlů, kouřovodů a podobně), pokud jsou součástí bytu. Role nájemce při běžné péči o tato zařízení je tedy výslovně zdůrazněna.

Zdroj: zakonyprolidi.cz, mmr.gov.cz, pravniprostor.cz, son.cz, e-sbirka.cz