Nájemci platí od roku 2026 více drobných oprav. Limit se zvýšil na 1 500 Kč plus doprava

Limity platily beze změny od roku 2016. Cílem novely je podle Ministerstva pro místní rozvoj, aby částky odpovídaly dnešní cenové úrovni. Ministr při jejím schválení 29. října 2025 uvedl, že zvýšení odráží inflaci a vývoj cen od roku 2015, kdy byly částky stanoveny, a nejde o vyšší zatížení nájemců, ale o přizpůsobení pravidel ekonomickým podmínkám.

Nájemce to přesto vyjde dráž. V bytě s podlahovou plochou 50 m² může za drobné opravy zaplatit až 7 500 Kč za kalendářní rok, a to každý rok znovu. Navíc platí dopravu řemeslníků a běžnou údržbu, například malování nebo čištění odpadů, které se do limitu nepočítají.

K tomu se přidávají další náklady nájemního bydlení, třeba provize realitní kanceláři. Jistota (kauce) nesmí spolu se smluvní pokutou přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného a pronajímatel ji při skončení nájmu vrací i s úroky, po započtení dluhů z nájmu (§ 2254 občanského zákoníku). Nájemné se podle inflace samo nezvyšuje: zvyšování si strany mohou ujednat ve smlouvě (§ 2248), jinak smí pronajímatel navrhnout zvýšení nejvýš na srovnatelné nájemné v místě a nejvýš o 20 % za tři roky (§ 2249), viz článek Co se vám vyplatí, když vzroste nájem.

Platit všechny opravy z nájemného je možné, pokud se na tom strany dohodnou. Smlouva může drobné opravy přenést na pronajímatele, nepřihlíží se jen k ujednáním, která práva nájemce zkracují.

• Limit na jednu opravu (§ 5): z 1 000 Kč na 1 500 Kč. Platí pro opravy a výměny, které nejsou vyjmenované v § 4.
• Roční limit (§ 6): ze 100 Kč/m² na 150 Kč/m² podlahové plochy bytu.
• Doprava: do nákladů na jednu opravu se nezapočítávala ani dříve a hradil ji nájemce. Nově nařízení výslovně stanoví, že se nezapočítává ani do ročního limitu a hradí ji nájemce.
• Jiné náklady spojené s opravou: tato slova z § 5 zmizela. Z limitu jedné opravy je tak výslovně vyňata už jen doprava.
• Běžná údržba (§ 2): nově zahrnuje i pravidelné prohlídky a čištění předmětů z § 4 písm. h), tedy kamen, kotlů etážového topení a kouřovodů. Dosud šlo jen o předměty z písm. g), třeba baterie nebo sporáky.
• Bez valorizace: automatické zvyšování limitů podle inflace schválené nařízení neobsahuje. S každoroční úpravou počítal jen původní návrh, do konečného znění se nedostala. Limity se změní, jen když vláda nařízení znovu novelizuje.

Novela nemá přechodná ustanovení ani zpětnou účinnost. Opravy provedené do 31. prosince 2025 se proto posuzují podle dosavadních limitů, opravy od 1. ledna 2026 podle nových. Roční limit za rok 2026 se počítá už ze 150 Kč/m².

Záleží ale na smlouvě. Odkazuje-li na platný předpis, uplatní se nové limity automaticky. Je-li v ní pevná částka, například 1 000 Kč za opravu, novela ji podle výkladu advokátů sama nezvyšuje a vyšší limit lze sjednat jen dodatkem. Pronajímatelům se proto doporučuje řešit drobné opravy ve smlouvě bez konkrétních částek, odkazem na platnou právní úpravu.

Smlouva může být pro nájemce výhodnější než nařízení, třeba s nižšími limity nebo užším vymezením údržby. Horší být nemůže: k ujednáním, která zkracují práva nájemce bytu, a ke zjevně nepřiměřeným povinnostem se nepřihlíží (§ 2235 a 2239). K ujednání „nájemce platí všechny opravy do 5 000 Kč“ se tedy nepřihlíží a platí nařízení. Nájemce s výhodnější smlouvou nemusí na dodatek s vyššími limity přistoupit. Co dalšího do smlouvy patří, radí článek Co má obsahovat nájemní smlouva.

Výčet platí beze změny od roku 2016. Vyjmenované opravy a výměny platí nájemce bez ohledu na cenu jedné opravy, do ročního limitu se ale započítávají.

Podle věcného vymezení se za drobné opravy považují:

a) opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt,

b) opravy jednotlivých částí dveří a oken a jejich součástí, kování a klik, výměny zámků včetně elektronického otevírání vstupních dveří bytu a opravy kování, klik, rolet a žaluzií u oken zasahujících do vnitřního prostoru bytu,

c) opravy a výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech, opravy zařízení pro příjem satelitního televizního vysílání, opravy audiovizuálních zařízení sloužících k otevírání vchodových dveří do domu, opravy řídicích jednotek a spínačů ventilace, klimatizace a centrálního vysavače, opravy elektronických systémů zabezpečení a automatických hlásičů pohybu,

d) výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt,

e) opravy a výměny uzavíracích armatur na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, výměny sifonů a lapačů tuku,

f) opravy a certifikace bytových měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody, opravy hlásičů požáru a hlásičů kouře, opravy regulátorů prostorové teploty u systémů vytápění umožňujících individuální regulaci teploty,

g) opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní,

h) opravy kamen na pevná paliva, plyn a elektřinu, kouřovodů, kotlů etážového topení na elektřinu, kapalná a plynná paliva, kouřovodů a uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení,

i) výměny drobných součástí předmětů uvedených v písmenech g) a h).

Nájemce dál provádí a hradí jen běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu, o ostatní se stará pronajímatel, který udržuje byt a dům ve stavu způsobilém k užívání (§ 2257 občanského zákoníku). Drobné opravy se týkají jen vybavení, které je součástí bytu a patří pronajímateli (§ 3 nařízení). Spotřebiče, které si nájemce přinesl, si opravuje sám.

Beze změny zůstává i:

• běžná údržba, tedy malování, opravy omítek, tapetování, čištění podlah, obkladů a odpadů až ke stoupačkám nebo kontrola hlásiče kouře včetně výměny baterie (§ 2),
• sčítání souvisejících oprav téže věci, které na sebe časově navazují (§ 5),
• výpočet plochy pro roční limit: počítá se byt i prostory, které užívá jen nájemce, sklepy, které nejsou místnostmi, balkony, lodžie a terasy polovinou (§ 6).

Drobných oprav je víc proto, že se zvedl cenový limit, výčet se nerozšířil. Oprava nebo výměna, která v § 4 není, je drobnou opravou, jen když nestojí víc než 1 500 Kč. Je-li dražší, nejde o drobnou opravu a platí ji celou pronajímatel. Dopravu platí nájemce vždy navíc.

Příklad – vodovodní baterie: opravy mísicích baterií a výměny jejich drobných součástí, třeba kartuše nebo těsnění, jsou ve výčtu (§ 4 písm. g a i), nájemce je proto platí bez ohledu na cenu. Výměna celé baterie ve výčtu není, posuzuje se podle ceny: stojí-li nová baterie i s prací nejvýš 1 500 Kč, platí ji nájemce, je-li dražší, pronajímatel. Další příklady najdete v přehledu Drobné opravy v nájemním bytě 2026.

Roční limit: přesáhne-li součet drobných oprav za kalendářní rok 150 Kč na metr čtvereční podlahové plochy, další opravy v tom roce už drobné nejsou a platí je pronajímatel. Byt 50 m² bez sklepa a balkonu má limit 7 500 Kč. Byt 60 m² se sklepní kójí 4 m² a balkonem 6 m² se počítá jako 60 + 2 + 3 = 65 m², limit je tedy 9 750 Kč za rok. Účtenky za opravy si proto schovávejte.

Do konce roku 2025 byly běžnou údržbou pravidelné prohlídky a čištění jen u předmětů z § 4 písm. g), například vodovodních baterií, sprch, ohřívačů vody nebo sporáků. Od 1. ledna 2026 k nim přibyly předměty z písm. h): kamna na pevná paliva, plyn a elektřinu, kouřovody, kotle etážového topení a jejich armatury a termostaty. Radiátory a rozvody ústředního topení mezi ně nepatří.

Pravidelné prohlídky a čištění kotle etážového topení, kamen a kouřovodů v bytě tedy nájemce výslovně platí jako běžnou údržbu, která se do ročního limitu nepočítá. Opravy těchto zařízení a výměny jejich drobných součástí platí jako drobné opravy už od roku 2016 (§ 4 písm. h a i). Montáž a opravy plynových a elektrických zařízení smějí dělat jen odborně způsobilé firmy a živnostníci s oprávněním (zákon č. 250/2021 Sb.), servis plynového kotle proto svěřte servisní firmě.

Aktualizované znění k 8. 10. 2026. Článek vyšel v lednu 2026. Text byl opraven podle nařízení vlády č. 308/2015 Sb. ve znění účinném od 1. ledna 2026 i v původním znění, nařízení vlády č. 493/2025 Sb. a občanského zákoníku. Opravili jsme tvrzení, že novela doplnila do § 4 písmeno h), že zavádí automatickou valorizaci limitů a že povinnost nájemce platit dopravu je nová.

1. Nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu, ve znění od 1. 1. 2026, § 2–6, https://www.e-sbirka.cz/sb/2015/308
2. Nařízení vlády č. 308/2015 Sb., znění od 1. 1. 2016 do 31. 12. 2025, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2015-308/zneni-20160101
3. Nařízení vlády č. 493/2025 Sb., kterým se mění nařízení vlády č. 308/2015 Sb., https://www.e-sbirka.cz/sb/2025/493
4. Ministerstvo pro místní rozvoj: Vláda schválila pravidla pro výpočet nákladového nájemného a aktualizaci limitů drobných oprav v bytech, 29. 10. 2025, https://mmr.gov.cz/cs/ostatni/web/novinky/vlada-schvalila-pravidla-pro-vypocet-nakladoveho-n
5. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2235, 2239, 2248, 2249, 2254 a 2257, https://www.e-sbirka.cz/sb/2012/89
6. Zákon č. 250/2021 Sb., o bezpečnosti práce v souvislosti s provozem vyhrazených technických zařízení, § 7, https://www.e-sbirka.cz/sb/2021/250
7. Mládek, R.: Vadné nařízení vlády č. 493/2025 Sb. a dopady fixace limitu drobných oprav na pronajímatele, epravo.cz 15. 7. 2026, https://www.epravo.cz/top/clanky/vadne-narizeni-vlady-c-4932025-sb-a-dopady-fixace-limitu-drobnych-oprav-na-pronajimatele-121333.html
8. Kasl, J.: Běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu, Právní prostor 10. 2. 2016, https://www.pravniprostor.cz/clanky/obcanske-pravo/bezna-udrzba-a-drobne-opravy-souvisejici-s-uzivanim-bytu