Novela o bytovém spoluvlastnictví (Foto: Shutterstock) Zobrazit fotky zobrazit 3 fotky

Novelu zákona o bytovém spoluvlastnictví podepsal prezident Miloš Zeman 3. dubna 2020. Účinnosti nabude 1. července 2020. V následujícím článku přinášíme přehled těch nejzásadnějších změn. Patří mezi ně například zjednodušení schvalovacích procesů uvnitř SVJ nebo částečné zrušení předkupního práva.

1. Zjednodušení změny prohlášení

Stávající (resp. brzy již minulá) úprava vyžaduje pro změnu prohlášení téměř vždy písemný souhlas všech vlastníků jednotek v domě. Získat podpisy všech vlastníků podílů v domě mnohdy představuje doslova nadlidský úkol. 

To se ale mění. Nejsnáze si nový princip změny prohlášení ukážeme na příkladu

Majitel garáže dole v domě plánuje provést změnu užívání prostoru na provozovnu. Rád by si zde otevřel salón krásy.  To by znamenalo nárůst ruchu a hluku. V případě, že se nebude měnit velikost podílu jednotlivých vlastníků jednotek na společných částech domu (tedy velikost garáže/provozovny), majitel garáže bude nově pro uskutečnění svého plánu potřebovat pouze souhlas nadpoloviční většiny všech jednotek a písemný souhlas každého vlastníka, kterého se prohlášení dotkne. Dokument s připojenými podpisy vlastníků majitel garáže upotřebí pro podání žádosti o změnu na stavební úřad. 

Nová úprava přináší velmi pozitivní zprávu také pro ta společenství vlastníků, která mají již od začátku nejasně, nepřesně či chybně sepsaná prohlášení vlastníků. Mezi jejich časté nedostatky patří např. neurčité vymezení právního charakteru balkonů a lodžií či záměny sklepních kójí a půdních místností. 

2. Hlásit budete muset podnikání z bytu i stavební úpravy

Každý, kdo se chystá podnikat z bytu, a zároveň tím zvýšit hluk, musí tuto skutečnost nahlásit osobě odpovědné za správu domu. To se týká nejen takových činností, jakými je např. relativně hlučný provoz krejčovského salónu v bytě, ale také poskytování ubytování prostřednictvím platformy, jakou je např. Airbnb. Stejná oznamovací povinnost platí i v případě plánovaných stavebních úprav. 

3. Nucený prodej jednotky vlastníka

Do současnosti jsme se s nuceným prodejem v praxi příliš nesetkali. Důvodem byla složitost stávajícího ustanovení, které bylo natolik komplikované, že jej prakticky nebylo možné využít. 

Nová úprava přináší vyhlídky na lepší budoucnost pro ty, kteří se potýkají s hlučnými a nadměrně rušivými vlastníky ostatních jednotek. Dle dosud ještě platné úpravy je „nepřizpůsobivým“ obyvatelům domu možné pouze pohrozit, že by o prodeji jejich bytu mohl rozhodnout soud. Od července bude reálné tuto hrozbu i naplnit. 

4. Přechod dluhů v případě prodeje bytu

Pokud jsou dluhy spojené s úhradou záloh na služby či fondem oprav správně vypočteny správcem domu, přecházejí na nového majitele. Nově by se proto kupující neměl spokojit s předloženým „potvrzením o bezdlužnosti“, ale měl by vyžadovat dokument vydaný přímo správcem domu. 

5. Změny stanov již nevyžadují formu notářského zápisu

Stanovy nově vyžadují formu notářského zápisu pouze při zakládání společenství vlastníků. Následné změny již formu notářského zápisu nevyžadují. 

6. Náhradní shromáždění

Posun k zjednodušení přináší i přesnější úprava rozhodování mimo zasedání společenství vlastníků. Zákon nově připouští svolání náhradního shromáždění v případě, že nebude shromáždění usnášeníschopné (tento institut byl dosud výsadou bytových družstev). K usnesení bude na náhradním shromáždění stačit pouze 40% účast. 

7. Změna stanovení poměru výše příspěvků do fondu oprav

Změnu poměru výše příspěvků na správu domu a pozemku (fond oprav) je možné provést jen pomocí změny stanov. Jak již bylo řečeno, jejich změna nově nebude vyžadovat formu notářského zápisu. O celkové výši příspěvku se pak rozhoduje na shromáždění. Novela navíc upřesňuje, že pokud není v prohlášení uvedeno jinak, řídí se poměr velikostí spoluvlastnických podílů. 

8. Zjednodušení zakládání a vzniku společenství vlastníků jednotek

Povinnost založit společenství vlastníků vzniká v každém domě s nejméně 5 jednotkami a 4 různými vlastníky. Stejně jako doposud se zakládá schválením stanov a zápisem do rejstříku. Novela tento proces zjednodušuje a upřesňuje. 

9. Předkupní právo – jedna z nejzásadnějších změn

Dochází k výraznému omezení předkupního práva při převodu spoluvlastnického podílu. Nově se již nebude vztahovat například na prodej garážového stání, pozemku kolem domu nebo sklepní kóje. Zachování předkupního práva zůstává v případech, kdy spoluvlastnictví vzniklo v důsledku dědění nebo jiné skutečnosti, kterou noví vlastníci nemohli ovlivnit.

10. Pronajímatel bude moci vyžadovat smluvní pokutu

Pronajímatel si s nájemcem v nájemní smlouvě nově může sjednat pokutu v případě porušení povinnosti ze strany nájemce. Ta by ovšem v součtu se složenou kaucí neměla přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. 

11. Bytová družstva už nemusí mít web

Pro družstva přestala platit povinnost zřizovat internetové stránky, pakliže takovou povinnost nemá družstvo vymezenou ve stanovách. Mezi další novinky týkající se družstev patří například, že při splnění zákonných podmínek budou moci bytová družstva rozdělovat až třetinu zisku mezi své členy.