Velký třesk na stavebních úřadech se zatím odkládá: Co se dosud změnilo pro běžné stavebníky

Až dosud vypadala cesta za vlastním domem jako bojová hra. Museli jste získat územní rozhodnutí, pak stavební povolení a k tomu oběhnout hasiče, památkáře či úředníky z odboru životního prostředí a ještě i vodoprávního úřadu.

Nově mělo být Územní a stavební řízení spojeno do jednotného řízení, jehož výsledkem má být jedno jediné rozhodnutí.

Praktický dopad: Teoreticky odpadá polovina chození a podávání žádostí. Místo dvou balíků dokumentace chystáte jen jeden.

Kde je háček: Všechny podklady musíte mít stoprocentně připravené hned na začátku. Pokud v žádosti bude něco chybět, úřad vás už nebude vyzývat k doplňování, ale rovnou ji může shodit ze stolu. Tlak na kvalitu práce vašeho projektanta se extrémně zvýšil! Nyní se hraje o to, co všechno bude nakonec součástí očekávané novely stavebního zákona. 

Jednou z největších bolestí byly měsíce čekání na vyjádření dotčených orgánů (např. odboru životního prostředí). Novela zavedla bič na pomalé úředníky.

Nově nyní mají úřady na vydání závazného stanoviska lhůtu 30 dnů (ve zvlášť složitých případech 60 dnů).

Praktický dopad: Už by se nemělo stávat, že vaše žádost bude na některém stole ležet půl roku bez povšimnutí.

Kde je háček: Lhůta začíná běžet až ve chvíli, kdy je vaše žádost naprosto bezchybná. Pokud vás úředník vyzve k doplnění, lhůta se přerušuje a vy jste zpátky na startu. Navíc se v praxi v případě nečinnosti úřadu uplatňuje tzv. fikce souhlasu (pokud se nevyjádří, bere se to jako souhlas), což sice stavebníkovi pomůže, ale nese to riziko, že se případné technické chyby odhalí až při samotné stavbě.

Měli jste strach, že vám soused zablokuje stavbu jen proto, že se mu nelíbí barva vaší střechy nebo že vás prostě nemá rád? Nová pravidla mu svazují ruce.

Sousedé nyní mohou podávat námitky pouze v jedné určené fázi a jen proti tomu, co přímo ovlivňuje jejich vlastnická práva (např. stínění, odstupové vzdálenosti, hluk).

Praktický dopad: Soused už nemůže podávat stále nové a nové námitky v průběhu celého procesu a uměle tak protahovat stavbu o roky. Pokud svou šanci na začátku propásne, má smůlu.

Kde je háček: Musíte si o to pečlivěji hlídat, zda úřad sousedy správně informoval. Pokud by došlo k procesní chybě ze strany úřadu, mohl by soused celé řízení napadnout zpětně, což by pro vás byla katastrofa ve chvíli, kdy už třeba kopete základy nebo zdíte.

Tato změna se týkala hlavně těch, kteří chtějí stavět v lokalitách, kde chybí infrastruktura, nebo plánují menší developerský projekt (např. stavbu tří rodinných domů na zelené louce).

Zákon nyní dává jasný právní rámec plánovacím smlouvám mezi stavebníkem a obcí.

Praktický dopad: Obec vám může legálně říct: „My vám schválíme přípojky a cestu, ale vy se finančně podílíte na vybudování nového chodníku nebo veřejného osvětlení.“

Kde je háček: Pro menší stavebníky to znamená finanční vícenáklady, se kterými v rozpočtu nepočítali. Dohoda s obcí se stává tvrdým byznysovým vyjednáváním ještě předtím, než vůbec kopnete do země.

1. Konec stavebního „ping-pongu“ (Apelační princip)

Tohle je obrovská procesní změna. Dříve to fungovalo tak, že když se soused odvolal ke krajskému úřadu, kraj často rozhodnutí unaveného městského úřadu zrušil a vrátil mu ho zpět na stůl. Tento koloběh se mohl opakovat roky. Co se mění? Odvolací úřad už nemůže věc jen tak vrátit na začátek. Pokud zjistí chybu, musí ji sám opravit a rozhodnout. Tím se definitivně utne nekonečné shazování projektů ze stolu.

2. Drastické zpřísnění „černých staveb“

Pokud někdo dříve postavil garáž nebo načerno rozšířil dům, obvykle stačilo zažádat o dodatečné povolení. Pokud stavba nebyla v rozporu s územním plánem, úřad ji zlegalizoval a stavebník zaplatil pokutu. Co se mění? Možnost dodatečného povolení se extrémně zužuje. Nově musí stavebník prokázat, že stavěl v dobré víře (například že ho úřad špatně informoval). Pokud věděl, že staví načerno, úřad bude muset nekompromisně nařídit demolici. Legalizovat černou stavbu bude pro běžného člověka téměř nemožné.

3. Nová jednotná vyhláška o požadavcích na výstavbu

Až dosud se technické požadavky (např. kolik musíte mít parkovacích míst, jak vysoké musí být stropy nebo jak daleko musí být okno od hranice pozemku) lišily podle toho, zda stavíte v Praze, Brně, nebo v menší obci. Co se změnilo? Nová celostátní vyhláška tato technická pravidla sjednocuje (s určitými výjimkami pro historická centra a specifika velkých měst). Projektanti tak konečně mají jeden jasný technický manuál pro celou republiku.

4. Digitální realita Portálu stavebníka

Článek sice zmínil digitální podání, ale realita je taková, že portál stavebníka prochází neustálým technickým laděním. Pro stavebníka to znamená, že ačkoliv legislativa nařizuje digitální komunikaci, papírová alternativa stále zůstává jako pojistka pro případ, že by systémy měly výpadky. Všechna podání se ale už na pozadí úřadů musí digitalizovat do jednotné evidence.

Novela stavebního zákona: Rychlejší povolování a byty jako „veřejný zájem“

Poslanecká sněmovna v červnu 2026 posunula do závěrečného čtení rozsáhlou novelu, která má definitivně odšpuntovat pomalé schvalování staveb. Sešlo se k ní sice přes 130 pozměňovacích návrhů, ale hlavní směr změn je pevně daný:

• Přednost pro dostupné bydlení: Velké bytové projekty (nad 10 000 m² podlahové plochy) se nově prohlašují za veřejný zájem – podobně jako dálnice nebo školy. To jim má v povolovacím procesu zajistit absolutní prioritu.
• Tvrdé 30denní lhůty: Dotčené úřady budou muset vydat svá závazná stanoviska do 30 dnů bez možnosti protahování. Pokud se navíc do 30 dnů nevyjádří správci inženýrských sítí, automaticky se to bere jako souhlas.
• Změna pro sousedy: V zastavitelném území se bude nově automaticky předpokládat, že projekt práva sousedů neporušuje. Pokud sousedé nesouhlasí, přechází břemeno důkazu na ně – musí sami aktivně prokázat, že je stavba poškozuje.
• Nové Úřady rozvoje území: Postupně vznikne nová struktura úřadů, které pod sebe stáhnou agendu většiny dosavadních dotčených orgánů. Cílem je, aby stavebník neobíhal desítky míst, ale jednal podle principu: jeden úřad, jedno rozhodnutí.

Digitalizace: Velký restart a odklad až do roku 2030

Po vleklých problémech, které provázely spuštění digitálního stavebního řízení (DSŘ) od léta 2024, schválilo Ministerstvo pro místní rozvoj nový krizový plán. Stát oficiálně přiznal, že současné systémy nejsou v plánovaných termínech opravitelné do plně funkčního stavu.

Přechodné období, kdy stavební úřady mohou vedle nových systémů používat i ty staré, se oficiálně prodlužuje až do konce roku 2030. Kompletní digitální ekosystém se staví znovu a podle nového harmonogramu:

Pokud plánujete stavět, budete se ještě několik let pohybovat v „hybridním“ světě – papírová dokumentace a staré programy na úřadech hned tak nezmizí. Pokud však chystaná novela projde, úředníci budou muset rozhodovat podstatně rychleji pod hrozbou propadnutí přísných lhůt.

Zatímco developeři a realitní trh si od změn slibují konec byrokratického maratonu a zlevnění přípravy bytů, urbanisté a obce varují, aby extrémní tlak na rychlost a kvantitu nešel na úkor kvality architektury a městské zeleně.

Nový systém sice slibuje „konec papírování“, ale přenáší veškerou odpovědnost na stavebníka a jeho projektanta. Pokud dodáte nekompletní projekt, úřady s vámi nebudou ztrácet čas. Chcete-li stavět hladce, investujte čas a peníze do precizní přípravy dokumentace – ta bude rozhodovat o úspěchu či selhání v řádu dnů, nikoliv měsíců. Jaké další změny přijdou s novou novelou stavebního zákona se dozvíme v nejbližším období. Nezdá se to, ale konec roku se přiblíží rychle.

Zdroj: Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon; Ministerstvo pro místní rozvoj ČR; Frank Bold Advokáti; Bezrealitky; ČESKÉSTAVBY.cz