Přejímka nového bytu nebo domu: co zkontrolovat a jak reklamovat skryté vady

Kupující novostaveb obvykle dorazí na předání v euforii. Developer to ví a předávací schůzka bývá naplánovaná tak, aby proběhla rychle a hladce. Jenže právě v této chvíli máte nejsilnější pozici: dokud nepodepíšete protokol bez výhrad, má prodávající zájem vady odstranit co nejrychleji. Po nastěhování se z vás stává jeden z desítek reklamujících a lhůty se natahují.

Nejde přitom jen o kosmetické šrámy. Majitelé bytů z developerských projektů po nastěhování řeší nefunkční větrání koupelen, špatně seřízená okna, praskliny v omítkách, nerovné podlahy, zatékání do sklepních kójí nebo topení, které v jedné místnosti nehřeje. Náprava po převzetí stojí čas, nervy a často i peníze, které jste plánovali na zařízení.

Velkou část závad odhalí i laik, pokud ví, kam se dívat. Přijďte za denního světla, vezměte si svinovací metr, vodováhu, nabíječku telefonu (na zkoušku zásuvek), baterku a papír. Projděte místnost po místnosti a zapisujte:

• Rozměry a výměra – přeměřte místnosti a porovnejte s kupní smlouvou. Smlouva obvykle připouští odchylku od projektové výměry v řádu jednotek procent; pokud je překročena, máte nárok na úpravu ceny.
• Okna a balkonové dveře – otevřete a zavřete každé křídlo, vyzkoušejte ventilaci, zkontrolujte těsnění, poškrábaná skla, seřízení, kliky a případné žaluzie. List papíru sevřený v zavřeném okně nesmí jít vytáhnout bez odporu.
• Dveře – zavírají se bez drhnutí, zámky a kliky fungují, zárubně nejsou poškozené, prahy a lišty jsou dokončené.
• Podlahy – projděte celou plochu, poslouchejte vrzání a duté zvuky, položte vodováhu, zkontrolujte spáry, přechodové lišty a soklové lišty. Plovoucí podlaha nesmí být přilepená k zárubním.
• Stěny a stropy – posviťte baterkou šikmo podél stěny, vylezou nerovnosti, díry po hmoždinkách i nekvalitní malba. Hledejte praskliny hlavně u rohů oken a dveří.
• Obklady a dlažby – poklepejte, dutý zvuk znamená špatné přilepení. Spáry mají být rovnoměrné, rohy zatmelené pružným silikonem, spád podlahy ve sprše směrem k odtoku.
• Elektro – vyzkoušejte každou zásuvku, vypínač a svítidlo, zkontrolujte popis jističů v rozvaděči a přítomnost proudového chrániče.
• Voda a odpady – pusťte všechny baterie naplno, zkontrolujte tlak, teplou vodu, těsnost sifonů (posviťte pod umyvadlo a vanu) a rychlost odtoku.
• Topení – nechte zapnout každé těleso, zkuste termostatické hlavice, u podlahového topení funkci zón. V létě trvejte na zkoušce, i když je venku teplo.
• Větrání – digestoř, ventilátor v koupelně a na WC, u bytů s rekuperací všechny režimy.
• Balkon, terasa, sklep, garáž – spád a odtok vody, zábradlí, dveře kóje, garážová vrata, dálkové ovládání. Příslušenství se přejímá stejně pečlivě jako byt.

Součástí kupní smlouvy bývá tzv. standard projektu: seznam materiálů, výrobků a vybavení, které developer dodává. Vezměte ho s sebou a porovnejte, zda jsou v bytě skutečně dlaždice, baterie, dveře a vypínače, které jste si vybrali nebo které smlouva slibuje. Záměna za levnější variantu je vada, i když je nové vybavení funkční.

Totéž platí pro klientské změny, za které jste platili navíc: přesunutá příčka, zásuvky navíc, jiná poloha vany. Mějte u sebe odsouhlasený výkres změn a zkontrolujte položku po položce. Právě klientské změny bývají nejčastějším zdrojem nedorozumění, protože prochází rukama několika subdodavatelů.

Řadu závad laik nepozná: nedodržené tolerance rovinnosti, chybějící dilatace, špatně provedený spád, nedostatečně vyschlý podklad pod podlahou, nesoulad elektroinstalace s projektem. Na to je tu inspektor nemovitostí – nezávislý technik, který s vámi na přejímku přijde a nemovitost projde s měřicí technikou: dvoumetrovou vodováhou, laserovým dálkoměrem, klínkem na měření průhybů, zkoušečkou napětí, vlhkoměrem a často i termokamerou.

Výstupem je protokol se seznamem vad a nedodělků, který se přikládá k předávacímu protokolu. U bytu za několik milionů jde o službu v řádu nižších tisíců korun, která se obvykle vrátí hned při první opravené vadě. Inspektora si objednejte s předstihem a termín přejímky sladěte s ním, ne naopak.

Předávací protokol je klíčový dokument. Podepisujte ho až po kontrole, ne před ní, a nikdy „bez výhrad“, pokud jste nějaké našli. Do protokolu patří:

• úplný seznam zjištěných vad a nedodělků s termínem jejich odstranění,
• stavy měřidel vody, elektřiny, plynu a tepla ke dni předání,
• počet předaných klíčů, čipů a dálkových ovladačů,
• seznam předané dokumentace (viz níže),
• datum, podpisy obou stran a případně podpis inspektora.

Vady si zároveň vyfoťte s datem. Pokud developer odmítne některou závadu do protokolu zapsat, napište ji tam sami s poznámkou, že s ní prodávající nesouhlasí. Byt lze převzít i „s výhradami“ – převzetí tím neblokujete, ale máte v ruce písemný doklad. Pokud smlouva obsahuje zádržné (část kupní ceny splatnou až po odstranění vad), nevzdávejte se ho.

Novostavbu byste měli přebírat až po kolaudaci. Podle nového stavebního zákona (č. 283/2021 Sb., účinného pro běžné stavby od 1. července 2024) se kolauduje kolaudačním rozhodnutím, a to i u rodinných domů. Bez kolaudace nelze stavbu legálně užívat a banka obvykle neuvolní poslední část hypotéky. Chtějte kopii kolaudačního rozhodnutí a ověřte, že odpovídá tomu, co přebíráte.

Spolu s klíči byste měli dostat: průkaz energetické náročnosti budovy (PENB), revizní zprávy elektroinstalace, plynu a spalinových cest, protokoly o tlakových zkouškách vody a topení, návody a záruční listy ke spotřebičům a kotli, dokumentaci skutečného provedení stavby a u bytu stanovy a domovní řád společenství vlastníků. Chybějící dokumentace se shání zpětně velmi obtížně a bez revizí vám nepomůže ani pojišťovna.

Ne všechno se ukáže při předání. Praskliny, zatékání nebo plísně v rozích se objeví až po první zimě. Občanský zákoník na to pamatuje: skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem musí kupující prodávajícímu oznámit do pěti let od nabytí (§ 2129 odst. 2), u smlouvy o dílo do pěti let od převzetí stavby (§ 2629). Pětiletá lhůta se nevztahuje na běžné opotřebení ani na vady, které jste mohli odhalit při přejímce a neuplatnili je.

Vadu oznamte bez zbytečného odkladu poté, co jste ji zjistili, vždy písemně (e-mailem s potvrzením, doporučeně nebo datovou schránkou) a s fotodokumentací. Popište, co je vadné a jak se to projevuje, a navrhněte, co požadujete: opravu, slevu z ceny, nebo u podstatných vad odstoupení od smlouvy. Pokud prodávající vadu zpochybňuje, pomůže posudek soudního znalce z oboru stavebnictví. Smluvní záruka za jakost je něco jiného než zákonná odpovědnost za vady – developer ji může poskytnout navíc, ale nemůže vám zákonná práva zúžit.

Související čtení: Jak se bránit nekvalitně odvedené práci řemeslníků a Nenechte se strašit, pokuty za chybějící stavební dokumentaci nemohou být likvidační.

Zdroj: ČESKÉSTAVBY.cz