Věcné břemeno a hypotéka: jde to?

Hlavním problémem je, že věcné břemeno (nově služebnost) odhadci nemovitostí vnímají jako právní vadu. Jinými slovy řečeno, existence služebností snižuje odhadní cenu. V extrémním případě i na 0,-Kč, např. při užívacím právu s možností dožití. Jaké jsou druhy věcných břemen? A která jsou slučitelná s poskytnutím hypotéky?

Za prvé: Co musí nemovitost pro banku splňovat, aby mohla být zástavou?

V zásadě věcná břemena způsobují jeden hlavní problém a tím je nemožnost použití kupované nemovitosti jako zástavy. Pokud nemovitost není možné použít jako zástavu, je tu ještě jedna možnost: ručení jinou nemovitostí. Tou může být např. byt rodičů, chata aj. Ne každý však takovou, jinou, nemovitost má. Další možností je, v případě že odhadce poníží odhadní cenu nemovitosti, dofinancovat tuto poníženou částku z jiných zdrojů.

Věcné břemeno doživotního užívání

Tohle je největší problém. Pokud má objekt pouze jednu bytovou jednotku, pak ho banka do zástavy nikdy nevezme, protože by ho v případě potřeby nemohla prodat a uspokojit tak své potřeby. Jeho odhadní cena bude pro potřeby banky (nikoliv pro účely jiné!) prakticky nulová. Než však začnete věšet hlavu, zjistěte, zda se situace nedá změnit. Třeba oprávněný prakticky bydlí jinde a za úplatu by byl ochoten souhlasit se zrušením.

Problémem je také, pokud věcné břemeno chybí

Jedná se o opačný případ. Nejčastěji jde o to, že k nemovitosti, kterou máte zájem koupit, nevede oficiální přístupovou cestu. Respektive, všechny možné přístupy vedou přes pozemky soukromých vlastníků. Pak přichází možnost pokusit se zřídit věcné břemeno. Většinou je to ale běh na dlouhou trať – než se podaří kontaktovat vlastníky nemovitosti, domluvit se s ním, připravit smlouvu, podepsat ji a nakonec i vložit na katastr. Zřízení takového břemene může mít úplatný nebo bezúplatný charakter. V případě, že se služebnost sjednává na určitou dobu, banka většinou požaduje, aby se jednalo o dobu delší než trvání hypotéky.

Pozor! Zřizovaná služebnost nesmí být vázaná na konkrétní osobu, ale na nemovitost. Pokud by se vázala na konkrétní osobu, neměla by pro banku žádnou hodnotu.

Oceňování nemovitostí s věcnými břemeny

I věcné břemeno se dá ocenit. Potřebujete služebnost zřídit a nevíte, na jaké úplatě se s vlastníkem pozemku máte dohodnout? Pak můžete požádat odhadce nemovitostí, aby vám cenu akceptovatelnou oběma stranami, vypočítal.

Nyní následuje zestručněný výčet i s příklady věcných břemen. Dozvíte se, která jsou „škodlivá“ a která jsou - tak říkajíc - pro hypotéku v pohodě.

Tabulka: věcná břemena (služebnosti) slučitelná s hypotékou:

 PopisSlučitelnost s hypotékou
Užívací právoDříve známé pod pojmem věcné břemeno, příkladem je možnost dožití původního majiteleMůže být velký problém
Požívací právoOprávněná osoba smí brát výnosy a užitky, např. trhat ovoceZáleží na formě, může a nemusí být problém.
Služebnost bytuOprávněný smí sdílet domácnostMůže být velký problém.
Nezbytná cestaDříve nazývané věcným břemenem chůze a jízdy. Povoluje přístup na pozemek bez jiného přístupuMůže snížit odhadní cenu. Nejspíše se bude jednat o případ s hypotékou slučitelný. Pravděpodobně se pouze sníží odhadní cena nemovitosti.
Služebnost stezky, průhonu a cestyOprávněný smí komunikaci využít pro pěší průchod, hnaní zvířat nebo průjezd motorového vozidlaZáleží na mnoha okolnostech. Může a nemusí být problém.
Služebnost inženýrské sítěPřes pozemek vede např. vodovodNejspíše nebude problém.
Opora cizí stavbySousedé se dělí o opravy stěny na hranici dvou pozemkůNejspíše nebude problém.
Služebnost okapuPodílení se na nákladech na provoz okapu.Nejspíše nebude problém.
Právo na voduNapř. právo využívat studnuSpíše nebude problém.
Právo pastvyPrávo využívat cizí pozemek jako pastvuZáleží na mnoha okolnostech. Může a nemusí být problém.

Zdroj: ČESKÉSTAVBY.cz, cuzk.cz, shutterstock.com