Rekolaudace nemovitosti z rekreační na nemovitost k trvalému bydlení (Foto: Shutterstock) Zobrazit fotky zobrazit 3 fotky

Než se do změny užívání budovy pustíte, zjistěte si, zda je váš záměr reálný a zda je vůbec nutný. Během celého procesu sehraje stěžejní roli zejména jednání se stavebním úřadem. Podání všech dokumentů na katastrální úřad bude až slavnostním zakončením běhu na dlouhou trať. 

Přemýšlíte o trvalém bydlení na vlastní chatě či chalupě? Nikdo vám ho nemůže po praktické stránce zakázat a to bez ohledu na způsob evidence této budovy. Druhou věcí je možnost nahlášení institutu trvalého bydliště – nahlášené trvalé bydliště můžete mít i v rekreačním objektu (pokud má číslo evidenční). Jestli jej vaše chata či chalupa má, zvažte, zda vám nějaké benefity přinese „papírová“ změna nemovitosti z rekreačního objektu na rodinný dům! Více se o otázce trvalého bydlení v rekreačním objektu dočtete zde.

TIP: Řešíte-li změnu nemovitosti z rekreační na obytnou, pak vás bude zajímat § 126 a 127 stavebního zákona.

Pokud jste pevně rozhodnuti, že tuto změnu chcete provést, nemine vás rekolaudace. Jednat budete zejména se stavebním odborem, na katastrální úřad pouze vložíte schválené listiny.

Rekolaudaci je možné provést po splnění následujících dvou podmínek:

  1. Dům musí splňovat parametry stanovené ve vyhlášce o obecných technických požadavcích výstavby (tzv. OTP). Ty se pro liší pro objekty pro trvalé bydlení a pro objekty rekreační. Zjistit tedy musíte, zda je nutné provést stavební úpravy, či nikoli.
  2. Rekolaudace musí být v souladu s územním plánem. Někdy se vyplatí usilovat o změnu územního plánu, v kterém se provede změna funkčního využití plochy. Ale ne vždy se takovou změnu podaří provést a vaše snaha se může táhnout roky.

První jednání se stavebním odborem

Celý proces odstartujte tím, že vyrazíte na příslušný městský či obecní úřad, resp. na jeho stavební odbor. Na příslušném úřadě si zažádejte o vydání územně plánovací informaci (ÚPI). Jako předmět žádosti o ÚPI uveďte přestavbu rekreačního objektu na rodinný dům. Zároveň si připravte další potřebné podklady, zejména stavební dokumentaci dané stavby a grafické znázornění případných plánovaných úprav. 

Projít si můžete vyhlášku o technických požadavcích na stavby. Vyhláška je ovšem rozsáhlá a snadno se v ní ztratíte. V tom vám právě pomůže návštěva místně příslušného stavebního úřadu. Tam vám poradí, zda je váš záměr reálný a co pro něj musíte udělat.

TIP: Pro jednání se stavebním úřadem se vám bude hodit: „Příloha č.14 k vyhlášce č. 503/2006 Sb.“, najdete ji pod názvem „Oznámení změny v užívání stavby.“ Mnohé stavební odbory mají na svých webových stránkách k dispozici ještě další alternativní formuláře, které použijete podle specifika vašeho případu. 

Kdy jsou nutné stavební úpravy?

Jak už jsme zmínili, aby k rekolaudaci došlo, nemovitost musí odpovídat předepsaným stavebním parametrům. Mezi nejčastější „nedostatky“ rekreačních objektů patří například:

  • Nízké stropy – u rodinných domů musí mít stropy výšku minimálně 2,5 metru, což staré chaty a chalupy často nemají. Jedná se o velmi náročnou úpravu, během které vás čeká zvednutí stropu.
  • Malé místnosti – obytná místnosti musí být velká minimálně 16 m2. Možností, jak na problém vyzrát, je propojení kuchyně s obývacím pokojem.
  • Příliš malá okna – ta zabraňují dostatečnému pronikání denního světla do interiéru. Okna můžete buď zvětšit, nebo přidat další.
  • Malá zastavěná plocha – vše lze vyřešit přístavbou jedné místnosti. Ta vás zároveň „zachrání“ od dalších stavebních úprav, pokud bude splňovat limit pro minimální výšku stropu či velikost.

Administrativní náročnost

Náročnost „papírování“ se odvíjí zejména od toho, zda:

  • se jedná pouze o administrativní přeřazení stavby do jiné kategorie nebo
  • zda je fyzicky potřeba provést nějaké stavební úpravy.

V případě, že změna vyžaduje fyzické stavební úpravy (změnu užívání podmiňuje „změna dokončené stavby“), pravděpodobně budete muset nejprve zažádat o stavební povolení nebo provést ohlášení.

Pokud změna užívání nevyžaduje žádné stavební úpravy, bude se proces řídit podle § 127/1 stavebního zákona. O změnu užívání stavby žádá na stavebním úřadu osoba, která má ke stavbě  vlastnické právo, případně se prokáže právem změnit užívání stavby. Součást takového oznámení musí tvořit:

  • doklad o vlastnickém právu ke stavbě – v případě, že vlastnické právo nelze ověřit v katastru nemovitostí dálkovým přístupem, případně souhlas vlastníka se změnou užívání,
  • dokumentace s vyznačením stávajícího a nového způsobu užívání jednotlivých prostor a místností,
  • pokud to změna v užívání stavby vyžaduje: stanovisko vlastníků veřejné technické a dopravní infrastruktury, která je na stavbu napojena,
  • v případě potřeby: rozhodnutí dotčených orgánů, která jsou vyžadována zvláštními právními předpisy či stavebním zákonem.

Jak dlouho si počkáte na stavební úřad (případ bez stavebních úprav)

Pokud je u podané žádosti vše v pořádku a nechybí žádný z požadovaných dokumentů, vydá stavební úřad souhlas se změnou užívání stavby do 30 dnů ode dne, v kterém jste podali oznámení. 

Ohlášení změny údajů o stavbě na katastru nemovitostí

Na katastrálním úřadu budete provádět druh podání „oznámení změn“. Podání můžete provést elektronicky (datovou schránkou, potřebujete elektronický podpis), zasláním poštou nebo osobně na příslušném katastrálním úřadě.

Potřebovat budete jeden z následujících dvou formulářů:

Ohlášení změny údajů o stavbě, která není součástí pozemku ani práva stavby, k zápisu do katastru nemovitostí

nebo

Ohlášení změny údajů o pozemku, jehož součástí je stavba

Ke zvolenému formuláři přiložíte některý z následujících dokumentů, které jste získali od stavebního úřadu: 

  1. souhlas stavebního úřadu s užíváním stavby nebo
  2. souhlas stavebního úřadu se změnou v užívání stavby nebo
  3. rozhodnutí stavebního úřadu o změně v užívání stavby nebo
  4. kopie oznámení stavebníka stavebnímu úřadu o záměru započít s užíváním dokončené stavby s originálním otiskem podacího razítka podatelny stavebního úřadu (pro oznámení s datem podání stavebnímu úřadu nejpozději do 31.12.2012) nebo
  5. kopie tohoto oznámení uloženého u stavebního úřadu, která byla vyhotovena a potvrzena stavebním úřadem nebo
  6. kopie oznámení stavebníka stavebnímu úřadu o záměru započít s užíváním dokončené stavby s datem vzniku práva užívat stavbu vyznačeným stavebním úřadem (pro oznámení s datem podání stavebnímu úřadu od 1.1.2013) nebo
  7. kolaudační souhlas nebo
  8. kolaudační rozhodnutí.