Pod tlakem developerů se veřejné projednávání jejich projektů může změnit v nerovný boj, kde jsou zneužívány zákonné mezery, používají se metody manipulace, falešné participace i zastrašování. Seznamte se s 25 nejčastějšími praktikami, které se opakují napříč developerskými kauzami. Poznejte je, pojmenujte je a nenechte se zastrašit! Seznam nazvaný "Nekalé praktiky developerů" připravila na základě svého výzkumu organizace Arnika, která spojuje od roku 2001 lidi usilující o lepší životní prostředí.
Rozděleno na neetické, nezákonné a trestné
Česká nezisková organizace Arnika připravila studii, která má ukázat, jak developeři umlčují veřejnost, aby dosáhli svých cílů. Arnika vycházela z průzkumu mezi zástupci a zástupkyněmi aktivních občanů, politiků, úředníků a architektů, který poukázal na systematické strategie, jakými developeři obcházejí veřejný zájem, čili například ochranu životního prostředí a udržitelný rozvoj, ale i ochranu některých budov, které se jednoduše nechají cíleně zchátrat. Definováno bylo 25 praktik, k nimž byla přiřazena míra společenské nebezpečnosti, konkrétní praktiky byly označeny jako neetické, nezákonné a dokonce i trestné. I když zrovna trestných praktik je nejméně a vyskytují se v nejmenší frekvenci, což ale nijak nesnižuje jejich závažnost.
Nejde o jednotlivé excesy, ale o systematické vzorce chování
Zástupci Arniky tvrdí, že cílem zmapování těchto praktik (taktik, strategií) je posílit schopnost veřejnosti i odpovědných institucí se jim účinně bránit. Na začátku musí být rozpoznání zla. „Na základě zkušeností z naší poradny jsme chtěli zmapovat, co všechno musí lidé obhajující veřejný zájem při střetu s developery snášet. Ukázalo se, že nejde o jednotlivé excesy, ale o systematické vzorce chování, které se opakují napříč kauzami. Popsáním těchto praktik dáváme občanům, politikům i úředníkům do ruky nástroj, jak je včas rozpoznat a účinněji se jim bránit,“ řekla k projektu Anna Vinklárková z organizace Arnika.
)
Identifikace opakujících se způsobů nátlaku a manipulace a také odhad frekvence jejich výskytu
Dotazníkový průzkum pojmenovaný „Nekalé praktiky developerů“ probíhal od srpna do října 2025, přičemž zmapoval zkušenosti celkem 100 respondentů a respondentek z Prahy, které tvořili aktivní občané, lidé z různých spolků, politici, architekti i úředníci. Čili lidé, kteří mají s developerskými projekty nějakou zkušenost. Cílem průzkumu byla identifikace opakujících se způsobů nátlaku a manipulace a také odhad frekvence jejich výskytu.
Lze namítnout, že 100 respondentů, navíc pouze z Prahy, je nedostatečný výběrový vzorek, jenže přihlédnout je třeba právě i k volbě respondentů. Při náhodném oslovování lidí „na ulici“ by rostl počet občanů, kteří nemají s developerskými projekty žádnou osobní zkušenost, a kteří by pouze vycházeli z dojmů, načtených informací a názorů nepodložených zkušenostmi.
)
Zkušenosti z právní praxe
Vznikl tedy seznam 25 praktik, jakési developerské pětadvacatero. K tématu řekla například advokátka Petra Humlíčková, s jejíž pomocí byly nekalé praktiky zařazeny do tří kategorií (neetické, nezákonné a trestné): “Závěry průzkumu odpovídají i mé zkušenosti z právní praxe, zejména v kauzách, kde dochází ke střetu veřejného zájmu s developerskými projekty. Opakovaně se setkávám s vizualizacemi záměrně zkreslujícími skutečný rozsah zástavby a s projektovou dokumentací, která vědomě postrádá zákonem vyžadované údaje. Takové postupy vyvolávají mylný dojem zákonnosti a zásadně narušují transparentnost správních procesů.”
Spektrum nekalých praktik aneb developerské pětadvacatero
| Pojmenování nekalé praktiky | Popis praktiky | Setkali se s praktikou (%) | Považují praktiku za častou (%) | Nebezpečnost praktiky |
| 1. Klamavé vizualizace a manipulativní prezentace | Projekt je prezentován pouze pozitivně – líbivými obrázky plnými zeleně a života, které neodpovídají skutečné realizaci. | 93 % | 78 % | Neetické, velmi časté praktiky |
| 2. Obcházení pravidel a nezákonné schválení stavby | Developer prosazuje projekt za každou cenu – navzdory regulacím, územnímu plánu i zákonům. Úřady vydávají rozhodnutí v rozporu s předpisy. | 89 % | 75 % | Neetické a nezákonné, velmi časté praktiky |
| 3. Diskreditace a očerňování odpůrců a odpůrkyň | Dehonestující nálepky, slovní útoky a zesměšňování v médiích či na veřejných projednáních mají znejistit občany a zpochybnit jejich legitimitu. | 91 % | 73 % | Neetické a výjimečně i trestné, velmi časté praktiky |
| 4. „Salámová metoda” | Postupné prosazování projektu nebo jeho změn po menších částech, často proto, že by celý projekt najednou neprošel. | 86 % | 72 % | Neetické a nezákonné, velmi časté praktiky |
| 5. Manipulativní a formální participace / Konsenzuální past | Veřejné projednávání vytváří dojem otevřenosti nebo široké shody, ale nemá reálný vliv na rozhodování. | 88 % | 69 % | Neetické, velmi časté praktiky |
| 6. Záměrné chátrání | Úmyslné zanedbávání pozemku nebo budovy, aby nová výstavba působila jako jediné možné řešení. | 84 % | 71 % | Neetické a výjimečně i trestné, velmi časté praktiky |
| 7. Zneužití (zákonných) mezer k omezení účasti veřejnosti | Projekt se projednává za podmínek, které úmyslně ztěžují zapojení veřejnosti (během prázdnin,…). Projekt je stavebním úřadem utajován, jsou vylučováni účastníci řízení,… | 91 % | 65 % | Neetické a nezákonné, velmi časté praktiky |
| 8. Artwashing nebo zneužití architektonické soutěže nebo územní studie | Umělecké dílo, soutěž, studie či slavné jméno umělce slouží jako PR nástroj pro prosazení předimenzovaného projektu. | 81 % | 59 % | Neetické, časté praktiky |
| 9. Filantropie, sponzoring a ústupky jako nástroj tlaku | Developer pořádá nebo sponzoruje kulturní, sportovní či jiné akce nebo nabízí drobné ústupky, aby oslabil odpor. | 81 % | 60 % | Neetické, časté praktiky |
| 10. Nátlakové projednávání a kultura strachu | Developer prosazuje projekt agresivním vyjednáváním a hrozbami (například „ušlým ziskem”) a tlačí úředníky ke schválení i přes možné porušení pravidel. | 79 % | 59 % | Neetické a nezákonné, časté praktiky |
| 11. Záměrné zahlcení informacemi | Posílání desítek či stovek stran smluv nebo dokumentace těsně před jednáním, změny termínů – cílem je omezit možnost reakce. | 81 % | 51 % | Neetické, časté praktiky |
| 12. Kupování vlivu: od klientelismu po korupci | Od drobných výhod, zákulisních dohod a sponzoringu, přes nabídky spolupráce a obsazování funkcí až po přímou korupci. | 79 % | 49 % | Neetické a trestné, časté praktiky |
| 13. Ohýbání pravidel | Záměrné ohýbání pravidel a zákonů ve prospěch investorů, často s podporou nejen politiků, ale i úředníků. | 83 % | 50 % | Neetické a výjimečně nezákonné, časté praktiky |
| 14. Ovlivňování médií | Projekt je podporován přes přímé vlastnictví médií, sponzoring médií nebo tlak na novináře, aby nepsali kriticky. | 76 % | 42 % | Neetické, časté praktiky |
| 15. Zneužití participace a odsunutí kritiky | Participace slouží jako PR projektu, často je placená investorem, chybí klíčové otázky a výsledek se prezentuje tak, že se všichni zapojili a nikdo nebyl proti. | 73 % | 44 % | Neetické, časté praktiky |
| 16. Podkopávání důvěry uvnitř komunity | Developer nebo jeho spojenci šíří pomluvy, zpochybňují motivace aktivních lidí a rozdmýchávají spory mezi spolky či jednotlivci. | 65 % | 41 % | Neetické, běžné praktiky |
| 17. Profesní nátlak a institucionální šikana | Developer nebo jeho spojenci vyvíjejí tlak přes zaměstnavatele, profesní komory či nadřízené – cílem je dostat kritické lidi do defenzivy. Uvnitř institucí se objevuje znevažování, obcházení při rozhodnutích a různé postihy (srážení mzdy,..), které mají zlomit odpor a udržet loajalitu strachem. | 63 % | 42 % | Neetické, výjimečně i trestné, běžné praktiky |
| 18. Sexismus | Shazování aktivních (mladých) žen prostřednictvím poznámek k jejich vzhledu či chování s cílem zpochybnit jejich názor nebo odbornost a tím umlčet kritiku. | 64 % | 38 % | Neetické, běžné praktiky |
| 19. Využití lobbistů, PR agentur a trollích kampaní | Lobbisté, najmuté PR agentury nebo anonymní účty na sociálních sítích šíří dehonestující nálepky, lži, polopravdy či osobní informace s cílem diskreditovat kritiky a poškodit jejich pověst. | 57 % | 34 % | Neetické, výjimečně i trestné, méně běžné praktiky |
| 20. Umělý občanský hlas / Falešný spolek | Založení nebo podpora zdánlivě nezávislého spolku či jednotlivců, kteří vystupují na podporu projektu. Cílem je vytvořit iluzi podpory, oslabit skutečný odpor obyvatel a zmást veřejnost, média i politiky. | 56 % | 24 % | Neetické, méně běžné praktiky |
| 21. Zastrašování právní cestou | Developeři používají výhružky žalobami, dopisy od právníků, předžalobní výzvy či šikanózní žaloby (SLAPP) k psychickému nátlaku a vyčerpání aktivistů, aniž by – v naprosté většině případů – šlo o porušení zákona ze strany aktivistů. | Výhružky žalobami 53 %, žaloby 23 % | Výhružky žalobami 26 %, žaloby 12 % | Neetické, méně běžné praktiky |
| 22. Umlčování smlouvou či podmínkami podpory | Developeři využívají plánovací i kupní 26% smlouvy, instituce pak podmínky či selektivní přidělování grantů k umlčení oponentů – například zákazem odvolání, kritiky či vedení soudního sporu. | Smlouvy 45 %, granty 72 % | Smlouvy 26 %, granty 21 % | Neetické, výjimečně nezákonné, méně běžné praktiky |
| 23. Sledování a sběr informací | Monitoring kritických občanů, focení na akcích, mapování vazeb a sledování příspěvků na sítích či veřejných vystoupení s cílem poškodit pověst nebo „jen” vyvolat tlak a pocit kontroly.41 % | 41 % | 21 % | Neetické, výjimečně trestné, extrémní praktiky |
| 24. Trójský kůň / Účelové nasazení loajální osoby | Developer nasadí do odporu člověka, který podá odvolání či žalobu a v rozhodující chvíli ji stáhne, čímž propadne lhůta. Podobně se využívá „bílý kůň“ jako vlastník klíčového pozemku pro výstavbu. | 33 % | 12 % | Neetické, výjimečně trestné, extrémní praktiky |
| 25. Výhružky a násilí | Developeři či jejich spojenci se uchylují k otevřeným i skrytým formám fyzického a psychického nátlaku – od anonymních či osobních výhrůžek aktivistům a jejich rodinám až po přímé fyzické útoky nebo poškozování majetku. | Výhružky 28 %, násilí 11 % | Výhružky 7 %, násilí 3 % | Neetické a trestné, extrémní praktiky |
Arnika apeluje
"Kategorizace praktik na neetické, nezákonné a trestné slouží jako orientační pomůcka. Jednotlivé praktiky se mohou pohybovat na hranici více úrovní podle konkrétních okolností. Pokud máte pochybnosti, zda určité jednání překračuje hranici zákona, důsledně si schovávejte všechny důkazy a věc konzultujte s právničkou, právníkem či nevládní organizací.
Váš názor je legitimní. Nemusíte být odborníci na urbanismus ani právníci. Jako obyvatelé města máte právo mluvit do jeho podoby – i když se třeba někdy spletete. Nebuďte na to sami. Spojte se se sousedy, nebo se zapojte do místního spolku. Společně jste silnější. Řekněte si o psychickou podporu – rodině, přátelům nebo odborníkům."
Zdroj: Arnika
