Pokud nemáte přístup k pozemku, požádejte o zřízení nezbytné cesty (Foto: Shutterstock) Zobrazit fotky zobrazit 5 fotek

„Tuhle cestu používala už moje prababička a vy mi po ní zakážete jezdit?“ Právě tak může vypadat rozčarování majitele pozemku, který ke svému majetku náhle ztratil přístup. Může vám vlastník cesty zakázat po ní jezdit? A má nárok na finanční kompenzaci užívání svého majetku někým cizím? Tyto a další právní vztahy upravuje právní pojem nezbytná cesta. 

Co je to nezbytná cesta?

Tzv. nezbytná cesta dává vlastníkům nemovitostí možnost požádat soud o umožnění průchodu či průjezdu přes sousední pozemek. Tento institut chrání každého majitele před „odříznutím“ od pozemku. Většinou se zřizuje formou služebnosti stezky nebo služebnosti cesty. 

Nutnost řešit nezbytnou cestu většinou vyvstává se změnou majitele některého z pozemků nebo s přípravou k prodeji. 

Nejsnáze vše pochopíte na názorném příkladu

Pozemek paní Novákové leží uprostřed pozemku pana Němce. Doposud paní Nováková přes Němcův pozemek zkrátka jezdila. Problém nastal až v momentě, kdy se pan Němec rozhodl svůj pozemek prodat. 

S příchodem nového majitele, pana Houžvičky, se situace změnila. Přestal souhlasit s tím, aby paní Nováková přes jeho pozemek nadále jezdila a chodila. Nováková podala na Houžvičku žalobu na soud. Ten stanovil ve prospěch Novákové právo průjezdu a průchodu přes Houžvičkův pozemek. Zároveň soud stanovil Novákové výši náhrady za zřízení nezbytné cesty včetně povinnosti přispívat na její údržbu. Tato cesta nyní vede tak, aby Houžvičku obtěžovala co nejméně při užívání jeho pozemku. 

Zřizuje se nezbytná cesta bezplatně?

Většinou ne. Pokud o ní rozhodne soud, stanoví také výši úplaty. Ta může být jednorázová, splatná ve splátkách nebo v podobě opakujících se dávek. Majitel pozemku, k němuž byl zajištěn průchod nebo průjezd, mívá povinnost složit majiteli zatíženého pozemku tzv. jistotu. Ta má funkci zajišťovací a slouží k pokrytí případných škod způsobených majiteli zatíženého pozemku oprávněným. Dojde-li ke zrušení cesty, jistota se vypořádá. 

Existují však i případy, kdy se nezbytná cesta zřizuje bezplatně. Stane se tak tehdy, když „odříznutý“ pozemek vznikne tak, že se velký pozemek rozdělí na dva a vzdálenější část pozemku tak ztratí přístup. Zároveň musí mít každý z pozemků jiného majitele. Tehdy musí vést nezbytná cesta přes tu část děleného pozemku, která přiléhá k cestě.

V případě, že žádná skutečná cesta na místě nezbytné cesty nevede, musí se zřídit a udržovat na plné náklady toho, v jehož prospěch byla povolena.

Žaloba na zřízení nezbytné cesty

Řadí se mezi sporná řízení. Vše začíná podáním žaloby na soud, v které musí být označen žalovaný a za podání musí být zaplacen soudní poplatek. Specifikován zejména musí být:

- pozemek, v jehož prospěch má být zřízena nezbytná cesta,

- na kterých pozemcích může nezbytná cesta vést. Výhodné je, pokud žalobce podá žalobu proti všem vlastníkům, přes které může nezbytná cesta potenciálně vést. 

Naopak, do žaloby nemusí být uvedena výše úplaty, jakou může žalovaný získat. To je na posouzení soudu. 

Výsledkem soudního řízení je tzv. konstitutivní rozhodnutí soudu, při čemž vznikají práva a povinnosti. Soud přesně stanoví geometrický plán, ve kterém uvede trasu, polohu, výměru, šířku a délku nezbytné cesty. 

Mohlo by vás také zajímat: Co je rozhrada, komu patří plot a co dělat, když žádný není.

Kdy soud nezbytnou cestu nepovolí

Situace, kdy soud nepovolí nezbytnou cestu, popisuje občanský zákoník v § 1032:

- převýší-li škoda na nemovité věci souseda zřejmě výhody nezbytné cesty,

- pokud si ten, kdo o nezbytnou cestu žádá, způsobí nedostatek přístupu z hrubé nedbalosti nebo úmyslně,

- pokud se žádá o nezbytnou cestu pouze za účelem pohodlnějšího spojení.

Nezbytná cesta zvyšuje cenu nemovitosti

Důvody ke zřízení nezbytné cesty bývají v zásadě dva:

  1. vyřešení konfliktní situace (viz výše – příklad sporu mezi paní Novákovou a panem Houžvičkou),
  2. prodej nemovitosti  - nejčastěji se řeší u rekreačních objektů či zahrad, kde oficiální přístup mnohdy chybí. Kupující bývají v dnešní době velmi obezřetní a chtějí předcházet případným budoucím sporům. Jinak řečeno, pokud kupují nemovitost, chtějí mít jistotu, že v budoucnu k ní budou mít vždy přístup, aniž by museli něco řešit.

Financování úvěrem/hypotékou, bez cesty to nejde! Pokud se kupující rozhodne financovat koupi např. chaty pomocí hypotéky, rozhodně se neobejde bez vyřešení oficiálního přístupu. Banky mívají své vlastní odhadce, kteří mají vlastní pokyny, jak odhad vytvořit. Chaty bez přístupu získají tak nízkou odhadní cenu, že je nebývá možné použít jako zástavu.

Jedno z možných řešení představuje zřízení služebnosti chůze a jízdy (věcného břemene) na pozemku či pozemcích, přes které vede cesta k chatě. Často se ale při řešení narazí na neochotu vlastníků těchto pozemku spolupracovat. A to i přes nabízenou úplatu. Jindy se danou osobu dokonce ani nedaří kontaktovat. Právě pro takové situace je institut nezbytné cesty přímo ušitý na míru. 

Odkoupení nezbytné cesty

V případě, že na místě nezbytné cesty žádná cesta neexistuje a musí se zřídit nová umělá cesta, pak může majitel zatíženého pozemku požadovat, aby si pozemek, kudy cesta povede, oprávněný odkoupil. Při stanovování ceny se zvažuje nejen cena pozemku, ale také znehodnocení bývalého nemovitého majetku. 

Nezbytná cesta v podobě služebnosti neboli věcného břemene cesty

Jedná se o nejčastější formu nezbytné cesty. Jinou formou je např. uzavření nájemní smlouvy, nicméně takové řešení se prakticky nepoužívá. Řadí se mezi pozemkové služebnosti, které se vážou k určitému pozemku, který je služebností zatížen (tzv. služebný pozemek) ve prospěch jiného pozemku (tzv. panující pozemek). Pozemkové služebnosti se vážou k pozemku, nikoliv ke konkrétní osobě. Pokud tedy dojde k prodeji pozemku, služebnost nezanikne.

Služebnost cesty nebo služebnost stezky?

Rozdíl nastává, pokud se jedná o nemovitost určenou k trvalému bydlení, kam se přijíždí denně automobilem, nebo pokud se jedná o chatu ve stráni u řeky bez vody a elektřiny, kam by se autem ani zajet nedalo. 

U takové chaty si vystačíte pouze se zřízením služebnosti stezky. Ta dává právo po stezce umístěné na pozemku chodit nebo se dopravovat tzv. „lidskou silou“ (na kole, koloběžce, bruslích aj.).

Služebnost cesty se naopak bude týkat těch nemovitostí, kam je potřeba zajet motorovým vozidlem. Služebnost cesty se zapisuje do katastru nemovitostí a dává právo jezdit po pozemku jakýmikoliv vozidly, tedy i motorovými.