Baugruppe. Lákavé řešení bytové krize, které má své socialistické mouchy

Prožitá léta velmi reálného socialismu se do vzpomínek soudně smýšlejících pamětníků nehezky zapsala mnoha aspekty. Už jen třeba představa socialistického vlastnictví, pustá teorie, v níž vlastně všechno patří všem – a tudíž se o to nikdo konkrétní nestará – přinášela dost prohnilé ovoce v podobě zdevastované přírody a veřejného majetku. I proto teď lidé mohou nevábně nahlížet na experiment s názvem Baugruppe, který nabývá na síle, nejen v sousedním Německu.

Co to je? S přesnou definicí je to trochu vratké, je jich totiž víc než míň. A každý si ji ještě trochu, případ od případu, upravuje.

Hodně obecně je to ale určitý formát spoluvlastnictví. Při němž skupina shodně smýšlejících lidí sdílí prostředky a zdroje, jimiž pak dosáhnou zamýšleného cíle. Zpravidla jde o projekty výstavby bydlení. Je to hodně komunitní záležitost, participativní projekt, na němž se nějak podílí všechny interesované osoby. A který, zdá se, prozatím funguje velmi dobře. I když své mouchy pochopitelně taky má.

Základní principy osvětlí trocha historie. Celý koncept Baugruppe je doma ve Skandinávii, kde se s ním začalo v 60. letech. Naplno rozkvést mu pomohlo až Německo, respektive Berlín, o třicet let později. V německé metropoli totiž zažívali krizi bydlení. Stát tu pokulhával ve schopnosti vytvářet cenově dostupné bydlení, a to, co tehdy na trh dodávali ve formě hotového produktu k nastěhování developeři, se často neshodovalo s představami potenciálních nájemníků, obyvatel.

Ti neměli pražádnou možnost, jak ovlivnit výslednou podobu toho, co a jak se „pro ně“ staví. Mohli brát jen to, co bylo – anebo být bez střechy nad hlavou – protože třetí cesta prakticky neexistovala. Sami jednotlivě neměli dost prostředků k tomu, aby si to „na svém“ postavili „po svém“. A to byl přesně ten bod zlomu.

Žádná rodina sice neměla individuálně dost prostředků k tomu, aby se mohla zařadit do soutěže o stavební pozemky nebo parcely ve městě. Ale společně, se sdílenými zdroji financí, už dokázaly vytvořit finančně konkurenceschopný subjekt. Příhodný pozemek si tedy od města nekoupil jeden developer -aby tu vybudoval bytové králíkárny pro deset rodin – ale deset rodin si koupilo pozemek a na něm si vytvořilo bydlení, odpovídající jejich představám. Klidně i s chovem králíků, zahradou, terasami. Za sdílené prostředky se koupil pozemek, sdílený.

Tím to sdílení nekončilo. Sdílely se totiž i náklady na projekt, konzultace s architekty, samotnou stavbu. Sdílela se často na stavbě odvedená práce. A v praxi u hotové stavby pak i její součásti. Ve zkratce – deset rodin nepotřebuje u domu deset zahrádek velkých jako dlaň. Společně mohou mít jednu velkou. Taky asi nepotřebují každá svou vlastní terasu nebo třeba oddělený sklep. Dá se to pořídit při jednom dohromady. A tudíž laciněji.

Co přesně bude sdílené a jak to společně bude používané, to vlastně nemá limit. Respektive jediným limitem je předchozí domluva spoluvlastníků. Možná chtějí mít sdílený i obývací pokoj, knihovnu anebo fitko, možná chtějí sdílet i kuchyni. Anebo se chtějí více separovat, a kromě toho pořízeného pozemku/prostředků/stavby už nic víc sdílet nechtějí. A o tom to je. Hezký příběh o spoluvlastnictví ve formátu Baugruppe roste ze společného sdílení stejných představ o bydlení.

Lidé sdružení ve „stavební skupině“ (bauen – stavět, gruppe – skupina) musí mít předem jasno v tom, co sami chtějí, a co jsou ochotni sdílet.

Ta shoda se buduje už od počátku projektu, třeba domluvou o tom, že ve společné stavbě nebudou garáže. Protože obyvatelé chtějí žít bez aut. Nebo je o společném přání, že objekt bude vybaven solárním ohřevem vody, nebo že se v rámci společných provozních úspor obyvatelé zřeknou klimatizací. Panovat musí shoda i v tom, kdo bude mít pro sebe kolik prostoru. A větší potřebu užitné plochy pak nejspíš budete muset kompromisně vyvážit ústupky v jiné oblasti společné domluvy.

Výhodou je, že si pak vlastní bydlení můžete – ovšem v jisté shodě se skupinou – poskládat tak, jak sami potřebujete. A ne tak, jak by vám diktoval developer. Jako člen Baugruppe máte kontrolu nad užitým materiálem, jeho kvalitou. Tedy – máte svůj podíl kontroly. A jím rozhodujete o tom, že to pořídíte ve výsledku o něco levněji, a většinou také o dost rychleji.

Na vrcholu slávy bylo 17 procent každoroční berlínské rezidenční zástavby realizováno formou Baugruppe. Těch úspěšně dohotovených projektů se vlastníkům podařilo vystavět více než šest stovek. A průměrná úspora nákladů na domácnosti – ve srovnání s přístupem, kdy by si celé bydlení rodina stavěla sama – činila nezanedbatelných 16,5 procent.

V Austrálii tento koncept zkouší od roku 2010, a ta průměrná úspora na nákladech je desetiprocentní. Ze Skandinávie, kde to celé začalo – ale nikdy nezažilo nějaký boom – přichází zprávy až o pětinových úsporách na novostavby. Ve Vídni zažívá tenhle model velmi razantní nárůst, úspory jsou prý kolem patnácti procent.

To všechno zní to lákavě. Zvlášť když jste v situaci, že chcete bydlet, rychle, ale nemáte kde. Navíc stejně jako jsou hodně volné definice Baugruppe, jsou široce rozvolněná i pravidla. Toho, jaké zdroje chcete sdílet. Jeden může disponovat pozemkem, druhý financemi. A třetí třeba může být řemeslníkem, stavitelem, který je schopen to „výměnou“ za vlastní bydlení postavit. I taková sestava může fungovat, když o tom panuje shoda. Zrovna v takovém uspořádání se už několikrát idea Baugruppe objevila i v Česku.

Funguje tedy Baugruppe? Rozhodně je to životaschopný koncept. Poměrně schůdná cesta ven, z krize bydlení. Která nahrává udržitelnosti, vyváženosti, pestré organické zástavbě, diverzitě prostředí, komunitnímu životu.

Zádrhele tu pochopitelně nalezneme též. Principy shody je totiž třeba utužovat i po úspěšném dohotovení projektu. Zasedáním, jednáním, debatami, hlasováním. A ochota k úklidu společných prostor, k řešení zeleně, k navýšení příspěvků na údržbu či pořízení obnovitelných zdrojů energie může výrazně klesat.

Zvlášť když má část vlastníků ambice k rozvoji „komunity“ a ostatní chtějí jen v klidu bydlet.

S časem se také mohou měnit životní priority spoluvlastníků. Jejich rodina se může rozrůst, a bydlení jim může rázem přijít malé. Podaří se najít s ostatními spolumajiteli další kompromis? Za jakou cenu? A jak snadné je jednu takovou Baugruppe opustit? Kdy a jak dojde na vyplacení podílů, vyrovnání? Bude možné do bytu v uzavřené komunitě nastěhovat i někoho, kdo s jejími hodnotami nesouzní?

S řešením těchto neduhů pochopitelně vypomáhají právníci a hlavně dobře sestavené smlouvy o spoluvlastnictví. Které musí počítat se všemi budoucími alternativami. Ne vždy to jde hladce. Určitě ne tak snadno, jako když žijete ve vlastním anebo v bytě od developera.

To už jsou všechno trable, které zavání tím socialismem. Kdy (skoro) všechno je všech, ale nikdo necítí potřebu se o to start víc, než ostatní. A kdy do „vašich“ věcí neustále promlouvá vůle celé skupiny. Baugruppe nabízí mnohé, a levněji. Ale zadarmo to také není.

Materiály: de.wikipedia.org, TheConversation.com, PropertyCollectives.au, e15.cz, Baugruppe.cz