Výběr pozemku pro stavbu domu

1.1. Kritéria výběru pozemku
1.2. Výběr lokality
1.3. Co ještě výběr lokality ovlivňuje?
1.4. Pozemek určený k výstavbě
1.5. Louka, travnatý porost a ostatní plocha
1.6. Vybíráte si pozemek
1.7. Samostatný pozemek v klidné lokalitě
1.8. Nezavedené sítě
1.9. Developerské projekty
1.10. Omezení výstavby
1.11. Velikost parcely
1.12. Realitní kanceláře a developerské projekty
1.13. Boom prodeje parcel a výstavby rodinných domů
1.14. Jaký je o parcely skutečný zájem?
1.15. Trend a výhled do budoucna
1.16. A co trh s byty versus prodej pozemků?
1.17. Mají o parcely u nás zájem cizinci?
1.18. Je výhodné investovat právě dnes?

1.1. Kritéria výběru pozemku
Je těžké říct, jaká hlavní kritéria klienty při výběru pozemků všeobecně zajímají. Hovořme raději o souhrnu základních bodů. Jejich pořadí je zásadně individuální. Při výběru pozemku klienty nejvíc zajímá dle slov zkušených realitních makléřů jeho lokalita, velikost, do které pozemek patří, a její vzdálenost od dostupných služeb a většího města vůbec. Za prací musí i dnes dojíždět většina lidí do měst. Důležitou roli hraje rovněž velikost zastavěného území a tedy i hustota předpokládané zástavby, dostupné zázemí – škola, školka, dopravní obslužnost (MHD, ČSAD, ČD), parkování okolo domu a služby.

Také jsou velmi důležité inženýrské sítě, jelikož nejsou výjimkou lokality, kam není zaveden plyn či kanalizace. I přes vysokou cenu elektřiny a plynu většina lidí stále preferuje bezpracné vytápění svého domu. Ideálně mají klienti rádi pozemky kompletně zasíťované. Cena kompletně zasíťovaných pozemků je ovšem mnohdy i tří až pětinásobně vyšší v porovnání s pozemky, kde se nachází třeba jen vodovod. Je proto ke zvážení, jestli by nestačil takový pozemek. Elektřinu lze celkem snadno získávat ze solárních panelů nebo ji levně přivést i na delší vzdálenost, kanalizaci dokáže nahradit u větších pozemků kořenová čistička a teplo bude stejně vždy nejlevnější ze dřeva.  


1.2. Výběr lokality Situace je taková, že lidé by při výběru pozemku nejraději upřednostňovali klidnou lokalitu, ovšem realita je naopak taková, že tam, kde jsou pozemky připravené ke stavbě, se většinou jedná o developerské projekty a tedy budoucí satelitní městečka. Snáz se lokalita o 20 až řekněme sto domech (ale i více) schvaluje i v územním plánu. Kupující pak sice kupují pozemek ne až tak levný, ale mají jistotu, že bude ke stavbě připravený, že budou zajištěné komunikace, veřejné osvětlení, předání sítí a sítě budou realizované včetně vyvedených kapliček (plyn, elektřina).  

1.3. Co ještě výběr lokality ovlivňuje?
Lidé by samozřejmě chtěli, aby byla v dosahu jejich nemovitosti i škola, školka, nějaké nákupní centrum a služby. Ovšem výstavba už dnes probíhá v závislosti na tom, kde se vůbec nějaké pozemky pro ni vhodné najdou. Často se pak staví i na okrajích malých obcí, kde není žádné zázemí. Tomu pak sice odpovídají ceny parcel, lidé však musí úplně za vším dojíždět. Přitom výstavbu rodinných domů na nových parcelách dnes většinou realizují mladé rodiny a ty samozřejmě řeší, kam budou vozit děti do školky, jak budou později dojíždět do školy a jak zase rodiče pro nákupy a do zaměstnání.

1.4. Pozemek určený k výstavbě
Kupujeme-li pozemek, který ještě není stavební parcelou, je nutné si ověřit, zda je to pozemek určený k výstavbě. Pozemek určený k výstavbě je zařazen v územním plánu, smí se na něm stavět, ovšem ještě nemá vyřešené sítě a případně ani přístupovou komunikaci. Na základě potvrzení z příslušného stavebního (či obecního) úřadu, že se jedná o pozemek, který je určený k zástavbě, už můžeme požádat i o úvěr na koupi pozemku a odhadce banky už může stanovit jeho tržní cenu. Ovšem jednotlivé banky se mohou lišit v úvěrování a podkladech, které budou potřebovat.

1.5. Louka, travnatý porost a ostatní plocha
Některé pozemky umístěné na okrajích obcí být v územním plánu zahrnuté nemusí a pak by se mohlo stát, že na nich dokonce nebudeme smět stavět nikdy. Pokud totiž podáme žádost o zahrnutí tohoto pozemku do územního plánu, vůbec se nemusí stát, že se stane pozemkem určeným k výstavbě.

1.6. Vybíráte si pozemek
Nemá smysl nastavovat systém výběru ve smyslu: co by se lidem nejvíc líbilo. V praxi se objeví lokalita, kde se parcely začnou nabízet, klient se tam přijede podívat a až na místě si řekne, zda se mu konkrétní místo líbí či ne. Každý investor totiž začne výstavbu plánovat v lokalitě, kde je to vůbec možné. Jak podle územního plánu, tak v závislosti na inženýrských sítích. Přitom má každý pozemek nějaký charakter. Běžné jsou i lokality, kde jsou pozemky na svahu situovaném na sever a tak dále. Pak je nutné měnit záměr o situování domu ve směru východ – západ. Je tedy skutečně nutné pečlivě vybírat a každý svůj potenciální pozemek nejprve vidět. Často takových míst navštívíte víc, než si vyberete.

1.7. Samostatný pozemek v klidné lokalitě
Pokud by na takovém pozemku nebyla vyvedena kanalizace, měli bychom vědět, jaké jsou podmínky pro její vybudování. Někdy se problém s nedostupnou kanalizací řeší samostatnou čističkou odpadních vod (ČOV) nebo nepropustnou jímkou. ČOV však musí mít zajištěn odtok vyčištěné vody do potoka či nějakého sběrače. U jímky je nutné počítat s problémem vyvážení a musíme zahradu uzpůsobit, aby k této jímce byl přístup. Pokud si tedy budoucí stavitel pozemek v klidné lokalitě sežene, musí počítat s tím, že může být zatížen různými omezeními, která se mu zpětně načtou do vícenákladů. A nakonec možná zjistí, že příliš neušetřil.

1.8. Nezavedené sítě
Další problém nastává, pokud na hranici pozemku nejsou připravené sítě (elektřina, voda, plyn). Pak musí tyto sítě napojovat například od sousedících pozemků či od jiných sousedů. Musí s nimi uzavřít nejlépe ´smlouvu o věcném břemeni za tímto účelem.´ Ta je samozřejmě následně přenositelná na každého dalšího vlastníka onoho pozemku. Spoléhat se zde jen na dobré slovo nemá směrem do budoucna smysl. Před prodejem souhlasí každý, po uskutečnění obchodu však může majitel sousedícího pozemku změnit názor a každý následný metr vedených sítí stojí nemalé peníze a často s nejistým výsledkem.

1.9. Developerské projekty
Většina prodejců pozemků jsou dnes firmy, které tyto pozemky zároveň zainvestovávají. Vybudují tedy sítě a vyvedou kapličky a většinou realizují i dokončení povrchu komunikací, které se ve většině případů předávají do majetku obce. Mnohé firmy ale nabízejí i postavení domu, některé alespoň hrubé stavby. Pak je otázkou, kdo má jaký záměr. Chci stavět částečně svépomocí? Chci dům zadat kompletně na klíč či koupit pozemek už i s postaveným domem? Investorem takových projektů pak může být jak stavební firma, tak realitní kancelář, se kterou se na investici stavební firma spolupodílí. Podstatné pro kupujícího také je, kdy chce začít stavět. Je možné, že pouze koupí pozemek a pár let se stavbou vyčká.

1.10. Omezení výstavby
Každá lokalita má zpracovanou územní studii - územní plán, který definuje omezení staveb. Klient by si měl ohlídat, do jaké výšky smí stavět, zda neexistuje omezení ve výběru typu střechy, ale třeba i její barvy. Důležité také je být si jist, zda se mi dům, který mám v záměru stavět, na konkrétní pozemek vůbec vejde. Musíte vědět, jak daleko od hranice pozemku, ale i přístupové komunikace smíte stavět, což opět ukáže územní rozhodnutí k dané lokalitě. Někdy se domy staví například prostřídané. Jeden je vepředu, druhý vzadu a zase naopak. To se často dělá u úzkých parcel. Pokud totiž obec v konkrétní lokalitě povolí výstavbu, dává si konkrétní podmínky této výstavby a ty jsou zaznamenané v zastavovací studii.

1.11. Velikost parcely
Jelikož během posledních několika let výrazně stouply ceny pozemků a parcely velké 1500 m² a více jsou výjimkou, dochází k snížení metráže prodávaných parcel. Investoři mají zájem prodat pozemky v co největším počtu. Kupující však mohou zjistit, že pokud by se jim na parcelu měl vejít plánovaný dům, budou mít příliš malou zahradu. Obce si ale na druhou stranu dokonce mohou dát podmínku metráže prodávaných parcel. V praxi to vypadá tak, že se zastupitelé usnesou, že parcely, které konkrétní developer na území jejich obce nabízí, nesmí být menší, než řekněme 750 nebo 900 m².

Metráže pozemků se tedy zmenšují, ale jejich průměrná velikost se na druhou stranu stále pohybuje v intencích 700 až 900 m². Respektive je o takové pozemky stále největší zájem, ovšem v rámci budoucích satelitních městeček se běžně vyskytují pozemky velké okolo 600 m², což je na hraně. Větší bungalov se na takový pozemek už nevejde a je pak třeba stavět půdorysně menší domky, ale patrové. U satelitních městeček se prodávané pozemky v průměru pohybují mezi 600 a 900 m².

1.12. Realitní kanceláře a developerské projekty
Realitní kanceláře dnes developerské projekty a prodej parcel nabízených developerem sice velmi zajímají, ovšem většinou nemá investor žádný problém si parcely rozprodat sám. Takže se k takovým parcelám či už parcelám s postavenými domy (třeba řadovkami) realitní makléři většinou dostanou až později, kdy je třeba rozprodat zbytek parcel či se již konkrétní majitelé rozhodnou parcelu prodat a nebo parcelu i s postaveným domem prodat musí. Realitní makléři se tedy velkých developerských projektů častěji jen spoluúčastní na základě zadání ke zprostředkování prodeje ze strany developera. RK ale nemusí být jediným subjektem, který prodej daných nemovitostí zajišťuje. Může nastat i situace, kdy samotná realitní kancelář je zároveň právě investorem a následně osloví stavební firmu, která jako spoluinvestor zajistí vybudování inženýrských sítí a komunikací.

1.13. Boom prodeje parcel a výstavby rodinných domů
V současné době je pryč boom výstavby bytovek. Výstavba se posunula směrem k rodinným domům, kde boom stále trvá. Není zde patrný žádný pokles a není tedy možné říct, že by byl trh s pozemky nasycen. A to i přesto, že satelitních městeček je už vybudovaných mnoho a v podstatě byla jejich výstavba zahájena na území pomalu každé obce. Naopak je zájem o parcely stále velký a problém je úplně opačný. Volných pozemků je totiž k dispozici málo.

U větších (řekněme stotisícových) měst je v případě nové výstavby stále zájem, aby bylo satelitní městečko ideálně v dosahu MHD či vůbec jakéhokoli spoje. Není pak ale problém posunout výstavbu už úplně mimo jejich území. Třeba Praha nemá problém vystavět satelitní městečko 30 km od centra a přitom všichni obyvatelé nové lokality jezdí do zaměstnání právě do Prahy.

1.14. Jaký je skutečný zájem o stavební pozemky?
Pokud je dnes pozemek v jakékoli lokalitě zasíťován a jeho cena je standardní, není absolutně žádný problém ho prodat. Nemělo by se tedy stát, že by klient za pozemek zaplatil a později zjistil, že byly další pozemky prodané levněji, jelikož o ně nebyl zájem. Bylo by to dokonce neetické, ovšem může se to stát (jde o obchod), ale většinou se za dobrou cenu pozemky opravdu prodají dobře. Cena se v rámci většího celku nejčastěji nastaví a drží až do prodeje poslední parcely. A pokud jsou v rámci celku některé parcely nějak znevýhodněné, měl by být rozdíl v ceně zohledněn už na začátku, aby si každý klient mohl vybrat. V opačném případě by bylo logické, že by se klient musel už po zaplacení pozemku domáhat snížení jeho ceny. V praxi se ovšem takové případy nevyskytují. Jak jsme už zmínili, zájem o parcely je stále velký.

1.15. Trend a výhled do budoucna
Pokud by se měl trh s pozemky nasytit a byl by jich tedy opravdu už nedostatek, cena pozemků výrazně stoupne a koupí si je pouze ten, kdo na to má. Logicky by pak opět nastoupila bytová výstavba. Tendence je zatím taková, že půjdou ceny pozemků nahoru pořád, ale pomalu. Ovšem dostupné jsou pozemky mimo města i vzhledem ke zvyšování příjmů stále širokým vrstvám obyvatel. Nic drastického se na tomto trhu dnes neděje. Pozemky se vzdalují od větších měst směrem k menším obcím, častý jev je, že se lidé nastěhují do malého městečka a pak se vracejí zpět do měst, protože si nezvyknou na dojíždění a nedostatečné služby.

1.16. A co trh s byty versus prodej pozemků?
Logickým vyústěním vysokého zájmu lidí o parcely a výstavbu nových rodinných domů by měl být menší zájem o byty. Opak je ovšem pravdou. Byty se také prodávají a kupují stále stejně. Lze tedy říci, že trh s nemovitostmi se v podstatě stabilizoval. Bydlení se rozmělňuje. Více než 50% rozvodovost také hovoří o lecčem. Stejně jak o parcely, je zájem i o malometrážní byty. A pokud chtějí majitelé menších bytů větší nemovitost, byt pronajmou či prodají a tím částečně umořují hypotéku. A právě úvěrové podmínky hypoték jsou dnes na historickém minimu.

1.17. Mají o parcely u nás zájem cizinci?
Co se týká zahraničních zájemců o koupi parcel u nás a výstavbu nových domů, nenastal lidmi očekávaný zájem ze strany Rakušanů a Němců. To však realitní kanceláře předem avizovaly, jelikož by se taková poptávka projevila už před vstupem do EU. Výraznější zájem o nemovitosti (včetně koupě parcel a nové výstavby) u nás však realitní kanceláře zaznamenaly v případě klientů z Ruska.

1.18. Je výhodné investovat právě dnes?
Obecně platí, že ani byty dnes nezlevňují. Možná by se dalo říct, že ceny bytů nyní stagnují, ale dolů patrně nejdou. Oproti tomu jdou pozemky mírně nahoru pořád. Nemá smysl říkat: kupujte pozemky, půjdou nahoru, nebo: prodávejte byty, půjdou dolů. Když dnes někdo kupuje pozemek, mohl by si logicky říct, proč jsem to neudělal před 10 lety. Na druhou stranu ale vidí, že ceny jdou nahoru stále a tedy je v každém okamžiku výhodné pozemek koupit. Spekulovat s tím, že by mohly jít ceny pozemků, ale i domů či bytů za nějakou dobu dolů a čekat, valný smysl nemá. Taková rozhodnutí povětšinou ovlivňují názory v různých médiích, které se ovšem zdají být manipulativními. Kdybych pozemek koupil před 10 lety, určitě jsem neprohloupil a když ho s výhledem do budoucna koupím nyní, opět neprohloupím. Pokud tedy nemám jinou možnost úročení své investice a nevadí mi, že finance zůstanou v pozemku umrtveny.

V rámci větších měst pak nedochází k tomu, že by se například vysídlovala sídliště či naopak stagnoval prodej parcel v jejich okolí. Jinak je tomu u některých malých městeček a obcí v místech, kde nejsou pracovní příležitosti. Tam ovšem developerské projekty pro předpokládaný menší zájem prostě tolik nezasahují a na druhou stranu si ale i tam drží ceny nemovitostí svůj standard a nijak extrémně se nepropadají. Až snad na některé velmi problémové lokality.

Odborná konzultace: Hana Kovandová (RK STEJSKAL)