Kdo v nájemním bytě co opravuje, určuje občanský zákoník a nařízení vlády č. 308/2015 Sb., od 1. ledna 2026 s vyššími limity. Opravy vyjmenované v nařízení platí nájemník bez ohledu na cenu, ostatní jen do 1 500 Kč; dražší opravy a vše nad roční limit platí pronajímatel. Výměna celé vodovodní baterie mezi vyjmenovanými opravami není, nájemník ji tedy platí, jen když nestojí víc než 1 500 Kč. Vždy si přečtěte i nájemní smlouvu a ve sporu se poraďte s právníkem.
Kdo platí opravy v nájemním bytě
Pronajímatel udržuje byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. Nájemce podle občanského zákoníku „provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu“ (§ 2257). Co to je, vymezuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Drobná oprava je:
- podle věcného vymezení – oprava nebo výměna vyjmenovaná v § 4 nařízení, třeba oprava baterie či sporáku, výměna zámku, zásuvky nebo sifonu, a to bez ohledu na cenu,
- podle výše nákladů – jiná oprava nebo výměna, která nestojí víc než 1 500 Kč (§ 5).
Obojí se týká jen vybavení, které je součástí bytu a patří pronajímateli (§ 3). Spotřebiče a nábytek, které jste si přinesli, si opravujete sami. Poškození, za které odpovídáte, například rozbitou mísu WC, platíte vždy; když ho neodstraníte, udělá to pronajímatel na vaše náklady (§ 2267).
Výměna vodovodní baterie v nájemním bytě
Opravu baterie platí nájemník, výměnu celé baterie jen do 1 500 Kč. Opravy mísicích baterií a sprch a výměny jejich drobných součástí jsou drobnými opravami podle věcného vymezení (§ 4 písm. g a i). Výměnu kartuše, těsnění, perlátoru nebo přepínače vana – sprcha proto platí nájemník bez ohledu na cenu.
Výměna celé baterie ve výčtu není, posuzuje se proto podle ceny (§ 5): stojí-li nová baterie i s prací instalatéra nejvýš 1 500 Kč, platí ji nájemník, je-li dražší, platí ji celou pronajímatel. Rozhoduje cena na dokladu, dopravu řemeslníka platí vždy nájemník. Kontrola a údržba bezdotykových baterií s elektronikou je běžnou údržbou (§ 2).
Před výměnou se domluvte s pronajímatelem, kdo ji objedná, a starou baterii zatím nevyhazujte. Postup popisuje návod jak vyměnit vodovodní baterii.
)
Limit 1 500 Kč na opravu a 150 Kč na metr čtvereční za rok
Limity zvýšilo nařízení vlády č. 493/2025 Sb. s účinností od 1. ledna 2026:
| Pravidlo | Do 31. 12. 2025 | Od 1. 1. 2026 |
| Jedna oprava či výměna mimo výčet (§ 5) | 1 000 Kč | 1 500 Kč |
| Všechny drobné opravy za kalendářní rok (§ 6) | 100 Kč/m2 | 150 Kč/m2 |
| Doprava řemeslníka | do jedné opravy se nepočítá, platí nájemce | nepočítá se do jedné opravy ani do ročního limitu, platí nájemce |
Související opravy téže věci, které na sebe navazují, se sčítají. Roční limit se počítá z plochy bytu a prostorů, které užíváte jen vy, i mimo byt; sklepy, které nejsou místnostmi, balkony, lodžie a terasy se počítají polovinou. Byt 60 m2 se sklepní kójí 4 m2 a balkonem 6 m2 má pro výpočet 65 m2, limit je tedy 9 750 Kč za rok.
Do limitu se počítají všechny drobné opravy, běžná údržba ne. Po jeho překročení platí další opravy v daném roce pronajímatel, schovávejte si proto účtenky.
Co přesně novela od 1. ledna 2026 změnila, shrnuje článek Nájemci platí od roku 2026 více drobných oprav.
Kdo platí co: přehled nejčastějších oprav
| Věc | Platí nájemník | Platí pronajímatel |
| Vodovodní baterie, sprcha | opravy, výměna kartuše, těsnění, perlátoru, přepínače; celá baterie do 1 500 Kč | celá baterie nad 1 500 Kč |
| Umyvadlo, vana, dřez, WC | opravy umyvadel, van, dřezů a splachovačů, drobné součásti; WC prkénko do 1 500 Kč | výměna celého předmětu nad 1 500 Kč |
| Sifony, odpady, ventily | výměna sifonů, čištění odpadů ke stoupačce, opravy a výměny ventilů vody, výměna ventilů plynu | stoupačky, hlavní uzávěr vody a plynu pro byt |
| Ohřívač vody, sporák, trouba, digestoř, kuchyňská linka | opravy, drobné součásti, pravidelné čištění | výměna nad 1 500 Kč |
| Dveře, okna, zámky, podlahy | opravy částí dveří a oken, kování a klik, výměna zámků, opravy rolet a žaluzií uvnitř, opravy krytin, výměna prahů a lišt | výměna dveří, oken či celé krytiny nad 1 500 Kč |
| Elektro | opravy a výměny zásuvek, vypínačů, jističů, zvonku, domácího telefonu, žárovky | opravy vedení ve zdech nad 1 500 Kč |
| Kotel etážového topení, kamna | opravy, drobné součásti, termostaty, pravidelné prohlídky a čištění | výměna kotle či kamen nad 1 500 Kč |
| Ústřední topení | kontrola elektronických hlavic, opravy regulátorů teploty | radiátory a rozvody |
| Hlásič kouře, vodoměry | kontrola a baterie hlásiče, opravy hlásičů, opravy a certifikace bytových vodoměrů a měřičů | výměny nad 1 500 Kč |
| Malování, omítky | vždy (běžná údržba) | následky vad, které má odstranit pronajímatel, např. zatékání |
Výměna zámku vstupních dveří i s elektronickým otevíráním je výslovně drobnou opravou nájemníka. U sporáku platí nájemník opravu, výměnu celého sporáku jen do 1 500 Kč.
Běžná údržba: malování, čištění a servis kotle
Běžnou údržbou je udržování a čištění bytu a vybavení: malování, opravy omítek, tapetování, čištění podlah, obkladů a odpadů až ke stoupačkám, udržování zařízení ve funkčním stavu a kontrola hlásiče kouře včetně výměny baterie (§ 2). Platí ji nájemník vždy.
Od roku 2026 patří k běžné údržbě výslovně i pravidelné prohlídky a čištění kotlů etážového topení, kamen a kouřovodů, pravidelný servis kotle v bytě tedy platí nájemník. Opravy kotle a jeho drobných součástí platí také, ale jen do ročního limitu; výměnu kotle a opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení pronajímatel. Kotel bez souhlasu pronajímatele neměňte a servis svěřte firmě s oprávněním, viz díl o plynovém kotli.
Kdo vymaluje po výměně oken, zákon výslovně neřeší – domluvte se s pronajímatelem předem písemně. Při odchodu vracíte byt ve stavu, v jakém jste ho převzali, s ohledem na běžné opotřebení (§ 2293).
)
)
Co smí nájemník opravit sám a kdy volat řemeslníka
Drobné opravy může nájemník udělat sám, nebo objednat řemeslníka. Výjimkou je elektřina a plyn: montáž a opravy elektroinstalace a plynových zařízení smějí dělat jen odborně způsobilé firmy a živnostníci s oprávněním (zákon č. 250/2021 Sb.). Výměnu zásuvky, vypínače, jističe nebo plynového ventilu tedy platíte, ale udělá ji elektrikář nebo plynař. Sami zvládnete výměnu žárovky a nahození jističe nebo vyčištění sifonu u ucpaného odpadu.
Úpravy a změny bytu, třeba novou kuchyňskou linku, obklady nebo výměnu kotle, smí nájemník udělat jen se souhlasem pronajímatele (§ 2263), nejlépe písemným. Změny bez souhlasu musí při odchodu odstranit, pokud pronajímatel netrvá na jejich ponechání, a náhradu za zhodnocení nedostane (§ 2293).
)
Pronajímatel závadu neopravuje: jak postupovat
- Ohlaste závadu. Havárii, třeba únik vody, oznamte pronajímateli ihned, jinou vadu bránící obvyklému bydlení bez zbytečného odkladu (§ 2264).
- Zabraňte větší škodě, například zavřením vody. Účelné náklady vám pronajímatel nahradí, pokud jste závadu nezpůsobili.
- Pošlete písemné upozornění s popisem, fotkami a datem a požádejte o opravu v přiměřené lhůtě (§ 2265).
- Neopraví-li závadu bez zbytečného odkladu, můžete ji odstranit sami a žádat náhradu odůvodněných nákladů, případně slevu z nájemného, ne však u nepodstatných vad. Schovejte fakturu a fotky.
- Neodstraní-li ji ani v dodatečné lhůtě a jde o hrubé porušení jeho povinností, můžete nájem vypovědět bez výpovědní doby (§ 2266).
Kdo vadu neohlásí včas, nárok na náhradu nákladů ztrácí. Nájemné bez dohody nezadržujte, dluh za tři měsíce je důvodem k výpovědi bez výpovědní doby (§ 2291); zda si náhradu můžete započíst, nechte posoudit právníkem. Spor o plísně popisuje článek o vlhkosti v nájemním bytě.
)
Předání bytu, fotky a doklady
- Při převzetí sepište předávací protokol se stavem stěn, podlah, oken a spotřebičů, se závadami a stavy měřidel a připojte datované fotky. Při vrácení bytu se k němu přihlíží (§ 2225).
- Není-li byt způsobilý k nastěhování a obývání, můžete se odmítnout nastěhovat, nebo po nastěhování žádat přiměřenou slevu, dokud pronajímatel vadu neodstraní (§ 2244 a 2245) – ne však, pokud jste stav bytu znali při podpisu smlouvy.
- Dohoda, že byt převezmete k opravě, platí, jen když smlouva určí i výši a způsob úhrady nutných úprav (§ 2242).
- Komunikujte písemně. Co patří do smlouvy, radí článek Co má obsahovat nájemní smlouva.
)
Smlouva, družstevní byt a byt v SVJ
Smlouva může rozdělení oprav nájemci zlepšit, například když pronajímatel převezme i drobné opravy. Zhoršit ho nemůže: k ujednáním zkracujícím práva nájemce bytu a ke zjevně nepřiměřeným povinnostem se nepřihlíží (§ 2235 a 2239). K ujednání „nájemce hradí všechny opravy do 5 000 Kč“ se tedy nepřihlíží a platí nařízení. Pevnou nižší částku ze starší smlouvy, například 1 000 Kč, novela podle výkladu advokátů sama nezvyšuje.
Družstevní byt: člen družstva je nájemcem, rozsah běžné údržby a drobných oprav mu ale určují stanovy bytového družstva (zákon č. 90/2012 Sb., § 744).
Byt v osobním vlastnictví: vlastník jednotky si byt včetně baterií a rozvodů v bytě opravuje sám. Společné části domu spravuje společenství vlastníků; podle nařízení vlády č. 366/2013 Sb. k nim patří například stoupačky, rozvody elektřiny k bytovému jističi a plynu k uzávěru pro byt, okna v obvodových stěnách a radiátory ústředního topení. U společných částí v bytě a ve výlučném užívání hradí vlastník jen údržbu a drobné opravy (§ 1175); podrobnosti určují prohlášení vlastníka a stanovy.
)
Pojištění a kam pro radu
Pojištění domácnosti si sjednává nájemník na své vybavení a věci, pojištění nemovitosti vlastník na stavbu a byt. Na škody způsobené jiným, třeba vytopení souseda, slouží pojištění odpovědnosti; zda kryje i škody na bytě a vybavení pronajímatele, ověřte v pojistných podmínkách.
Ve sporu se nejdřív snažte o dohodu a vše dokládejte písemně. Bezplatně poradí občanské poradny, konkrétní smlouvu posoudí advokát.
Aktualizované znění a zdroje
Aktualizované znění k 8. 10. 2026. Původní díl vyšel v září 2012. Text byl přepracován podle občanského zákoníku, nařízení vlády o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu ve znění účinném od 1. ledna 2026, nařízení vlády o bytovém spoluvlastnictví, zákona o obchodních korporacích, zákona o vyhrazených technických zařízeních a odborných výkladů advokátů.
- Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1175, 2225, 2235, 2239, 2242–2245, 2257, 2263–2267, 2291 a 2293, https://www.e-sbirka.cz/sb/2012/89
- Nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu, ve znění od 1. 1. 2026, § 2 až 6, https://www.e-sbirka.cz/sb/2015/308
- Nařízení vlády č. 493/2025 Sb., kterým se mění nařízení vlády č. 308/2015 Sb., https://www.e-sbirka.cz/sb/2025/493 ; text zveřejněný Ministerstvem pro místní rozvoj: https://mmr.gov.cz/getmedia/98ca6d86-71ff-4a93-b9c4-32e9d7fa4067/NV-z-29-10-2025,-kterym-se-meni-narizeni-vlady-o-vynezeba-oihnl-bezna-udrzba-a-drobne-opravy-souvisejici-s-uzivanim-bytu.pdf.aspx?ext=.pdf
- Nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, § 5 a 6, https://www.e-sbirka.cz/sb/2013/366
- Zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), § 744, https://www.e-sbirka.cz/sb/2012/90
- Zákon č. 250/2021 Sb., o bezpečnosti práce v souvislosti s provozem vyhrazených technických zařízení, § 7, https://www.e-sbirka.cz/sb/2021/250
- Kasl, J.: Běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu, Právní prostor 10. 2. 2016, https://www.pravniprostor.cz/clanky/obcanske-pravo/bezna-udrzba-a-drobne-opravy-souvisejici-s-uzivanim-bytu
- Mládek, R.: Vadné nařízení vlády č. 493/2025 Sb. a dopady fixace limitu drobných oprav na pronajímatele, epravo.cz 15. 7. 2026, https://www.epravo.cz/top/clanky/vadne-narizeni-vlady-c-4932025-sb-a-dopady-fixace-limitu-drobnych-oprav-na-pronajimatele-121333.html
- Asociace občanských poraden: Občanské poradny, https://www.obcanskeporadny.cz/
- Informace bank a pojišťoven o pojištění domácnosti a nemovitosti dostupné online v říjnu 2026
